（2015）鄂江岸民初字第01525号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-04
案件名称
武汉市锦城物业管理有限公司诉吴顺安、徐萍物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
武汉市江岸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉市锦城物业管理有限公司,吴顺安,徐萍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条，第七条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第二条，第二十一条，第三十二条第一款，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百六十二条
全文
湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江岸民初字第01525号原告武汉市锦城物业管理有限公司。法定代表人张某某，总经理。委托代理人万某某（特别授权代理），系该公司员工。委托代理人刘某某（特别授权代理），湖北恒康律师事务所律师。被告吴顺安。被告徐萍。上列原告武汉市锦城物业管理有限公司（以下简称锦城物业公司）与被告吴顺安、徐萍物业服务合同纠纷一案，原告锦城物业公司诉请：依法判令被告吴顺安、徐萍支付拖欠的物业管理服务费5，386元（自2010年6月1日起至2014年10月31日止），并负担本案诉讼费用。本院于2015年5月19日立案受理，依法适用简易程序（小额诉讼），由代理审判员郭奕君独任审判，于2015年6月12日公开开庭进行了审理，原告锦城物业公司的委托代理人万某某、刘某某、被告徐萍到庭参加诉讼。被告吴顺安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案相关情况双方有争议的事项为下列第十五项，其他项双方无争议。一、原告锦城物业公司与案外人武汉市融海房地产开发有限公司签订《二七人家住宅小区前期物业服务合同》的时间：2008年4月2日。二、原告锦城物业公司管理的小区位置和名称：武汉市江岸区黑泥湖路二七人家住宅小区。三、物业管理合同约定的管理期限：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，二七人家住宅小区的业主委员会自2013年成立，原告锦城物业公司于2014年11月1日零时退出二七人家住宅小区的物业管理。四、涉案房屋的购买时间及交房时间：2008年9月19日，案外人吴某某与案外人武汉市融海房地产开发有限公司签订《武汉市经济适用房买卖合同》。2009年6月22日，被告吴顺安在《业主入住登记表》上签字并领取钥匙、门禁卡三张、两书及入住手册。五、涉案房屋的业主及实际使用人：经原、被告确认，涉案房屋的业主为案外人吴某某，自交房之日起的实际使用人为被告吴顺安、徐萍，被告吴顺安系案外人吴某某的儿子。六、物业管理合同约定的物业管理服务费标准：2009年6月22日，被告吴顺安、徐萍以案外人吴某某的名义按照1.20元／月·㎡×84.69㎡的标准，缴纳了自2009年6月起至2010年5月止期间的物业管理服务费，庭审中原、被告均表示认可该缴纳标准。七、物业管理合同约定的物业管理服务费的缴纳日期：按年缴纳。八、物业管理公司资质：原告锦城物业公司经武汉市国土资源和房产管理局准予，具备从事物业管理业务的三级资质。九、涉案房产位置：二七人家住宅小区5－B－204号。十、涉案房产用途：自住。十一、涉案房产建筑面积：84.69㎡。十二、涉案房屋每月应缴纳物业管理服务费数额：101.63元／月（1.20元／月·㎡×84.69㎡）十三、涉案房屋拖欠物业管理服务费期间：自2010年6月1日起至2014年10月31日止，共计53个月。十四、涉案房屋拖欠物业管理服务费数额：5，386.39元（101.63元／月×53个月），原告锦城物业公司仅主张5，386元，本院予以照准。十五、被告吴顺安、徐萍拖欠物业管理服务费的抗辩理由：被告徐萍称，其与被告吴顺安于2009年9月28日搬进二七人家住宅小区居住并缴纳了第一年的物业管理服务费，2010年4月家中地下全部渗水沁入隔壁的邻居家，被告吴顺安将家中地板撬开后发现竹子地板全部烂了，在地板撬开后的两个月家人都是像踩高跷一样地生活，现在家中还是保持那样的状况，地板和柜子都烂了。事情发生时，被告吴顺安去找原告锦城物业公司但是该公司不闻不问，当时就已经告知该公司，如果他们不能处理，以后的事情都不要找我们。此外，楼下的油烟每天往家里跑，还有蚊子、苍蝇等，家里窗户都不敢开。对于原告锦城物业公司的诉讼请求，我们一分钱都不付，如果原告锦城物业公司能赔偿我们家中的地板损失10，000余元，我们就支付物业管理服务费。判决结果本院认为，案外人吴某某系位于武汉市江岸区黑泥湖路二七人家住宅小区5－B－204号房屋的业主，被告吴顺安、徐萍系涉案房屋的实际使用人，被告吴顺安系案外人吴某某的儿子，现原告锦城物业公司仅主张要求涉案房屋的实际使用人即被告吴顺安、徐萍支付物业管理服务费，两被告对此无异议，本院予以照准。原告锦城物业公司与案外人武汉市融海房地产开发有限公司签订的《二七人家住宅小区前期物业服务合同》，为双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方包括涉案房屋业主、实际使用人均有约束力，被告吴顺安、徐萍有义务按期交纳物业服务费，原告锦城物业公司有权依据该协议收取物业服务费。关于被告徐萍就其主张的家中渗水造成的损失及楼下油烟问题并未提交相关证据证明，且与本案不属同一法律关系，故对其抗辩理由本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此拒付物业管理服务费。同时，原告锦城物业公司在物业管理服务过程中应及时解决业主反映的物业管理服务中的细节问题，如加强小区内的巡视和安保工作、提高小区环境卫生质量等，并积极听取业主的意见，加强交流与沟通，充分发挥业主委员会的作用，与业主齐心协力、共同努力，营造一个健康、有序、和谐的小区生活环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、第七条、《物业管理条例》第二条、第二十一条、第三十二条、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第八项、第二百七十六条、第二百八十二条的规定，判决如下：被告吴顺安、徐萍于本判决生效之日起15日内支付原告武汉市锦城物业管理有限公司物业管理服务费用5，386元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元、邮寄送达费20元，共计45元，由被告吴顺安、徐萍负担。因原告武汉市锦城物业管理有限公司已将该款全部预交本院，故被告吴顺安、徐萍应将其负担的部分连同上述款项一并给付原告武汉市锦城物业管理有限公司。本判决为终审判决。代理审判员 郭奕君二〇一五年六月十七日书 记 员 刘冰净 关注公众号“”