（2015）拉民二终字第105号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-07-15
案件名称
阳建喜与中国农业银行股份有限公司西藏自治区分行营业部、原审被告西藏佳法装饰广告有限公司房屋租赁合同二审民事判决书
法院
西藏自治区拉萨市中级人民法院
所属地区
西藏自治区拉萨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阳建喜,中国农业银行股份有限公司西藏自治区分行营业部,西藏佳发装饰广告有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）拉民二终字第105号上诉人（原审被告）阳建喜，男，1983年3月27日出生，汉族，四川省中江县人，经商，现住拉萨市。委托代理人刘业富，西藏法鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司西藏自治区分行营业部，住所地拉萨市，组织机构代码74192322-4。负责人李磊，该营业部总经理。委托代理人白玛，西藏雪域律师事务所律师。委托代理人李建忠，西藏雪域律师事务所律师。原审被告西藏佳发装饰广告有限公司，住所地拉萨市。法定代表人阳建喜，该公司总经理。委托代理人刘业富，西藏法鉴律师事务所律师。上诉人阳建喜因与被上诉人中国农业银行股份有限公司西藏自治区分行营业部（以下简称农行西藏分行营业部）、原审被告西藏佳发装饰广告有限公司（以下简称西藏佳发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2015）城民二初字第00037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日受理后，依法组成由审判员索朗多吉担任审判长，审判员彭美玉、李静组成的合议庭，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。上诉人阳建喜、原审被告西藏佳发公司的委托代理人刘业富，被上诉人农行西藏分行营业部的委托代理人李建忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。农行西藏分行营业部在一审中的诉讼请求：一、阳建喜、西藏佳发公司立即返还租赁物；二、本案诉讼费由阳建喜、西藏佳发公司承担。阳建喜在一审中辩称：双方存在不定期租赁关系，应履行原租赁合同，不同意返还租赁房屋。西藏佳发公司在一审中辩称：与农行西藏分行营业部合同已经履行十年，不认可农行西藏分行营业部多次要求西藏佳发公司搬离的事实，农行西藏分行营业部收回房屋应当提前告知搬离事宜，西藏佳发公司需要时间找新的地方，找到新的地方才能搬离。原审法院经审理查明：2012年1月3日，农行西藏分行营业部（合同甲方）与阳建喜（合同乙方）签订了一份房屋租赁合同，上载明：“甲方将坐落在拉萨市北京西路康宁小区5-8号商品房出租给乙方，该房屋面积为180平方米；租赁期限自2012年1月3日起至2013年1月3日止；租赁期满，乙方应如期返还该房屋。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订租赁合同；该房屋月租金为4000元；乙方支付租金的方式：银行进账；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金9000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，给另一方造成损失，支付的违约金不足抵扣损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；双方协商同意在本合同期内因甲方经营原因需收回该房屋。”合同到期后，双方未签订新的房屋租赁合同。2014年1月10日，阳建喜通过银行缴款的形式向农行西藏分行营业部支付了12000元的房租，农行西藏分行营业部向阳建喜明确表示房屋将收回，拒绝为阳建喜开具收据。2014年4月17日，农行西藏分行营业部向阳建喜送达通知，上载明：“2012年1月3日，我部与您签订《房屋租赁合同》一份，约定由您承租我部拉萨市北京西路康宁小区商品房5-8号房屋，期限一年（自2012年1月3日起至2013年1月3日止）。该合同还约定“租赁期满，乙方应如期返还该房屋”、“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房屋”、“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房屋”。租赁合同履行期届满后，我部因业务发展需要收回该房屋自用，曾向您送达《通知》，双方亦未签订新的租赁合同。现我部最后一次郑重通知如下：“请您在收到本《通知》后三十天内撤离租赁场地，返还租赁物，并结清您租赁期内所有水电费、占有使用费等费用。如逾期，我部将通过诉讼途径主张权利，并将依据《合同法》、《房屋租赁合同》相关规定向您主张违约金、占有使用费等费用。同时，您还需承担诉讼费、强制执行费等相关费用”。整个送达过程由拉萨市阳光公证处派员现场公证，并出具（2014）拉阳证字第3293号公证书。阳建喜自2014年4月1日付款行为之后未向农行西藏分行营业部支付任何款项。阳建喜至今仍占有使用租赁房屋。以上事实由房屋租赁合同、公证书、收据、现金缴款单，当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭。原审法院认为，农行西藏分行营业部（合同甲方）与阳建喜（合同乙方）签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。阳建喜在租赁房屋后用于开设公司的行为，不影响阳建喜作为租赁合同相对人的身份。农行西藏分行营业部在庭审中并不认可本案租赁合同的相对一方由阳建喜变更为西藏佳发公司，阳建喜也未针对合同的履行主体已变更的事实进行举证，故一审法院确认西藏佳发公司与本案无关，在本案中不承担责任。农行西藏分行营业部与阳建喜签订的《房屋租赁合同》到期后，双方未签订书面合同，农行西藏分行营业部与阳建喜在庭审中均承认双方在合同到期后形成不定期租赁合同关系，一审法院予以确认。本案争义焦点为农行西藏分行营业部在2014年5月26日向阳建喜发出的通知是否产生单方解除不定期租赁关系的法律效力。阳建喜未举证证明公证书公证内容与事实不符，且阳建喜在庭审中也承认收到了该份通知，一审法院确认阳建喜收到农行西藏分行营业部在2014年5月26日发出的通知的事实。通知中明确写明农行西藏分行营业部要收回房屋自用及让阳建喜限期搬离的内容，解除不定期租赁关系的意思明确，阳建喜收到通知后就应当清楚农行西藏分行营业部有解除不定期租赁关系的意思表示，一审法院对该事实予以确认。阳建喜通过银行缴款的形式向农行西藏分行营业部支付12000元后，农行西藏分行营业部拒绝为阳建喜开具房租收据，并向阳建喜告知房屋将收回的事实，交款行为不产生农行西藏分行营业部同意继续与阳建喜履行不定期租赁合同的法律效力。农行西藏分行营业部虽然未向阳建喜退还该12000元，但农行西藏分行营业部拒绝继续履行的意思表示明确，阳建喜也很清楚农行西藏分行营业部的该意见，一审法院对阳建喜辩解房租已交至2014年6月的意见不予采纳。在不定期租赁关系存续期间，合同双方均可单方要求解除合同，故一审法院确认农行西藏分行营业部与阳建喜之间的不定期租赁关系已于2014年5月26日解除。租赁关系解除后，阳建喜应当向农行西藏分行营业部返还租赁物，故一审法院对农行西藏分行营业部要求阳建喜返还租赁物的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、阳建喜于判决生效之日起十五日内向农行西藏分行营业部返还位于拉萨市北京西路康宁小区5-8号的商品房；二、西藏佳发公司在本案中不承担责任。案件受理费减半收取25元（农行西藏分行营业部已预交），由阳建喜承担。宣判后，阳建喜不服上述一审判决，向本院提起上诉，要求：依法撤销拉萨市城关区人民法院（2015）城民二初字第00037号民事判决第一项，依法驳回农行西藏分行营业部的全部诉讼请求，并依法判决农行西藏分行营业部承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：农行西藏分行营业部在庭审中没有举证证明数次通知阳建喜收回租赁房屋，农行西藏分行营业部只有一次正式的书面通知（公证送达），对此阳建喜称农行西藏分行营业部公证送达通知存在程序瑕疵，公证书中提及的助理公证员与公证员一起参与公证送达，其助理公证员助理资格是否合法，是否经过法定的任命程序，农行西藏分行营业部在庭审中没有举出任何证据予以证明。同时，阳建喜在2014年4月1日向农行西藏分行营业部缴纳了第二季度的房租后，农行西藏分行营业部却在阳建喜交纳租金后的第十七天要解除租赁合同，在第二季度的时间还剩下一大半的情况下，农行西藏分行营业部的做法有失社会公德，有违《合同法》规定的通知义务。农行西藏分行营业部答辩称，原审法院判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，要求依法驳回上诉，维持原判。西藏佳发公司述称与阳建喜的意见一致。阳建喜，农行西藏分行营业部，西藏佳发公司在二审中均未提交新证据。本院查明的事实及所依据的证据与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案在二审过程中阳建喜、农行西藏分行营业部及西藏佳发公司对《房屋租赁合同》的效力、合同期限届满后形成不定期租赁合同关系以及西藏佳发公司在本案中不承担责任均无异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点为：农行西藏分行营业部于2014年5月26日向阳建喜发出的通知是否产生单方解除不定期租赁合同关系的法律效力问题。本院认为，依据《合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，在本案中，阳建喜与农行西藏分行营业部签订的《房屋租赁合同》到期后，双方未再续订书面合同，双方也没有达成补充协议或者依照合同有关条款加以确定，且双方均认可租赁合同到期后形成了不定期租赁合同关系。依据上述法律规定，任何一方当事人都可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，作为享有随时解除权的一方当事人即农行西藏分行营业部向阳建喜送达的通知中明确载明了解除不定期租赁合同关系的意思表示及搬离期限。本院认为，农行西藏分行营业部已经履行了法律规定的合理期限之前通知的义务。阳建喜在一审庭审中承认收到了通知，即使阳建喜主张没有收到农行西藏分行营业部向其送达的通知，农行西藏分行营业部向法院提起诉讼，要求阳建喜立即返还租赁房屋，该行为也表明农行西藏分行营业部不再与阳建喜续签租赁合同，其通过参加诉讼也已经获知了农行西藏分行营业部不愿意继续租赁房屋的意思表示。因此，本院认为，农行西藏分行营业部于2014年5月26日，向阳建喜发出的通知能够产生单方解除双方不定期租赁合同关系的效力，阳建喜应当返还租赁物。阳建喜虽称农行西藏分行营业部公证送达通知程序存在瑕疵，但其未举证证明，瑕疵的存在及因该瑕疵而未能送达通知的情况，阳建喜的该上诉理由不足以推翻其已收到了该份通知的事实。故阳建喜的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费100元（阳建喜已预交），由阳建喜承担。本判决为终审判决。审判长 索朗多吉审判员 彭 美 玉审判员 李 静二〇一五年六月十七日书记员 邹 云 搜索“”