（2015）宁民终字第2667号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-06-30
案件名称
上诉人黄子霞与被上诉人林涛房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄子霞,林涛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2667号上诉人（原审原告）黄子霞，女，1947年9月10日生，汉族，南京无线电元件三厂退休职工。委托代理人朱强，江苏恩合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）林涛，男，1975年8月19日生，汉族，南京市电力建设公司职工。上诉人黄子霞因与被上诉人林涛房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄子霞原审诉称，位于南京市玄武区兴贤路6号修贤苑某幢某单元402室的房屋（以下简称402室房屋）是案外人陆亚靖于2008年8月14日申购的经济适用房，该房屋自取得产权证之日起5年内不得上市交易。2009年3月4日，南京市玄武区人民法院作出（2009）玄民一初字第847号民事调解书，确认此房屋由陆亚靖作价11万元抵偿给林涛。2010年9月，林涛委托女儿邓娟代为购买此房屋。2010年9月24日，邓娟与林涛签订《房屋买卖协议》，约定由邓娟购买上述房屋，面积为42.87平方米，价格为34万元，在房屋产权满5年时，黄子霞必须无条件协助办理过户手续。截至2010年10月16日，黄子霞以邓娟名义给付林涛32万元。2013年10月，该房屋可以上市交易，黄子霞多次要求林涛协助办理过户手续，但林涛怠于履行义务，后黄子霞在征得林涛同意后，将欠付林涛的2万元购房尾款补偿给陆亚靖，由陆亚靖直接和黄子霞办理过户手续。黄子霞在过户过程中发现此房屋为违规申购，需缴纳经济适用房上市差价收益金247825元。因签订《房屋买卖协议》时，林涛没有披露此项支出，导致黄子霞蒙受巨大经济损失，此项损失应当由林涛承担，故黄子霞诉至法院，请求判令林涛返还黄子霞多支付的经济适用住房上市差价收益金123912.5元，并支付黄子霞自起诉之日起至实际给付之日止按照银行同期贷款利率计算的利息损失。林涛原审辩称，黄子霞陈述与事实相差甚远。林涛与邓娟签订购房协议时，邓娟并未告知林涛是代其母亲即黄子霞购买，也没有出具委托书，林涛也无法确认黄子霞与邓娟之间是母女关系。邓娟尚有购房款尾款2万元未付清，林涛从未知晓尾款2万元已经给付陆亚靖，按照一般情理林涛也不会同意这么做。林涛并不清楚涉案房屋应缴纳多少收益金，黄子霞无权要求林涛承担一半的收益金，请求法院驳回黄子霞的诉讼请求。原审法院经审理查明：一、402室房屋系经济适用房。2008年8月14日，案外人陆亚靖取得402室房屋的所有权。二、林涛曾因民间借贷纠纷向原审法院起诉案外人陆亚靖。2009年3月4日，原审法院作出（2009）玄民一初字第847号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：陆亚靖将402室房屋作价11万元，折抵应归还林涛的借款4万元，林涛于2009年3月10日前给付陆亚靖房屋差价款7万元；402室房屋所有权归林涛所有，陆亚靖于2009年3月10日前将402室房屋交付林涛，该房过户产生的一切费用均由林涛承担。三、黄子霞与案外人邓娟系母女关系。2010年9月24日，邓娟（乙方）与林涛（甲方）签订《房屋买卖协议》1份，约定：甲方将402室房屋以34万元的价格出售给乙方，乙方于2010年10月15日前给付甲方首付款32万元；房屋产权满五年，甲方必须无条件协助乙方过户，过户所产生的一切费用由乙方承担，如甲方违约，则赔偿乙方违约金10万元并退原房款，乙方搬出房屋，将房屋交甲方；非甲方原因，致使房屋不能过户，不视为甲方违约，甲方不支付违约金；如乙方违约，承担违约金10万元整；乙方于房屋产权满五年时，支付甲方购房尾款2万元整。《房屋买卖协议》签订后，黄子霞已支付林涛购房款合计32万元。四、2013年10月16日，林涛因陆亚靖不配合办理402室房屋过户手续一事起诉至原审法院，原审法院于2013年12月16日作出（2013）玄锁民初字第712号民事判决书，判决陆亚靖协助林涛办理402室房屋过户手续，以此产生的税费由林涛负担。该判决已生效。2014年1月13日，陆亚靖与邓娟达成如下协议：邓娟付2万元给陆亚靖，由陆亚靖购买402室房屋使用权或设法满足房改办过户条件；邓娟告知林涛并征得其同意后，陆亚靖把402室房屋过户到邓娟名下；陆亚靖不承担过户所产生的所有税费。五、2014年2月14日，陆亚靖（甲方）与黄子霞（乙方）签订《南京市经济适用住房买卖合同》1份，约定：甲方将402室房屋以350796元出售给乙方，乙方同意将房屋转让价款全额解交南京市房地产交易市场设立的资金托管专用账户；经南京市住房保障办公室核定，需缴纳收益金的，收益金从托管资金中支付，如若不足，甲方愿以现金补足。六、2014年2月17日，402室房屋登记于黄子霞名下。2014年3月4日，邓娟支付给陆亚靖2万元。七、402室房屋的申请人陆亚靖因为名下有坐落于南京市后大树根2号某单元105室房屋，不符合“经济适用房申请人名下无住房”的规定，属于违规申购，故陆亚靖在将该房屋转让给黄子霞时，黄子霞缴纳了上市差价100%的收益金247825元。原审审理中，黄子霞称：因黄子霞年纪较大无法办理购房事宜，故由女儿邓娟代为购买，邓娟亦认可黄子霞是邓娟与林涛所签订的《房屋买卖协议》的实际履行主体，故林涛应按约将402室房屋所有权过户到黄子霞名下；邓娟在与林涛签订协议时，林涛没有披露该房屋为违规申购的事实，邓娟也无法判断该房屋是否为违规申购，故林涛在签订合同时隐瞒相关事实，构成欺诈，导致黄子霞多承担了123912.5元的差价收益金；如果林涛当初履行了（2013）玄锁民初字第712号民事判决书所确定的义务，则247825元的差价收益金应由陆亚靖或者林涛承担，因为黄子霞代替林涛履行了该判决，即为林涛垫付了上述款项，故林涛应将该费用返还给黄子霞，但因黄子霞与林涛之间有口头约定，正常差价收益金由黄子霞承担，黄子霞才主张承担一半的收益金；对于2万元购房尾款，是邓娟与陆亚靖在（2013）玄锁民初字第712号案件的承办法官面前协商的结果，因为林涛不积极履行协助黄子霞过户的义务，表示放弃2万元，让黄子霞和陆亚靖自行办理过户事宜，故邓娟将2万元支付给了陆亚靖。林涛称：（2013）玄锁民初字第712号案件实际上是邓娟要求林涛起诉的，林涛已经履行了义务；林涛与陆亚靖交易时，并不知道要缴纳上市差价100%的收益金，而邓娟曾经从事过房产中介生意，理应清楚收益金的情况；林涛与邓娟签订买卖协议时，只是约定林涛要协助过户，而未约定要先将房屋过户给林涛，再过户给黄子霞，且协议约定，非林涛责任导致无法过户，林涛不承担责任；对于2万元购房尾款，林涛从未放弃过，也从未同意邓娟将此款支付给陆亚靖。原审因双方意见分歧较大，致案件无法调解。上述事实，有当事人陈述、户籍关系证明、房屋所有权证、土地使用权证、南京市经济适用住房买卖合同、房屋买卖协议、（2009）玄民一初字第847号民事调解书、（2013）玄锁民初字第712号民事判决书、协议、收条、南京市保障性住房款项缴款单及江苏省非税收入一般缴款书等为证。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄子霞之女邓娟与林涛于2010年9月24日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。虽然该合同的一方主体为案外人邓娟，但邓娟、黄子霞及林涛均认可黄子霞系上述《房屋买卖协议》的实际履行主体，故上述《房屋买卖协议》对黄子霞具有法律约束力。根据约定，林涛负有配合黄子霞办理房屋过户的义务，但相关税费由黄子霞承担。虽然黄子霞根据其与案外人陆亚靖的约定交纳了上市差价100%的收益金，而正常情况下的收益金为上市差价的50%，但黄子霞未举证证明林涛知晓陆亚靖申购402室房屋系违规申购而故意向黄子霞隐瞒该情况，且黄子霞作为交易一方主体，负有对交易对象进行了解的合理注意义务，黄子霞未尽合理、谨慎的注意义务，故黄子霞要求林涛承担上市差价50%的收益金，于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、驳回黄子霞的诉讼请求。二、案件受理费2778元，减半收取1389元，由黄子霞负担，黄子霞预交案件受理费中的余款1389元由原审法院退回。上诉人黄子霞不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、黄子霞与林涛达成房屋买卖合同，林涛负有将房屋过户给黄子霞的义务，本案争议的差价收益金理应由林涛负责处理或负担；2、林涛作为房屋出卖方，对出卖标的负有瑕疵担保义务，当购买方黄子霞发现该瑕疵已经显著影响合同目的时，可以要求对方赔偿因此造成的损失；3、原审法院举证责任分配不公，林涛从陆亚靖处购买涉诉房屋，应对房屋是否违规申购进行审查，黄子霞没有义务审查陆亚靖是否违规进行申购；4、黄子霞出于对房产主管部门的信任，以为该房屋不存在违规申购行为，黄子霞的注意义务，已经超出了合理谨慎的范畴；5、黄子霞已经代林涛承担了大量的过户费用，在此情况下，该50%的差价收益金也由黄子霞负担，违背了公平原则。综上，请求撤销原审法院判决，改判支持上诉人原审诉请。被上诉人林涛答辩称，1、林涛与黄子霞没有合同关系，其与邓娟有合同关系，且合同约定所有税费均由邓娟负担；2、涉诉房屋需要交纳收益金是国家规定的，上诉人在发现此瑕疵后仍进行了过户，即认可合同标的；3、邓娟本人当过中介，其应当懂得房屋买卖的相关流程，且购房过程中，林涛未见到黄子霞的授权委托书。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审中，双方当事人均无新证据提交，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。本案中，邓娟与林涛签订的《房屋买卖协议》中约定，涉诉房屋过户所产生的费用由邓娟负担，黄子霞认为，邓娟系代其签订购房合同，故合同中关于过户费用的相关约定，亦对黄子霞具有约束力。后黄子霞在办理过户手续时，缴纳了上市差价100%的收益金，其认为其中50%的收益金应由林涛负担，没有事实和法律依据，故本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求与理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2778元，由上诉人黄子霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽代理审判员 涂 甫代理审判员 付 双二〇一五年六月十七日书 记 员 王苏云 百度搜索“”