（2014）崇初民字第0369号

裁判日期: 2015-06-17

公开日期: 2015-07-28

案件名称

无锡市金德资产管理有限公司与无锡市宝美家具有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

无锡市崇安区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

无锡市金德资产管理有限公司,无锡市宝美家具有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条

全文

江苏省无锡市崇安区人民法院民事判决书（2014）崇初民字第0369号原告无锡市金德资产管理有限公司，住所地无锡市县前西街168号六楼。法定代表人张晓耕，该公司董事长。委托代理人储建荣、陆曦（均受无锡市金德资产管理有限公司的特别授权委托），江苏储君律师事务所律师。被告无锡市宝美家具有限公司，住所地无锡市工艺路3号。法定代表人钱忠祥，该公司执行董事。委托代理人陈瑞（受无锡市宝美家具有限公司的特别授权委托），江苏居和信律师事务所律师。委托代理人王岩（受无锡市宝美家具有限公司的特别授权委托），江苏纵通律师事务所律师。原告无锡市金德资产管理有限公司（以下简称金德公司）诉被告无锡市宝美家具有限公司（以下简称宝美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月23日、2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告金德公司的委托代理人陆曦，被告宝美公司的委托代理人王岩、陈瑞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金德公司诉称：坐落在无锡市工艺路3号（房产证号锡房权证崇安字第××号）房产属国有企业江苏无锡中百（集团）有限公司（以下简称中百集团）所有，2005年11月，中百集团改制，涉案房产由中百集团主管部门无锡市贸易资产经营有限公司（以下简称贸易公司）接管。2007年1月，贸易公司委托中百集团管理涉案房产。2009年4月，中百集团和无锡市红星家具城有限公司（以下简称红星公司）签订房屋租赁合同，将上述产权证下的1幢、7幢房屋（以下简称涉案房产）出租给红星公司，租赁期限自2009年5月1日起至2011年4月30日止。2007年1月，无锡市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称无锡国资委）出资整合组建无锡产业资产经营有限公司（以下简称产业公司），无锡市工艺路3号房屋亦被划入整合范围移交产业公司。2008年4月，产业公司更名为无锡产业发展集团有限公司（以下简称产业集团）。2010年4月，涉案房产的所有权人变更登记为产业集团，对应的产权登记号为锡房权证崇安字第WX1000298800－1、WX1000298800－2号。产业集团委托金德公司代为行使涉案房产所有者的职责，故本案所涉房屋租赁合同的出租人变更为金德公司。2011年5月1日租赁合同到期后，双方因未再续签书面租赁合同而成立不定期租赁关系，宝美公司亦向产业集团支付了2011年5月1日起至2013年4月30日止的房屋租金230万元。2012年4月，红星公司更名为宝美公司。根据《无锡市市属国有企业资产出租管理暂行办法》的规定，企业出租资产必须采用公开招租、竞争性谈判等市场化方式在公共交易平台进行。2013年3月22日，金德公司向宝美公司发函，要求宝美公司提交租赁意向书，但宝美公司回函认为双方约定的租期至2014年4月30日而非2013年4月30日，要求金德公司停止招租。金德公司再次要求宝美公司提交租赁意向书，宝美公司未答复，并于2013年7月25日自行向产业集团汇款28.75万元，按双方此前约定的年租金115万元计算，宝美公司支付租金至2013年7月31日。2013年12月10日，金德公司函告宝美公司，双方于2011年4月30日租赁合同期满后未再签订书面租赁合同，2011年5月1日以后双方为不定期租赁关系，其解除与宝美公司的租赁关系，要求宝美公司于2014年1月12日迁出涉案房屋，1月15日办理移交手续，但宝美公司未予迁出。现要求判令：宝美公司立即迁出无锡市工艺路3号1幢、7幢房屋并返还房产，支付上述房屋自2013年8月1日起至2014年1月12日止的租金51.67万元，并按115万元／年的标准支付上述房屋自2014年1月13日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费。被告宝美公司辩称：1、涉案房屋产权人为产业集团，金德公司系代为管理，没有诉权。2、宝美公司自1994年起承租涉案房屋即两栋独立仓库面积4909.25平方米，用于开办无锡红星家具城。经出租方同意，宝美公司花费巨资于1994年对两栋独立仓库进行扩建，形成一体相连的家具市场。2004年，宝美公司又经出租方同意，再次对涉案房屋进行了改建，并加装了电力增容和消防设施，形成了现在的市场现状和规模。金德公司单方提出解约，对该房屋的整体使用价值及整个市场的运作都将带来巨大的损失。经审理查明：1994年1月26日，江苏省无锡百货采购批发站（以下简称无锡百货站）为甲方、常州市红星家俱城（以下简称常州家俱城）为乙方签订租赁合同，约定甲方将无锡市工艺路3号两幢（1幢、7幢）仓库计4909.24平方米租给乙方使用，租赁期限6年，自1994年5月1日至2000年4月30日，乙方对租用房、水、电等设施的改装、修建和装璜、日常养护由乙方自行实施，费用由乙方负担，甲方应提供方便，并办理装修、门面装璜、改建的一切手续，需改变房屋结构、形状时须事先征得甲方同意。合同签订后，常州家俱城出资于1994年将两栋独立仓库连同仓库之间的通道进行整体改扩建，形成一体相连的家具市场，扩建部分约1000平方米。但扩建部分未能领取产权证书。1999年4月30日，中百集团为甲方、无锡红星家俱城（以下简称无锡家俱城）为乙方签订房地产租赁契约，约定甲方将涉案房产出租给乙方使用，租赁期限自1999年5月1日至2000年4月30日，租赁期内乙方如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。2002年10月25日，中百集团为甲方和红星家具集团公司为乙方签订补充协议，约定因市场变化及城市改造，甲方同意乙方减租申请，从2002年5月1日到2004年4月30日，租金和房产设备维修按每年90万元计算，市政改造门前主干道期间按年租金80万元计算，甲方不承担乙方改造装璜等投入的所有费用。2004年4月20日，中百集团为甲方、无锡市红星家具城为乙方签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房产4909平方米出租给乙方，租赁期限自2004年5月1日至2009年4月30日，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应先征得甲方的书面同意，在租赁关系终止时，乙方增设的附属设施和设备装璜，可拆除部分归乙方所有，其余应随房屋无偿移交给甲方。同年，无锡市红星家具城再次对涉案房产进行了改建和装修，并安装了用电增容和消防设施。2009年4月30日，中百集团作为甲方、红星公司作为乙方签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋座落在无锡市工艺路3号内部分房屋，建筑面积4909平方米，租期2年，自2009年5月1日起至2011年4月30日止，年租金85万元，消防设备由乙方根据消防部门的要求负责配备，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应先征得甲方的书面同意后方可进行，在租赁关系终止时，乙方增设的附属设施和设备装璜，可移动部分归乙方所有，其余应随房屋无偿移交给甲方。2012年4月，红星公司更名为宝美公司。又查明：2005年11月，中百集团因改制而被剥离部分资产（包括涉案房产）收归国有，涉案房产由中百集团的上级主管部门贸易公司接管。2007年1月，贸易公司和中百集团签订委托管理协议书，委托中百集团管理涉案房产。2007年1月，无锡国资委整合组建产业公司，涉案房产亦被划入整合范围移交给产业公司。2008年4月，产业公司更名为产业集团，2010年4月，涉案房产的所有权人变更登记为产业集团，产业集团委托金德公司代为行使涉案房产所有者的职责。前述2009年4月30日签订的租期至2011年4月30日的租赁合同到期后，双方未再续签书面租赁合同。2012年12月，因宝美公司向产业集团支付了2011年5月1日至2013年4月30日止的房屋租金230万元，产业集团向宝美公司开具了相应的租金发票。因为根据《无锡市市属国有企业资产出租管理暂行办法》的规定，企业出租资产必须采用公开招租、竞争性谈判等市场化方式在公共交易平台进行，2013年3月22日金德公司向宝美公司发出《关于工艺路3号相关租赁事宜的函》，要求宝美公司提交租赁意向书，同年3月25日，宝美公司回函金德公司，认为其已于2012年11月底与金德公司签订续租合同，年租金从85万元调整为115万元，租期自2011年5月1日至2014年4月30日，同时其已依约预交2年租金至2013年4月30日，因租期尚未届期，要求金德公司立即停止招租。2013年5月9日，金德公司再次发函，重申要求宝美公司提交意向书。2013年7月25日，宝美公司向产业集团汇款28.75万元。2013年12月10日，金德公司向宝美公司发出《关于解除不定期租赁关系的函》，明确解除其与宝美公司的不定期租赁关系，要求宝美公司于2014年1月12日迁出涉案房屋，1月15日办理移交手续。宝美公司至今尚未迁出。上述事实，有工商档案、房产证、租赁协议、往来函件、发票、委托管理协议等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：本案所涉多份租赁协议、租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案所涉房产虽属产业集团所有，但产业集团已委托金德公司代为行使涉案房产所有者的职责，宝美公司亦知此节并欲与金德公司续签租赁合同，故金德公司可以在本案中作为原告向宝美公司主张涉案房屋的相关权利。在金德公司向宝美公司发函要求宝美公司提交续租意向书后，宝美公司认为其已与金德公司签订了书面的续租合同，但未能提供证据证明，故本院认为宝美公司于2009年4月30日和中百集团签订的租赁合同到期后，未再签订书面租赁合同，虽然宝美公司仍承租使用涉案房产，但其与金德公司形成不定期租赁关系，金德公司依法可随时解除双方间的租赁关系，故本院确认金德公司向宝美公司发出的《关于解除不定期租赁关系的函》有效，宝美公司应根据金德公司的要求于2014年1月12日迁出涉案房屋并返还给金德公司，逾期应支付房屋占有使用费。依据双方约定的年租金115万元的标准，宝美公司已支付租金至2013年7月31日，故本院对金德公司要求宝美公司支付2013年8月1日至2014年1月12日的租金51.67万元、2014年1月13日起至实际迁出之日止的房屋使用费（按115万元／年的标准计算）的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、无锡市宝美家具有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内迁出无锡市工艺路3号1幢、7幢房屋，并将房屋返还给无锡市金德资产管理有限公司。二、无锡市宝美家具有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向无锡市金德资产管理有限公司支付上述房屋自2013年8月1日起至2014年1月12日止的租金51.67万元，并按115万元／年的标准支付上述房屋自2014年1月13日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费12800元，由无锡市宝美家具有限公司负担。该款已由无锡市金德资产管理有限公司预交，无锡市宝美家具有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内将该款直接给付无锡市金德资产管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审　判　长　周　溧代理审判员　马　磊人民陪审员　胡敏奇二〇一五年六月十七日书　记　员　诸　琳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。关注微信公众号“”