（2014）市民初字第885号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2016-09-06
案件名称
张亚男与山东鑫华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张亚,山东鑫华房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第885号原告张亚男，女，1975年8月28日生，汉族，无业，住济南市委托代理人徐景山，山东鲁创律师事务所律师。被告山东鑫华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人王海青，董事长。委托代理人吴晓辉，山东康桥律师事务所律师。原告张亚男与被告山东鑫华房地产开发有限公司（以下简称鑫华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张亚男及其委托代理人徐景山，被告鑫华公司法定代表人王海青的委托代理人吴晓辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张亚男诉称：我和被告于2008年6月25日签订房屋买卖合同，购买被告开发的水映丽山山庄5号楼3单元102号房屋。根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后的180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任导致我不能在规定期限内取得产权证书，则被告自违约之日起按总房款的日万分之一支付违约金。我依照约定支付了购房款，2011年5月16日被告将房屋交付给我，但因被告原因我至今不能办理房产证书。被告行为构成违约，请求判令被告支付给我违约金74967.49元。被告鑫华公司辩称，涉案购房合同约定交房后180日内办理备案手续，并不是办理房产证，涉案房屋未办理房产证的原因是因为原告占用了公共区域，私建构筑物，阻碍了全体业主办理房产证，影响了房产部门对房产的确权工作。根据房屋登记办法第22条规定，房屋初始登记应当不予登记的情形包括未依法取得规划许可或未按规划许可面积等建造的建筑；土地登记办法第18条第2款规定了土地违法违规行为没有处理或正在处理的也不予登记。因此应当依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2008年6月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的水映丽山山庄5号楼3单元102室房屋一处，房屋建筑面积为135.82平方米，房屋价款为1032775元；合同第十五条“关于产权登记的约定”中规定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自违约之日起按总房款的日万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，原告交纳了全部购房款。2011年5月16日，被告将涉案房屋交付原告使用。现原告主张因被告逾期办证，要求被告以其实际交纳的房款1059230元为基数，按照每日万分之一的标准支付逾期办证违约金，因实际交房日期为2011年5月6日，因此要求自180日即2011年11月12日起计算至2013年9月23日止，共计707天。被告对原告主张的计算方式无异议，但辩称系原告违约在先，因此不应支付违约金。被告为此提供整改通知、告知函及照片，辩称因原告在其购买房屋外部搭建附属物，不符合规划，影响了房管部门对房产确权工作的进行，被告及小区物业公司限期原告进行拆除，但原告一直没有拆除，现因原告存在违规行为，导致不能办理房产证，因此被告不应支付逾期办证违约金；原告述称涉案房屋一直由其父亲居住使用，不清楚附属物的具体搭建时间。经询问，被告自述，其已经办理的涉案小区的合同备案手续，但其他资料是否办理不清楚，本院限期被告提交其已经将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的证据，但在本院限定期限内，被告未能提供。经询问，被告自述，涉案房屋已经具备办证条件。上述事实，有济南市商品房买卖合同、收据、照片、告知函、整改通知及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告张亚男在按约定履行了支付全部合同价款的义务后，被告鑫华公司有义务按照合同约定履行双方关于产权登记的义务，如不能按时履行合同义务，应当按约定承担违约责任。本案中，原、被告双方已在合同中约定在商品房交付使用后180日内，由被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。因涉案房屋于2011年5月16日交付使用，因此被告应于2011年11月11日前完成上述合同约定的备案义务。经询问，被告自述仅办理了涉案小区合同备案手续，在本院限期内，被告未提供证据证实其已经完成了将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的证据，在此情况下，原告要求被告按照合同约定承担违约责任，合法有据，本院予以支持，被告对原告主张违约金的计算方式无异议，本院予以确认。虽然被告辩称因原告私自搭建构筑物导致房屋无法办证，因此不应支付违约金，但原告的该行为并不影响被告按照合同约定向产权登记机关提交资料备案，且原、被告亦未约定原告的上述行为将导致被告不承担违约责任的后果，因此现被告以此意见作为其不应支付违约金的抗辩理由，无事实及法律依据，本院对此不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告山东鑫华房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张亚男支付违约金，以1059230元为基数，按合同约定日万分之一的标准计算，自2011年11月12日起至2013年9月23日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1670元，由被告山东鑫华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 韩晓爽人民陪审员 查 珩人民陪审员 焦国庆二〇一五年六月十七日代理书记员 周炜炜 关注公众号“”