（2014）穗海法民三初字第1800号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-12-21
案件名称
李柏洪与何燕颜、广州源海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李柏洪,何燕颜,广州源海房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法民三初字第1800号原告：李柏洪，住广州市海珠区。原告：何燕颜，住广州市东山区。两原告共同委托代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州源海房地产开发有限公司，住广州市海珠区。法定代表人列海权，经理。委托代理人：祝锋，广东海云天律师事务所律师。原告李柏洪、何燕颜诉被告广州源海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人王志健，被告委托代理人祝锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：2012年2月25日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告以1437707元向被告购买广州市海珠区凤安一街59号1406房（以下简称“涉案房屋”）的房产，且被告应于商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告。2012年12月15日，双方签订了《楼宇物品交接确认书》，被告将涉案房屋交付给原告使用。同日，原告也与涉案房屋的物业服务企业签订了《前期物业服务协议》。经原告核查，被告于2014年3月14日才向房地产登记机构申请办理产权登记。2014年3月18日，涉案房屋的《房地产权证》才得以办妥，被告于2014年4月1日将该《房地产权证》交付给原告。根据涉案合同第21、22条约定，被告应于2013年10月18日前为原告办妥产权登记并交付房地产权证，逾期办证或交付产权证的，被告应当自逾期之日的次日至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按涉案房屋总价款0.05%的标准向两原告支付违约金。故请求判令：1、被告向两原告支付因为迟延办理产权登记的违约金共计人民币119093.21元（以1443554元为基数，按照每日0.05%的标准，自2013年10月19日起计算至2014年4月1日止，即1443554元×0.0005×165天=119093.21元）；2、被告承担本案的全部诉讼费。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、涉案房地产权证未能按期办妥主要是由于规划调整导致的，被告无任何违约行为。涉案房屋所在凤某花园第五期原系广州新峰房地产开发有限公司开发，由被告于2007年5月经法院委托拍卖竞得。根据拍卖时设定的条件，被告须继续以新峰公司名义出资建设凤某花园一至四期内未完成的配套小学、地下停车场等公建配套项目。2009年12月2日，经规划部门审核，要求被告就涉案公建项目取得海珠区教育局等部门意见，按其要求办理报审手续，并应在住宅楼竣工之前办理规划验收。涉案地块控制性规划调整，须待调整程序完成后方可办理后续规划报批手续，后经被告多方努力，并向广州市海珠区教育局缴纳配套小学建设保证金960.18万元后，该局于2012年9月25日同意先行办理住宅项目规划验收手续。2012年11月21日，涉案地块住宅项目通过规划验收，而地下停车场亦因无法继续建设原因，于2013年4月才通过规划验收。综上，从2012年4月16日起至2012年11月21日受涉案小区配套小学的影响，该段时间应剔除出办证期间，2013年4月7日是地下室通过验收的时间，故从2012年11月21日至2013年4月7日也应剔除。本案延迟办证的主要原因在于涉案规划调整，根据原、被告双方签订的《补充协议》第十四条第一款“如甲方已向房地产登记机构递交了《房地产权证》办理所需资料的，但由于房地产登记机构或规划部门的原因，延误了《房地产权证》办理时间的，乙方不得追究甲方违约责任”等约定，被告已履行义应尽义务，不应对原告承担任何违约责任；二、原告拖延办证是造成原告领证延迟的重要原因之一，因此引起的责任应由其自行承担。本案中，被告办理涉案地块初始登记后，立即以公告等形式通知原告及时提供办理房地产权证所需材料，缴纳相关费用，但原告未予配合，未按被告通知要求的期限提供资料及履行其他协助义务。被告仍然先为原告办理了产权证，但被告多次通知原告，原告直到2014年4月1日才补交面积差异款，由此产生的责任应由其自行承担；三、原告未受到任何损失的情况下，提出高额违约赔偿的诉讼请求不应得到支持。被告于2012年12月30日提前向原告交付了涉案房屋，且被告为原告办理了产权证并及时通知领取，原告对涉案房屋的占有、使用、收益、处分等权利未受任何不利影响。即使被告应当向原告支付违约金，原告主张的违约金标准也高于法律规定的标准，依法应予减少。经审理查明：2012年2月25日，两原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于海珠区革新路16号源海御苑第59号幢14层1406房（房屋地址：海珠区凤安一街59号1406房），总价款为1437707元，采用按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付937707元，剩余房款500000元须于2012年2月12日前申请办理银行按揭手续，并按按揭方式付款；甲方应当在2012年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；双方同意乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定的期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价0.05%的标准向乙方支付违约金；附件七：（第五条）乙方在办理房地产权证前应向甲方付清全部房款及税费（包括按本合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不负任何责任；乙方委托甲方办理房地产权证时，应在甲方规定的时间内向甲方提交办房地产权证所需的有关资料和证明文件，以便统一办证；乙方延迟提交的，甲方办证时间顺延，乙方未能提交的，甲方不承担迟延办证的法律责任；（第十四条）乙方委托甲方办理《房地产权证》的，甲乙双方同意：（第14.1条）如甲方已向房地产登记机构递交了《房地产权证》办理所需资料，但由于房地产登记机构或规划部门的原因，延误《房地产权证》办理时间的，乙方不得追究甲方违约责任；等。2012年12月15日，被告向两原告交付了涉案房屋。2014年3月18日，两原告购买的涉案房屋由广州市房管局登记出具了《广东省房地产权证》。被告为证明其主张，提供了如下证据：1、日期为2007年6月8日的（2004）穗中法执字第01346号恢复1号民事裁定书；2、城规批（1996）134号广州市城市规划局《关于住宅组团总平面规划修改方案的复文》；3、日期为2006年3月9日的广州市城市规划局穗规（2006）332号《关于海珠区革新路16号规划情况的函》；4、日期为2010年1月22日的广州市海珠区人民法院（2007）海指执字第231号-3《协助执行通知书》；5、日期为2010年9月21日的广州市海珠区法院（2011）海执函字第2619号《公函》；6、2009年12月2日的《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）3680号）及其附件1：建筑功能指标明细表、附件2：建设工程审核书；7、日期为2011年12月31日的《关于送审建筑设计方案的复函》；8、日期为2012年1月9日的《关于申请确认凤某花园配套小学是否继续复建的请示》；9、日期为2012年4月17日的《关于凤安花园配套小学地块控规局部修正问题的复函》（穗规函（2012）1609号）；10、日期为2012年9月25日的《关于同意凤某花园第五期住宅项目先行办理规划验收手续的函》（海教函（2012）178号）；11、日期为2012年11月21日的《广州市建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2012）966号），显示建设位置为海珠区革新路16号，建设规模1幢，地上31层（部分3层），建筑面积42560平方米，证明凤某花园五期通过规划验收的日期；12、《建设工程施工安全评价书》，证明涉案地块工程已于2012年4月16日完成建筑屋面，因为规划原因，配套小学和地下室无法继续建设；13、日期为2013年4月2日的《关于“源海御苑”住宅楼地下室施工情况的说明》；14、广州市凤某物业管理有限公司于2014年6月17日出具的《证明》；15、广州市海珠区凤某花园业主委员会于2014年6月17日出具的《证明》；16、相关照片等，证据14-16均证明源海公司已就控规调整造成小学无法建设等事宜向业主进行了公告、说明；17、日期为2013年4月7日的《广州市建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2013）222号）及附件，显示建设位置为海珠区革新路16号，建设规模1幢，地下2层，建筑面积5078平方米，证明凤某花园五期地下建筑物通过规划验收的日期及相关情况；18、日期为2013年7月1日的《广州市房地产交易登记中心收件收据》、日期为2013年7月12日的《受理回执》，证明被告申请小区房地产初始登记的日期；19、2013年9月4日的《广州市房地产初始登记告知书》，证明被告取得小区房地产初始登记的日期等；20、2013年9月15日、2013年11月15日、2013年12月15日的《关于办理房地产权证的通知》及相关照片，证明被告已及时就各业主产权证办理事宜发布公告，通知相关业主办理产权证；21、广东合富辉煌房地产顾问有限公司出具的《关于源海御苑房地产证办理过程的说明》，证明源海公司公司已依法通知原告提供资料，并在办妥房地产权证后及时通知原告领取；22、发票及POS单，证明原告交付房屋面积差异款的日期。该发票的日期为2014年3月28日，金额为5847元，POS单的日期2014年4月1日。两原告对被告提交的上述证据的质证意见如下：证据1-13与本案无关，只显示了该楼盘在建事宜，即使该楼盘的规划存在调整，也是作为房产企业应当去承担的经营风险和开发风险，不应作为其违约的合理抗辩；证据14-15是物管公司和业主委员会单方出具的证明，无法证明规划调整和办证的关系；证据16不予以确认，因为不能证明规划办证的关系，而且对业主的通知应该通过信件通知，而不是在完全可以通知的情况下仍通过公告来送达；证据17、18关联性不予以确认，证据18只能证明是大确权，本案房屋是具体的某间房屋的确权；证据19真实性、合法性没有异议，关联性我方认为房管部门已经明确了房屋的状况以房地产登记为准，也证明了原告不存在拖延支付面积差款；证据20的三性不予以确认，原告签订合同时已经向被告一次性交齐所有办证资料。原告从来没有看过相关的通知，也不能证明其有张贴在涉案小区，即使是张贴到位，我方认为作为开发商完全知道原告的地址、电话等联系方式的情况下都没有准确送达而通知张贴公告的方式是明显不合理的，也有规避违约责任之嫌，原告本人在交楼之后在涉案房屋居住，被告应当可以通知原告本人；证据21不予以确认，落款的合富辉煌房地产公司与被告有利害关系，其也无法证明被告是何时通知、怎样通知业主是怎样去领房产证的，且我方在签署买卖合同的时候就已经一次性交了材料，原告不存在遗漏材料也不需要补材料；证据22没有异议，根据POS单显示交该面积差款项的日期2014年4月1日，而被告开具面积差款发票的日期却是2014年3月28日，说明被告领得房产证之后才确定原告要补交房款的面积差，且通知原告领取房产证的同时也通知原告要交面积差房款，所以他们也提前准备的相关发票，一旦原告交付了面积差房款，被告就连同发票和房产证交付给原告。诉讼中，两原告与被告确认以下事实：经过面积差结算，两原告向被告实际支付了房款1443554元，涉案房屋交付之日起的210个工作日的截止日期为2013年10月18日。两原告表示涉案房屋房产证的交付时间是2014年4月1日，被告表示房产证交付时间其无法核查，但是2014年3月18日办证之后已通知原告领取房产证并再次催促原告方补交面积差款项，其早在2013年7月份其办理涉案楼盘大确权时就已经通知两原告补交面积差异款。此外，就被告主张规划调整导致其延迟办证的问题，原告与被告的意见如下：两原告认为被告主张从2012年4月16日至2013年4月7日不计入履约期限没有依据，因为根据合同约定被告迟延办证的违约责任从2013年10月19日开始计算，涉案地块住宅项目于2012年11月21日通过验收，地下停车场于2013年4月也通过验收，被告有足够的时间在2013年10月18日前为原告办证，且被告提前交楼，提前交楼意味着办证期限会提前，被告仍愿意提交交楼，相关违约风险应由被告自行承担，且对于有关的规划调整被告是事先知道的，有关规划调整属于被告的经营开发必须面对的风险和成本，不应转嫁给购房者，被告以此为由对其违约行为进行抗辩缺乏事实和法律依据；被告认为涉案项目的建设在2011年12月2日完成主体结构建设，2012年4月16日完成项目建筑屋面工程，相关装饰装修工程也完成，一项建设工程只有在通过规划验收合格后才能办理竣工验收手续，其司于2012年11月21日取得涉案楼盘地上部分的规划验收合格证，2013年4月7日取得地下部分的验收合格证，根据法律规定，取得上述两项规划验收合格证后，才能申请房屋的初始登记，其司于2013年7月1日向房管部门申请初始登记，规划验收导致初始登记时间的相应迟延，故为小业主办理房产证的时间也必然相应顺延。本院认为：两原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。上述合同约定，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为两原告办妥产权登记，并将以两原告为产权人的房地产权证交付两原告。现原、被告双方均确认涉案房屋交付之日起的210个工作日的截止日期为2013年10月18日，对此本院予以认定。关于涉案房屋房产证的交付时间问题。两原告主张被告于2014年4月1日交付房产证，被告表示房产证交付时间其无法核查，但其认为2014年3月18日办证之后已通知原告领取房产证却没有提供证据予以证实，应承担不利的后果，故本院对原告主张其于2014年4月1日收到房产证的事实予以采信。鉴此，对于被告存在逾期办证的事实，本院予以认定。关于被告抗辩两原告迟延提交办证资料的问题，鉴于在商品房买卖关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料被告负有通知原告的义务，虽然被告提交的证据显示其通过公告的方式通知业主提交办证资料，但两原告不予认可，且两原告的合同目的是购买房屋取得房屋产权，被告没有证据证明两原告拒绝提交或迟延提交办证资料的事实，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。关于被告抗辩两原告迟延缴纳面积差房款的问题，被告主张其于在2013年7月份办理涉案楼盘大确权时就已经通知两原告补交面积差异款却没有提供足够的证据予以证实，被告亦没有证据证实两原告迟延缴纳面积差房款，故对该抗辩意见本院不予采纳。关于被告抗辩其迟延办证的原因是由于规划调整导致的问题。根据被告提供的穗规验证（2012）966号《广州市建设工程规划验收合格证》显示海珠区革新路16号地上31层（部分3层）于2012年11月21日通过规划验收，穗规验证（2013）222号《广州市建设工程规划验收合格证》显示海珠区革新路16号地下2层于2013年4月7日通过规划验收。被告主张取得上述两项规划验收合格证后，才能申请房屋的初始登记，其司于2013年7月1日向房管部门申请初始登记，涉案楼盘的规划验收导致初始登记时间的相应迟延，故其为小业主办理房产证的时间也必然相应顺延。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第14.1条约定“如甲方已向房地产登记机构递交了《房地产权证》办理所需资料，但由于房地产登记机构或规划部门的原因，延误《房地产权证》办理时间的，乙方不得追究甲方违约责任”，本案中，涉案楼盘地上、地下建设工程均于被告应当为原告办理房产证期限届满即2013年10月18日之前取得了规划验收合格证，且根据上述附件七第14.1条的约定是被告必须向房管部门提交了涉案房屋办证所需资料后，因规划部门原因导致被告延误办证的违约责任原告才不得追究，故被告以上述合同条款为依据认为因规划调整而导致其办证延迟不属于违约行为不符合合同约定，本院不予采纳。综上所述，被告延迟办证的行为已经构成违约。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》约定“如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定的期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价0.05%的标准向乙方支付违约金”，故此两原告要求被告每日按总房价1443554元的万分之五的标准支付从2013年10月19日起至2014年4月1日止的迟办证违约金，合法合理，本院予以支持，总额以原告主张的119093.21元为限。被告提出合同约定的违约金过高的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告广州源海房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告李柏洪、何燕颜支付从2013年10月19日起至2014年4月1日止的迟办证违约金（每日按商品房总价款1443554元的万分之五的标准计算，总额以原告主张的119093.21元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2682元，由被告负担。上述受理费已由两原告预交，两原告同意被告在履行生效判决时将应承担的受理费直接支付给两原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 施海文人民陪审员 黄碧茹人民陪审员 王丽明二〇一五年六月××日书 记 员 徐 石陈文慧 来源：百度搜索“”