（2015）大民初字第01323号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-18
案件名称
江苏蓝天物业管理有限公司与朱辉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市大丰区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一��
当事人
江苏蓝天物业管理有限公司,朱辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十��条
全文
江苏省大丰市人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第01323号原告江苏蓝天物业管理有限公司，住所地南京市建邺区江东中路359号国睿大厦一号楼B区2楼208室。法定代表人谢天旭，该公司总经理。委托代理人臧红星，该公司员工。被告朱辉，男，汉族。原告江苏蓝天物业管理有限公司（以下简称蓝天物业公司）与被告朱辉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法由审判员朱剑媚适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告蓝天物业公司的委托代理人臧红星，被告朱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝天物业公司诉称，2006年12月19日，原告与大丰市恒达置业有限公司签订《恒达世纪新城前期物业管理服务合同》，依约进驻恒达世纪新城提供物业管理服务并持续至2011年12月31日。被告朱辉系恒达世纪新城22号楼601室业主，2008年12月11日收房入住时与原告签订《前期物业管理服务协议》，交纳2008年12月12日至2009年12月31日期间的物业管理费573元，2010年1月7日续交了2010年1月1日至2010年12月31日期间的物业费543元，但此后未再缴纳。依据相关法律法规规定，被告有依约按时交纳物业服务费的义务。原告依约服务过程中，采用公告等方式向被告催缴物业费，被告仍欠2011年1月1日至2011年12月31日期间的物业费543元，现请求法院判令被告立即支付所欠物业费543元，并支付该款自2011年7月6日起按日万分之五计算的违约金；本案的诉讼费由被告负担。被告朱辉辩称，我是恒达世纪新城22号楼601室业主，该房屋面积为90.5㎡。我自2008年12月份开始入住，2009年、2010年我的物业费均已正常缴纳。最初入住该小区时，我们均是新的业主，对物业服务的相关事宜不甚了解，故对原告主张的几百元的物业费均已缴纳。后随着入住时间的不断增长，逐渐发现了原告的服务并不到位。我所居住的楼栋单元门坏了，我向物业反映，但物业不闻不问。因单元门损坏，导致我有一次夜里上楼时，发现有陌生人进入单元内，使我所居住的单元陷入危险当中，针对该事实我亦向原告多次反映，但原告一直未对损坏的单元门进行维修，仅找来两名修锁匠，前去查看，称无法修理后即离开。我所居住的楼层楼顶上的水泥和钢筋均已外露，找到物业，物业曾承诺会协助我们解决，但是到目前为止都没有人找过我。原告的物业服务仅仅限于打扫卫生，门卫形同虚设，常有实验小学学生及家长从我们所居住的小区通行，致秩序混乱，我们的车辆也被损坏，多次反映也无人解决问题。我从未收到过原告催缴物业费的单据，亦未签过任何催缴的单子，原告何时撤出，我也不知情，也未���到过公告。我们居住的单元内墙壁被乱涂乱画，后经反映才有人将墙面粉刷了一下。综上，原告并未按照物业服务合同的约定做到其承诺的服务事项，请求法院依法处理。经审理查明，被告朱辉系大丰市恒达世纪新城22号楼601室业主，房屋面积90.5㎡。2008年12月11日，原告与被告签订了一份前期物业管理服务协议，双方约定的权利义务为：“乙方（原告）对房屋的共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据协议向甲方（被告）收取物业管理费用，按交房时间起先收费后服务。物业管理费首次付费一年，以后每半年付一次，并在每年的1月5日和7月5日前分两次到管理处预交纳下半年度的物业管理费；收费标准计算：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.50元。甲方（被告）遵守本物业的物业管理制度和《业主临时��约》；向乙方缴纳物业管理费、公共水电费等，甲方违反协议不按本协议约定收费标准和收费时间缴纳相关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起，按缴纳费用每天5‰缴纳违约金等”。协议签订后，原告依约为该小区提供了物业服务，被告亦交纳了2008年12月12日至2010年12月31日的物业费，自2011年1月1日起至2011年12月31日止期间的物业费543元（90.5㎡×0.50元／月·㎡×12个月），被告拖欠未交，原告曾以张贴公告等形式向欠缴业主发出催缴通知均未果。2013年12月17日，原告委托江苏丰元律师事务所向被告发出律师函一份，载明：“致恒达世纪新城22号楼601室朱辉业主：本律师受江苏蓝天物业管理有限公司委托和江苏丰元律师事务所指派，依据中华人民共和国相关法律、法规，就贵业主拖欠江苏蓝天物业物业服务费事宜向阁下致函如下：您大丰恒达世纪新城22号楼601室���权房（建筑面积90.5平方米，尚欠江苏蓝天物业物业服务费（住宅2011年1月1日至2011年12月31日期间）合计人民币543元（单价0.5元／㎡·月）。江苏蓝天物业曾通过多种途径向您催要所欠的物业服务费你至今未给。望收到本函后七日内至大丰市行政服务中心101办公室交清所欠的物业服务费，或致电0515-83927198预约上门收取，逾期将依照相关法律规定及合同约定向人民法院提起民事诉讼，加收每日千分之五的违约金。”但此后被告仍未缴纳，2015年5月25日，原告向本院提起诉讼。上述事实，有恒达世纪新城前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、公司准予变更登记通知书、邮寄送达查询单、收费报告、公告、律师函、住户情况登记表及当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，原告蓝天物业公司与被告朱辉订立的前期物业管理协议不违反法律规定，应为有效。该合同中对缴费时间、缴费数额、违约责任等条款均进行了约定。被告购房入住接受了原告的物业服务，按照相关规定，被告应当有义务按约向原告缴纳物业服务费，但被告朱辉自2011年1月1日起未向原告缴纳物业费，被告在原告发出催缴通知后仍未缴纳，故对纠纷的形成负有责任。原告要求被告支付自2011年1月1日起至2011年12月31日止期间的物业费543元，符合法律规定，本院予以支持。原告按约定主张滞纳金，从2011年7月6日起按每日万分之五计算，不违反相关规定，应予以支持。被告抗辩原告服务存在不到位现象，本院认为，原告在物业服务方面可能仍存在瑕疵，但鉴于支付物业费不仅为业主的义务，更涉及到全体业主的共同利益，本案被告即便对物业公司服务等存在不满，亦应通过其他合法途径主张权利，不能通过拖欠物业费这一损害全体业主共同利益的行为来实现自身目的，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告朱辉给付原告蓝天物业公司物业服务费543元（自2011年1月1日至2011年12月31日），并承付此款自2011年7月6日起至实际履行之日止按日万分之五计算的滞纳金。本判决生效后10日内履行完毕。义务人如果不按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱辉负担。本判决为终审判决。审判员 朱 剑 媚二〇一五年六月十七日书记员 朱爱云（代）附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、江苏省《物业管理条例》第四十八条业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：