（2015）苏中民终字第01609号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-21
案件名称
李清臣与刘帅帅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李清臣,刘帅帅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第01609号上诉人（原审原告）李清臣。委托代理人张宝峰，江苏正大发展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘帅帅。委托代理人陈伟，江苏正和正律师事务所律师。上诉人李清臣因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院作出的（2014）熟虞民初字第0587号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年3月11日，李清臣（甲方）与刘帅帅（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，主要内容为：乙方向甲方租用衡山路176号门面房一间，租金35000元／年，乙方每年缴纳租金35000元。自租用之日起一切费用（水电费、电话费、有线电视费）及相关费用由乙方负担，但乙方须在承租房屋时向甲方预付水电费、电话费及设备押金2000元。乙方不得擅自改造房屋的结构和用途，乙方因故意或过失造成租用房屋和配套设备的毁坏，乙方负有恢复房屋原样或赔偿甲方经济损失的责任。租期5年，2013年3月11日到2014年4月11日房费已付。本协议自签字、付款之日起生效，甲、乙双方如任何一方反悔，需赔偿另一方一个月的月租金。刘帅帅于2013年3月份支付了李清臣第一年租金35000元和押金2000元，于2014年3月份支付了李清臣第二年租金35000元。另查明：常熟市虞山镇衡山路176号房屋登记所有权人为李清臣和崔跃，房屋所有权证载明建筑面积为42.39平方米。本案审理过程中，崔跃述称：我和李清臣系夫妻关系，常熟市虞山镇衡山路176号房屋是我们俩人共有的，李清臣与刘帅帅签订本案房屋租赁合同我是知道的，有关房屋租赁事宜由李清臣出面进行处理。上述事实，由房屋租赁协议、房屋所有权证、国有土地使用证、调查笔录、当事人陈述等在案佐证。原审被告刘帅帅为证明其抗辩主张，提交了以下证据：1、常熟市经济开发物业管理有限公司收款收据一份。收据开具时间是2013年3月10日，交款单位为衡泰衡山路176商铺，收款事由为装修服务费，金额43元。2、上述收款收据背面由李清臣出具的收到衡山路176号租金5000元的收条，时间是2013年3月11日。3、常熟市经济开发物业管理有限公司收款收据一份。收据开具时间是2013年3月10日，交款单位为衡泰衡山路176商铺，收款事由为2013年3月10日至2014年3月9日物业费，金额578元。4、常熟市经济开发物业管理有限公司收款收据一份。收据开具时间是2013年3月10日，交款单位为衡泰衡山路176商铺，收款事由为垃圾清运费，金额193元。5、常熟市供电公司预收衡泰国际花园衡山路176号电费300元的收据一份。6、由常熟市公安局出具的非常熟籍居住证信息证明。姓名是李清臣，居住地址是常熟市虞山镇衡泰国际花园36幢2101室。登记日期是2012年3月13日，注销日期是2014年4月24日。7、申请证人耿某出庭作证。耿某到庭陈述：2013年3月份左右，经朋友介绍后帮李清臣对租赁房屋进行装修，包括做隔断，用的是16号的工字钢，5乘5的国标角铁做成框架，先用工字钢每间隔一米左右横向排一根，然后用角铁在两根工字钢之间竖向排三根，然后竖向放长4米宽20厘米厚5厘米的木板，用膨胀螺丝将隔断与墙体固定，固定墙体处正好是混凝土的现浇梁。原审被告认为，原审被告于2013年3月到4月对租赁房屋进行了装修，在装修时，物业费、垃圾清运费、装修服务费、电费等都是由原审原告方先行支付后再向原审被告收取的，当时是由原审原告妻子将票据交给原审被告的，其中装修服务费收据的背面还有原审原告写的租金收条。原审原告的居住地址是衡泰国际花园36幢2101室，而本案租赁房屋的地址也是衡泰花园小区。原审原告对于装修是知道的，且没有提出过任何异议。租赁房屋是5.5米高的毛坯房，原审被告装修是正常装修行为，周边同样结构的店铺也都是采取相同方式进行装修，且原审被告的装修并未破坏房屋的主体结构。签租赁合同的时候原审原告和妻子俩人都在，原审被告提出要做个隔层，原审原告就讲因为原审被告是开饭店，隔层要做得牢固一点，双方就这样讲好的。在第一年的租赁期内，原审原告没有提出任何异议，在交第二年租金的时候，原审原告提出假如原审被告今后不租了，做的隔层归原审原告所有，叫原审被告不要拆掉，并且提出要涨租金，但原审被告认为租金可以商量，但隔层是原审被告的。原审被告交第二年租金时，原审原告称租金不涨就不收，原审被告无奈将租金转账汇给原审原告。原审原告认为，原审被告提供的相关收款收据不是原审原告方去交纳后交给原审被告的，原审原告和妻子都没有去交过这些费用。租赁房屋处原审原告不是经常走过的，原审原告看到原审被告装修隔层后，向原审被告提出过异议，认为有严重安全隐患，要求整改。关于租金涨价，双方口头约定第一年35000元，第二年37000元，第三年参照隔壁。签订租赁协议的时候，双方没有谈到做隔层的事情。为原审被告进行装修的人员没有相应资质，装修存在安全隐患，原审被告装修改变了房屋的原有户型结构，使房屋变为上下二层，在墙体进行钻孔也破坏了房屋结构。因此，原审被告违反了租赁合同的约定。本案审理过程中，原审法院进行了现场勘查，承租房屋位于常熟市衡泰国际花园小区的西大门北侧，西大门北侧和南侧均为与本案租赁房屋相同结构的商铺，这些商铺基本都做了隔断，将商铺隔为上下二层。本案租赁房屋内隔为上下二层，有木楼梯上下，下层为大厅，上层为三个包间，开设“衡泰家常菜馆”。原审原告李清臣诉称，原审原、被告于2013年3月11日签订房屋租赁协议，原审原告将衡山路176号门面房出租给原审被告。在租赁期间，原审被告擅自改变了租赁房屋原有结构，将房屋隔断为上下两层。根据租赁协议，原审被告不得擅自改造房屋结构，原审被告擅自改变房屋结构的，负有恢复房屋原状和赔偿损失的责任。原审原告多次要求原审被告恢复原状和赔偿损失，都遭到原审被告的拒绝。请求法院判令原审被告恢复租赁房屋原状，并赔偿原审原告一个月的租金3000元。原审法院认为，原审原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，租赁合同约定的租赁期限为五年，即自2013年3月11日至2018年3月10日，现仍在租赁期限内。双方租赁合同中约定，承租方不得擅自改造房屋的结构和用途，承租方因故意或过失造成租用房屋和配套设备的毁坏，承租方负有恢复房屋原样或赔偿出租方经济损失的责任。原审被告承租房屋后，在承租房屋内进行了装修，包括做隔断将承租房屋分为上下二层，以增大使用空间，用于开设家常菜馆。租赁房屋为5.5米左右高度的商铺，经原审法院现场勘查，租赁房屋周边的相同结构的商铺都采用了中间隔断的方式将房屋分为上下二层以增大使用空间。原审被告提供的相关票据以及原审原告居住地即为租赁房屋所在小区的事实，可以证实原审原告对原审被告进行装修隔断是明知的，原审被告的装修行为也并未破坏租赁房屋本身的结构。因此，原审原告要求原审被告恢复租赁房屋原状，并赔偿原审原告一个月的租金3000元的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，原审法院判决如下：驳回原审原告李清臣的全部诉讼请求。案件受理费130元，由原审原告李清臣负担。上诉人李清臣不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院审理时间超过6个月，程序违法。上诉人对被上诉人装修的事情一开始并不知情，后来才知晓。自上诉人知晓后一直要求被上诉人按合同约定恢复原状。被上诉人擅自加隔层明显改变房屋结构，将房屋一分为二，且第二层开设了几个包间，存在较大的安全隐患。被上诉人申请出庭的证人无任何施工资质，如发生工程质量问题，赔偿责任由谁承担。原审法院认定周边房屋都采用了类似方式，被上诉人的行为合理错误。按照租赁合同约定，被上诉人构成违约，应恢复原状。综上，请求二审法院支持上诉请求，撤销原审判决，依法发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人刘帅帅二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，虽然涉案房屋周边的相同结构的商铺都采用了中间隔断的方式将房屋分为上下以增大空间，但附近商铺的使用状况与本案属于不同的法律关系，不能作为本案的参考，并不能证实被上诉人采用中间隔断的方式经过上诉人的同意。上诉人居住地即为租赁房屋所在的小区以及装修服务费收据背面有收租金内容，也不能作为证实上诉人同意被上诉人将房屋隔断为上下两层的依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经承租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人回复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。故上诉人要求被上诉人恢复房屋原状的主张，符合法律规定，本院予以支持。上诉人并未提供其损失依据，其要求被上诉人赔偿损失没有事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李清臣的部分上诉人请求成立，本院予以支持。原审法院适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省常熟市人民法院作出的（2014）熟虞民初字第0587号民事判决；二、刘帅帅于本判决生效后三十日内将其租赁的位于衡山路176号门面房恢复原状；三、驳回李清臣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费130元，由李清臣负担50元，由刘帅帅负担80元；二审案件受理费130元，由李清臣负担50元，由刘帅帅负担80元。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 孙 毅代理审判员 黄学辉二〇一五年六月十七日书 记 员 毛莉莉 关注公众号“”