（2015）虹民三（民）初字第882号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-10-26
案件名称
上海中原物业顾问有限公司与和建华居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海中原物业顾问有限公司,和建华,沈金芳
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第四百二十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三（民）初字第882号原告上海中原物业顾问有限公司。法定代表人陆成。委托代理人何金成。被告和建华。被告沈金芳。原告上海中原物业顾问有限公司与被告和建华、沈金芳居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员惠力独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托代理人何金成，被告和建华、沈金芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司诉称：2013年5月13日，被告通过原告居间就上海市欧阳路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）与案外人吴某某、张甲、张乙签订了房屋买卖合同，且原、被告之间签订了佣金确认书，确认被告应在房屋买卖合同成立时向原告支付佣金24，000元。原告履行完居间服务后，被告向原告支付了佣金12，000元后拒绝支付剩余的12，000元佣金，故现原告提出诉讼，要求被告支付佣金人民币12，000元（以下币种均为人民币）并按拖欠佣金金额日万分之五的标准向原告支付逾期违约金，自2013年5月14日计算到被告实际支付之日。被告和建华、沈金芳辩称：居间协议和佣金确认书不一致，应以居间协议上家最后签字的时间为准。居间协议签订时被告没有碰到上家吴某某，是单独先签的，吴某某在2013年3月24日签署的居间协议。房屋买卖合同、居间协议和佣金确认书是同时签的，居间协议中约定买卖双方各支付1%的佣金，但当时原告门店经理姚某某说卖方不肯支付佣金，要求被告支付佣金，故此被告签了佣金确认书。佣金确认书是被告的真实意思表示，但在支付12，000元后，因了解到上家也支付了佣金，故被告认为不需要再支付佣金了。由于卖方是在3月24日签署居间协议，晚于佣金确认书的时间，所以支付佣金应以后签的居间协议为准，由上、下家各支付1%。因被告的佣金已经支付，卖方也已经支付了自己的佣金，且房地产买卖合同表明买卖双方未通过经纪机构居间介绍，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：两被告系夫妻关系。2013年3月，原告（丙方）、被告（乙方）与案外人张丙（甲方）就乙方购买系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，协议第二条约定总房价款（含车位价格）为123万元，第三条约定乙方向丙方支付意向金1万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在房屋买卖合同上签字，则该意向金转为定金，以担保房屋买卖合同履行。协议第六条约定，房屋买卖合同成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照协议第二条约定的总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。协议第九条特别告知条款约定为保障交易资金安全，甲、乙双方向丙方支付任何一笔款项时，务必存入以丙方为户名的银行账户（工作日）或丙方董事总经理谭某某先生的银行账户（双休日或法定假日），并取得印有丙方发票专用章的打印（非手写）制式收据或发票原件；交易中涉及丙方义务的内容，必须加盖丙方合同专用章方生效，否则丙方无须就该笔钱款或内容承担任何责任。被告在该协议上签字的落款时间为2013年3月17日，甲方在协议上签字的落款时间为2013年3月24日。在三方签字盖章的下方印有下列提示文字：在签署上某协议时，我方已认真查阅了本协议的全部内容，且丙方已对协议第六、七、九条及其他条款内容进行了明确的提示，并已按我方的要求进行了详尽的解释和说明。我方需特别声明的内容（若有）详见第十条。我方对本协议约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按本协议约定严格履行。甲、乙双方对此再次签字予以确认。同时，被告（乙方）与张丙（甲方）就系争房屋签订《房屋买卖合同》，该合同约定双方经原告居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，该房屋转让价款为123万元。甲、乙双方同意于合同签署后25天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。甲、乙双方应于2013年5月15日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。被告在该协议上签字的落款时间为2013年3月17日，甲方在协议上签字的落款时间为2013年3月24日。2013年3月17日，被告和建华（甲方）与原告（乙方）签订佣金确认书，确认甲方经乙方居间介绍，与交易相对方进行系争房屋的租售交易。经甲、乙双方及交易相对方协商，甲方应向乙方支付的佣金数额为24000元，支付时间为房屋买卖合同成立时。该确认书第3条约定，甲方应按照支付时间向乙方支付佣金，若未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算）。确认书第4条约定，佣金确认书约定与房地产买卖居间协议约定不一致的，以佣金确认书为准。2013年5月13日，被告与案外人吴某某、张甲、张乙签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定系争房屋转让价款共计123万元，双方确认在2013年7月15日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2013年5月29日，被告和建华向原告支付佣金12，000元。2013年8月15日，系争房屋产权人变更为由两被告按份共有。嗣后，因被告未向原告支付剩余佣金，故现原告起诉来院，要求判如所请。审理中，被告申请证人吴某某出庭作证。证人吴某某述称：其为系争房屋买卖的上家，被告是下家，原告为中介公司。居间协议吴某某是2013年3月24日签字的，被告签字时其不在场，是事后补签的。当时系争房屋产权人是吴某某丈夫张丙一个人，因其已经过世，而房屋产权尚未变更，所以协议是吴某某签的字。在正式签订房屋买卖合同前产权变更到吴某某和其儿子张乙、女儿张甲名下。原告门店的姚经理在签居间协议时告诉证人要支付2%的佣金，根据居间协议佣金是由上下家各支付1%的佣金。证人当时没有注意到这一点。2013年5月证人曾向姚个人支付1万元作为佣金，但姚当时没有出具收据，说等佣金全部支付后才出具收据。后来姚又向证人索要1万元佣金。因证人听说被告也要支付2%佣金，故不同意再支付。证人去找姚时中介说证人支付的1万元没有进公司的帐，姚已经离职找不到了。居间协议的特别告知条款证人当时没有注意，因为不懂法律，所以才向姚个人付款。对证人上某证词，原告表示佣金确认书约定了2%的佣金应由两被告支付，原告无需向证人收取佣金，且其公司账户中并没有收到证人支付的1万元。居间协议约定出卖方和买受方支付任何款项给原告时需存到原告公司账户或董事长账户，并拿到盖有发票专用章的收据方能认可，否则原告不承担任何责任，故此原告认为证人没有支付佣金，即使确实支付也与原告无关。上某事实，有原告提供的居间协议、房屋买卖合同、佣金确认书、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、转账凭证，被告提供的签购单等证据及原告、被告、证人的陈述为证，经过庭审质证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的居间协议及佣金确认书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。被告辩称因卖方在2013年3月24日签署居间协议，晚于其签署佣金确认书的时间，所以支付佣金的金额应以居间协议为准，但佣金确认书系原、被告双方对佣金支付金额的特别确认，同时佣金确认书也载明了如佣金确认书的约定与居间协议的约定不一致的应以佣金确认书为准，故该确认书系被告向原告支付佣金的真实意思表示，被告应当依约履行其付款义务。证人吴某某作证指称其曾支付1万元佣金，但其并未向本院提交其付款凭证，故本院对其证词不予采信。证人所称已支付的佣金除缺乏付款凭证有悖常理外，居间协议第9条已明确约定买卖双方向原告支付任何一笔款项时务必存入以原告为户名的银行账户或原告方董事总经理谭某某的银行账户，并取得印有原告发票专用章的打印制式收据或发票原件方生效，否则原告无须就该笔钱款承担任何责任，故被告关于卖方已经支付了自己的佣金，被告无须再支付佣金的辩称意见不能成立。关于被告所称上海市房地产买卖合同表明买卖双方未通过经纪机构居间介绍一节，因原、被告双方签订的居间协议和佣金确认书及被告与卖家在2013年3月签订的房屋买卖合同足以证明被告买受系争房屋系通过原告居间介绍所致，故被告的辩称意见没有事实依据，本院不予采纳。佣金确认书约定了若被告未经原告同意而迟延支付佣金，原告有权按日0.5‰向被告追索逾期违约金，但被告在庭审中表示不同意原告诉请可视为包含了对违约金过高的抗辩，鉴于原告的实际受损程度，本院对违约金的计算方式酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告和建华、沈金芳于本判决生效之日起7日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付佣金12，000元；二、被告和建华、沈金芳于本判决生效之日起7日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付拖欠佣金12，000元的逾期付款违约金，按每日万分之二计算，自2013年5月14日计算到被告实际支付之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，减半收取75元，由被告和建华、沈金芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 惠力二〇一五年六月十七日书记员 肖人附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”