（2015）塔民二终字第91号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-07-10
案件名称
王素丽与新疆云天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王素丽,新疆云天房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民 事 判 决 书（2015）塔民二终字第91号上诉人（原审原告）：王素丽，女，1969年8月7日出生，汉族，沙湾县第四小学教师，现住沙湾县。被上诉人（原审被告）：新疆云天房地产开发有限公司，住所地：沙湾县。法定代表人：崔贵荣，新疆云天房地产开发有限公司董事长。委托代理人（特别授权）：韩建新，新疆云天房地产开发有限公司总经理。委托代理人（特别授权）：陈双林，新疆双信（沙湾）律师事务所律师。上诉人王素丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服沙湾县人民法院（2015）沙民二初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月27日受理后，依法组成合议庭于2015年5月19日公开开庭进行审理，上诉人王素丽，被上诉人新疆云天房地产开发有限公司（以下简称云天公司）的委托代理人韩建新、陈双林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审认定，2008年6月12日，被告云天公司（甲方）与原告王素丽（乙方）签订《对沙湾县教师职工购房预订合同书》。合同约定：预订的产权面积约85平方米、二室二厅、楼层二楼、一单元、5号楼，总房价约185980元，优惠后价约167382元，产权面积以测绘为准。2011年6月30日，出卖人云天公司与买受人王素丽签订商品房买卖合同，合同约定：一、出卖人经批准，建设商品房，现定名云天佳苑5号楼。三、第316幢（即“云天佳苑”5号楼）4单元201号房，该商品房产权登记面积85.99平方米，套内建筑面积75.89平方米，公用分摊建筑面积10.10平方米。四、按建筑面积计算，该商品房单价每平方米1581.58元，总金额136000元。六、买受人于签订合同之前一次性付清总房款136000元。八、出卖人应当在2011年8月30日前，将商品房验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。九、除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。十三、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。十五、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的1%向买受人支付违约金。原告分别于2008年6月12日、2008年6月22日、2010年6月23日、2011年3月29日，分四次向被告支付购房款136000元。因云天公司开发的“云天佳苑”5号住宅楼不足以安置包括原告王素丽在内的部分购房户、拆迁户，导致部分购房户、拆迁户上访。为解决住宅楼不足以安置购房户的问题，2011年11月20日被告云天公司（甲方）与玛纳斯县峰源建筑公司沙湾分公司项目部陈爱国（乙方）签订《委托协议书》，约定甲方需在新疆飞晟房地产开发有限公司开发的“印象江南”小区购买商品房43套，单价2800元／平方米，乙方按拆迁户和购房户名单分配安置自愿到印象江南接受安置的，按实际安置面积计算，不愿意过去的在9号楼安置。同日，云天公司向新疆飞晟房地产开发有限公司出具《授权委托书》，称为拆迁户安置住房，委托施工方陈爱国与贵公司联系，安置套数43套，每平方米均价为2800元。该委托书同时向沙湾县建设局备案。被告称以上两份文件均为作废的材料，在2011年11月20日，被告（甲方）与玛纳斯县峰源建筑公司沙湾分公司项目部陈爱国（乙方，系云天公司开发工程的实际施工人）重新签订《购房委托协议书》，约定甲方需在新疆飞晟房地产开发有限公司开发的“印象江南”小区购买商品房40套，2800元／平方米，乙方按甲方提供的拆迁户和购房户名单分配方案，如有超出的面积和楼层的调整均由乙方负责；甲方负责分三期支付上述款项，乙方负责14户的购房；自委托协议书签订之日起，甲方给乙方提供拆迁户和购房户名单各一份，如后期产生纠纷时再与甲方无关。同日云天公司向新疆飞晟房地产开发有限公司出具《授权委托书》，称为拆迁户安置住房，委托施工方陈爱国与贵公司联系，安置套数40套，每平方米均价为2800元。该委托书同时向沙湾县建设局备案。王素丽以该批房屋地理位置不佳为由，未接受该“印象江南”小区的住宅。案外人陈爱国于2012年4月6日与王素丽签订《补充协议》，约定：经协商将王素丽购买云天房产原5号楼4单元，现更换为9号楼2单元六层左手，面积为126平方米，定于2013年5月30日完工，如预期不能完工甲方赔偿乙方每月1000元损失，由陈爱国和房管局负责，其他条款按原合同执行。原告王素丽称其在2013年5月20日从陈爱国处取得“云天佳苑”9号楼二单元601室钥匙，并入住该房。被告称原告在2013年3月之前就已经入住该房。现原告请求判令被告支付因违约给原告造成的所有损失34328元，其中：1、逾期交付房屋违约金8568元【已付房款136000元×万分之一（合同约定）×630日（2011年8月30日计至2013年5月30日）】；2、装饰费（内墙、顶棚刮腻子）7600元【材料费、人工费合计3800元×2倍（合同约定）】；3、逾期办理房屋权属证书损失1360元【已付房款136000元×1%（合同约定）】；4、逾期交房导致原告支出的租房费用16800元【月租金800元×21个月（2011年9月计至2013年5月30日）】，并由被告承担本案诉讼费。原审认为，一、原告王素丽与被告云天公司之间签订合同的认定。原告与被告就买卖商品房签订《对沙湾县教师职工购房预订合同书》、《商品房买卖合同》，该两份合同是双方当事人真实意思的表示，合法有效，予以确认。原告按约定支付了房款，被告未按合同约定交付房屋。在被告违约的情况下，被告寻求其他方法向原告交付房屋，将原合同约定之外的“云天佳苑”小区9号楼二单元601室楼房交付给原告，原告以合法途径入住，被告未采取救济方式表示反对，故对被告陈述的原告强行入住意见不予采信。因此，依《补充协议》的约定，原、被告在关于5号楼四单元201室的买卖合同，又发生了标的物的变化。二、关于陈爱国的代理权限及对《补充协议》的认定。案外人陈爱国与云天公司于2011年11月20日签订了两份《购房委托协议书》及《授权委托书》，两份购房委托协议书均约定由被告云天公司委托陈爱国在“印象江南”小区购买商品房用于安置购房户、拆迁户，房屋均价为2800元。但是被告持有的购房委托协议书未约定“不愿意过去的（即不愿意去印象江南小区的）在9号楼安置”；陈爱国给原告出具的购房委托协议书却约定：“不愿意过去的（即不愿意去印象江南小区的）在9号楼安置”。被告辩称陈爱国给被告的《购房委托协议书》及《授权委托书》已经作废，但是被告没有在文书上注明已作废，故两份《购房委托协议书》及《授权委托书》均形式合法，对外均具有证明作用，证明了陈爱国可以调换购房户的房屋。陈爱国与原告签订《补充协议》，约定将原告王素丽原购买的5号楼的商品房更换为9号楼二单元601室。原告有理由相信陈爱国具有代表云天公司办理房屋调换相关事宜的权限，才与陈爱国就房屋调换一事进行协商。且陈爱国与原告签订《补充协议》后，被告并未对《补充协议》表示异议，并任由陈爱国将楼房钥匙交付给原告，故陈爱国对原告调整房屋的行为构成表见代理，产生有权代理的法律后果，云天公司应对代理人陈爱国的行为承担民事责任。《补充协议》对原告所购买房屋的房号、交房时间等重新进行了约定，并约定其他条款按原合同执行，实际上是对原、被告签订的《商品房买卖合同》的再次补充变更。三、关于原告主张的各项诉讼请求。1、原告主张被告支付未按《商品房买卖合同》约定交房时间交付房屋的违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定了交房时间为2011年8月30日，但被告未按照该约定的时间向原告交付房屋，构成违约。虽原告与陈爱国之后签订的《补充协议》，将交房时间变更为2013年5月30日，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。《补充协议》中原告与陈爱国协商对交房履行期限进行了变更，即延期履行交房，原告对延期交房的损失并没有明确表示放弃，故原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，但其计算时间有误，依法确认为8554.4元【已付房款136000元（《商品房买卖合同》约定）×万分之一（《商品房买卖合同》合同约定）×629日（《商品房买卖合同》约定交房时间2011年8月30日计至原告自认入住时间2013年5月20日）】。2、原告主张被告支付未按《商品房买卖合同》约定交付装饰合格房屋的费用。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条约定了被告交付的房屋内墙、顶棚应当刮腻子，如未按约定交付，则由被告赔偿双倍的装饰、设备差价。原告虽称“云天佳苑”小区9号楼二单元601室内墙、顶棚没有刮腻子，但其向法庭举证的发货清单上，并没有具体购货单位，也未加盖发货单位印章，无法核实真实性；原告向法庭举证的收条，该收条落款由王平签名，但王平本人并未到庭，无法核实该收条的真实性。即原告并未提供直接证据对被告交付的房屋内墙、顶棚没有刮腻子、以及原告为给房屋内墙、顶棚刮腻子支出的费用予以证明，其该项主张证据不足，不予支持。3、原告主张被告支付延期办理房屋权属证书损失。被告辩称没有给原告办理房产证手续，是因为原告没有给付房屋面积差价款。原、被告约定在交付使用后60日内给办理房屋产权证书，对房屋差价价款支付时间约定不明确，不能确定先后顺序，对支付房屋差价不能确定先后的，并不能代表原告对差价款的支付可以任意时间，应认定支付房屋差价款与办理房产证是同时，在原告没有支付房屋差价款的同时，原告要求被告支付逾期办理房产证的违约金是不恰当的，故原告该项诉讼请求不予支持。4、原告主张被告支付延期交房导致的租房费用。原告称因被告逾期交房，原告与案外人周金香签订《租房合同》，自2011年9月至2013年5月30日，共产生房租16800元。原告虽提供三份《租房合同》，但周金香并未到庭，无法核实原告是否与周金香签订有《租房合同》以及原告实际支出的租房费用，故原告的该项主张证据不足，不予支持。遂判决：一、被告云天公司于本判决生效后十日内支付原告王素丽逾期交付房屋违约金8554.4元；二、驳回原告王素丽的其他诉讼请求。王素丽上诉称，根据商品房买卖合同第八条第一款约定，出卖人应当在2011年8月30日前交付商品房。被上诉人逾期交房应按日向上诉人支付已交房款万分之一的违约金合计8568元（2011年9月1日至2013年5月30日，共计630天，136000×0.0001×630）。被上诉人交付使用的商品房的装饰没有达到合同约定的标准，应根据合同约定赔偿原告装饰差价7600元。被上诉人没有按合同约定交付房屋，造成上诉人被迫租赁房屋，应赔偿上诉人房租费16800元。望二审法院依法改判。云天公司答辩称，一审判决正确，上诉人主张的证据不足，另外两个案子有证人出庭，但证人证言不清。原合同约定85.99平方米，9号楼是137.05平方米。用现在的房屋面积刮腻子计算费用是不正确的。关于房租费损失问题，和违约金是不能同时主张的，从上诉人举证的租房合同，无法判断其真实损失，举证不足。二审经审理查明，上诉人于二审庭审中提供证人王新平出庭作证，王新平称其给涉案房屋装修施工的内容是刮腻子、刷乳胶漆和贴墙纸，费用总计5600元，包括刮腻子材料费1200元、手工费2600元，剩下的是贴墙纸的手工费，不含墙纸。同时称：“刷乳胶漆是15元／平方米，但是我没有向王素丽要这个钱”。上诉人另外提供证人周金香出庭作证，周金香称2010年8月12日至2013年8月13日期间将一套平房带院子出租给上诉人，对于平房所有权属周金香先称“是我父母的房子”，后又称“我丈夫盖的，自己买的地皮，房子是我们自己的”，并称平房2013年年底已出售。其他查明的事实与一审认定的事实一致。本案争议焦点：被上诉人是否应向上诉人给付装饰费7600元、房租费16800元，有无依据。本院认为：上诉人王素丽与被上诉人云天公司于2011年6月30日签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，为合法有效合同。双方应遵照合同约定全面履行各自义务。合同约定被上诉人应在2011年8月30日前向上诉人交付验收合格的商品房，但被上诉人未能按照约定向上诉人交付相应商品房。至2013年5月20日，被上诉人根据与上诉方签订的补充协议取得了变更后的商品房“云天佳苑”小区9号楼2601室。因此上诉人称被上诉人逾期交房应承担违约责任的主张成立。商品房买卖合同约定逾期交房按日向上诉人支付已付房款万分之一的违约金，上诉人已付房款136000元，一审根据上诉人请求从2011年8月30日至上诉人自认取得房屋的时间2013年5月20日计算违约金为8554.4元正确。现上诉人在没有提供推翻其自认2013年5月20日取得房屋的证据的情况下，主张违约金从2011年9月1日计算至2013年5月30日为8568元无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于装饰费用问题，上诉人于二审庭审中提供证人王新平出庭作证，首先，证人王新平与出具收取装修费用收条的“王平”名字不一致，上诉人未提供证据证实出庭的证人王新平与“王平”为同一人。其次，证人对装修工程由几人施工、施工期间、如何收取装修费等没有印证证据，同时证人称装修内容为三项其只收取两项费用与日常经验法则不符。因此，证人证言存在瑕疵，而上诉人除“王平”出具的收款收条以外不能提供其他证据佐证证人证言内容的真实性，故上诉人称刮腻子装饰费为3800元的主张不能成立，一审未予支持上诉人关于装饰费的请求正确。关于房租费问题，上诉人虽然提供租房合同及房主出庭作证，但未能提交向房主实际支付租金的证据，因此其称被上诉人逾期交房期间造成16800元房租费损失的主张无有效证据证明。同时，双方签订的商品房买卖合同中对于被上诉人逾期交房承担的责任，明确约定由被上诉人按日向上诉人给付已付房款万分之一的违约金，并未约定承担被上诉人的租房费用，所以上诉人要求被上诉人给付房租费的主张本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费658元、邮寄费100元，合计758元，由上诉人王素丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 努斯拉提审 判 员 刘 琳代理审判员 环 路二〇一五年六月十七日书 记 员 刘 楚 妍 关注微信公众号“”