（2015）柳市民一终字第213号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-11-09
案件名称
潘忠仙与柳州市思源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柳州市思源房地产开发有限公司,潘忠仙
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）柳市民一终字第213号上诉人（一审被告）柳州市思源房地产开发有限公司，住所广西三江侗族自治县古宜镇河东开发区福禄寺左侧202号房。法定代表人许谦，该公司董事长。委托代理人郭政，该公司法务部副经理。委托代理人陈定中，广西信和律师事务所律师。被上诉人（一审原告）潘忠仙，个体工商户。共同诉讼代表人吴安宁，公务员。共同诉讼代表人梁凯，教师。上诉人柳州市思源房地产开发有限公司（以下简称思源房开）因与被上诉人潘忠仙商品房销售合同纠纷一案，不服三江侗族自治县人民法院（2014）三民初字第212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人思源房开的委托代理人郭政、陈定中，被上诉人潘忠仙及其共同诉讼代表人吴安宁、梁凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：潘忠仙与思源房开公司于2011年5月31日签订《商品房买卖合同》，该合同第一条第二款约定：“该地块土地面积为5931.94平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2007年8月23日至2054年3月24日。”，潘忠仙购买的楼层为思源购物广场二期第2幢1单元302号房，建筑面积为94.40平方米，套内建筑面积为84.743平方米，公摊建筑面积为9.660平方米。单价每平方为2031.10元，总购房款为191736元。潘忠仙应当于2011年5月28日交付首付款57736元，余下134000元购房款于2011年8月28日前向三江县信用社办理贷款手续完毕。潘忠仙于2011年5月25日交付首付款56800元，2011年5月28日交付首付款936元，2011年8月31日交付按揭贷款134000元。思源房开公司于2013年8月20日将诉争房屋交付潘忠仙使用，已经逾期交房达261天。该合同第八条第一款约定：“出卖人应当在签订合同之日起18个月内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”，该合同第十二条第一款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付买受人。”。截止本案一审法庭辩论终结前，该诉争房屋仍然没有通过房屋竣工验收，亦未办理房屋产权证。思源房开公司逾期交房后，潘忠仙多次向思源房开公司主张权利，请求赔偿违约金及办理房产证事宜，因自行协商处理未果，为此，潘忠仙诉至法院，请求判令：1、思源房开公司赔偿逾期交房违约金16814元（191736元×6.55﹪÷365天×482天=16814元）；2、思源房开公司赔偿逾期办理房产证违约金20512元（191736元×6.55﹪÷365天×392天×1.5=20512元）；3、本案诉讼费用由思源房开公司承担。一审法院另查明，2014年11月22日以前，中国人民银行公布的半年至一年期限的贷款利率为6.00﹪。2014年12月7日，潘忠仙向一审法院提出撤回第二项诉讼请求（即请求思源房开公司赔偿逾期办理房产证违约金20512元）的申请。根据当事人的诉辩主张，一审法院将本案的争议焦点归纳如下：一、潘忠仙的起诉是否超过诉讼时效？二、如何计算逾期交房的违约金？一、关于潘忠仙的起诉是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，潘忠仙与思源房开公司于2011年5月31日签订《商品房买卖合同》，思源房开公司应当于2012年11月30日前（签订合同之日起18个月之内）交付房屋，但是思源房开公司没有在约定时间之内交付房屋，为此潘忠仙多次向思源房开公司催促交付房屋，直到2013年8月20日才将房屋交付潘忠仙占有支配，已经构成逾期交房。思源房开公司逾期交房后，潘忠仙多次向思源房开公司主张权利，但思源房开公司没有答复处理。潘忠仙一直不断的主张权利，因此本案的诉讼时效处于中断状态，潘忠仙于2014年6月24日起诉到法院主张权利，没有超过两年的诉讼时效。为此，一审法院对思源房开公司认为潘忠仙起诉超过2年诉讼时效的辩解意见不予采纳。二、关于如何计算逾期交房违约金的问题。一审法院认为，在庭审之中思源房开公司已经认可逾期交房的事实，双方只是对逾期交房天数和违约金的计算标准存在意见分歧。（一）关于逾期交房天数的认定问题。一审法院认为，潘忠仙依照合同约定交付完所有的购房款。思源房开公司没有在2012年12月30日之前交房，直到2013年8月20日才将房屋钥匙交付潘忠仙，因此本案逾期交房天数的起算点为2012年12月1日-2013年8月20日为止，一共逾期261天。思源房开公司主张扣除224天下雨天数，没有任何事实依据和法律依据，其提供的《气象资料使用证明》不能证明降雨量影响建设工程的施工，且建设工程施工合同与本案的房屋买卖合同是不同的两个法律关系。故一审法院对思源房开公司主张扣除224天下雨天数来计算逾期交房天数为36天的辩解意见不予采纳。潘忠仙主张逾期交房天数为482天，属于计算不当，一审法院予以纠正；本案的实际逾期交房天数以法院核算的261天为准。（二）关于逾期交房违约金计算标准如何确定的问题。一审法院认为，潘忠仙与思源房开公司签订《商品房买卖合同》之时，对思源房开公司逾期交房支付违约金的计算标准约定不明，现潘忠仙主张按照五年期限的银行同期同类贷款利率计算违约金，思源房开公司主张按照同期同类的银行存款利率计算违约金。该《商品房买卖合同》是思源房开公司提供的格式合同，对于如何计算逾期交房的违约金，思源房开公司没有向潘忠仙释明，现双方对合同的文意理解产生争议。按照通常理解同期银行的利率分为贷款利率和存款利率。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”。据此，潘忠仙理解为贷款利率，符合本条款的规定，其意见应当予以采纳。一审法院对思源房开公司主张按照同期同类的银行存款利率计算违约金的辩解意见不予采纳。参照公平责任原则，潘忠仙从银行办理的按揭贷款年利率为6.55﹪，同期中国人民银行公布半年至一年期限的贷款利率为6.00﹪，思源房开公司逾期交房天数为261天，应当参照半年以上期限的贷款利率计算逾期交房的违约金较为合理可行。据此，一审法院计算逾期交房违约金为8226.26元（191736元×261天×6.00﹪÷365天=8226.26元）。三、关于潘忠仙向一审法院提出撤回第二项诉讼请求（即请求思源房开公司赔偿潘忠仙逾期办理房产证违约金20512元）的问题。一审法院认为，潘忠仙有权处分自己的民事权利和诉讼权利，且没有损害他人的利益，应当准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决：一、柳州市思源房地产开发有限公司赔偿潘忠仙逾期交房违约金8226.26元；二、驳回潘忠仙的其他诉讼请求。案件受理费1483元（潘忠仙已预交），由潘忠仙承担741.50元，柳州市思源房地产开发有限公司承担741.50元。上诉人柳州市思源房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称：一、逾期交房的违约责任应按双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二款约定的方式计算，即被上诉人已交全额购房款在上诉人逾期交房期间的利息。一审法院在计算违约金（利息）时把逾期交房天数与违约天数两个概念混为一谈，导致认定事实错误，计算结果错误。双方《商品房买卖合同》第九条明确了上诉人逾期交房应向被上诉人承担违约责任的计算方式是被上诉人已交购房款在上诉人逾期交房期间的利息，即本案违约责任（违约金）计算方式应为：购房款×银行利率（同期贷款利率）×实际违约天数÷365。逾期交房天数不等同于违约天数，在确定违约天数时应注意上诉人有18个月（540天）的交房宽限期（见《商品房买卖合同》第8条），有因雨天影响施工天数的顺延期等因素，还应与被上诉人全额交纳购房款的时间等因素结合起来考虑。假如被上诉人是昨天才交的购房款，不管上诉人逾期多少天才交房给被上诉人，到今天为止，逾期交房的利息也只能按一天来计算违约金，而不是按双方签订合同之日的时间来计算违约天数。因为首先全额交纳购房款是买受人（被上诉人）的先行义务，在买受人（被上诉人）没有足额交纳购房款的前提下，出让方（上诉人）是享有先履行抗辩权的，上诉人可以因此不交房给买受人（被上诉人）。尽管此时双方的房屋买卖合同已经签订并且成立，上诉人仍享有合同履行抗辩权甚至合同的解除和终止权。由此可见，上诉人的逾期交房天数不等于上诉人的违约天数。本案逾期交房违约责任的计算方式应当按照《商品房买卖合同》第九条第二款规定来执行，即上诉人应赔付给被上诉人已全额所交的购房款在上诉人逾期交房期间的利息，期间的起算点应当定为被上诉人全额所交购房款的时间，终止点应定为上诉人交房的时间。本案被上诉人交全额购房款时间是：2011年8月31日，上诉人交房时间是：2013年8月20日，拟违约天数为：被上诉人全额交购房款之日起至上诉人交房之日止期间的天数减除18个月（540天）的交房宽限期，即720-540=220天。被上诉人计算本案违约金时把逾期交房天数与违约天数两个不同的概念混为一谈，并把计算逾期交房天数的起算点错误地定为合同签订之日，终止点错误地定为合同起诉之日，计算的结果是错误的，没有任何事实根据。一审法院对被上诉人错误的计算方式没有进行实质性纠正，仍把逾期交房天数与违约天数混为一谈，把逾期交房天数的起算点定为合同签订之曰，只是改变了终止点定为交房之日来计算期间天数，计算出的利息（违约金）也是错误的，完全与事实不符。二、上诉人逾期交房给被上诉人有约定的免责事由，在计算实际违约天数时应按约定扣除因雨天影响施工的顺延天数，还应扣除因城建管理、停水、停电等导致的延期天数，还应扣除因被上诉人未全额交纳购房款而导致的顺延天数。依据双方签订的《商品房买卖合同》第8条规定：“遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：因施工期间影响工程施工的雨天或低温天气导致延期。”本案中，下雨影响施工这一情况是客观的、不可预见的、更是不可避免的，同时又是双方约定顺延交房的时间条件。因此，在计算违约天数时，本案因雨天影响施工的天数为224天，实际违约天数为：从被上诉人交购房款时间至上诉人交房时间期间的天数扣除18个月（540天）的交房宽限期天数，再扣除因雨天影响施工的天数（224天），还应扣除约定的停电、停水影响施工的顺延天数（见《商品房买卖合同》第8条），还应扣除因被上诉人未全额交纳购房款而导致的顺延天数（见《商品房买卖合同》第8条）。扣除以上约定的宽限天数和顺延天数后，经计算本案逾期交房没有实际的违约天数。然而一审法院在计算实际违约天数时并没有扣除18个月的逾期交房宽限期天数，也没有扣除因雨天影响施工的天数，也没有扣除因城建管理、停水、停电等导致的延期天数，也没有扣除因被上诉人未全额缴纳购房款的顺延天数，违背了事实和法律。综上所述，请求二审法院撤销原判第一项，依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求。2、诉讼费由被上诉人承担。被上诉人潘忠仙答辩称：一、思源房开公司提出的第一个上诉理由不成立。首先思源房开公司提供的合同是格式条款合同，当事人对此理解产生争议的，应当作出对提供格式条款合同一方当事人不利的解释。因此本案应当按照贷款利率计算逾期交房违约金。一审法院计算的逾期交房天数有事实和法律依据，并无不当。思源房开公司在一审过程中未提出以买受人交付完按揭贷款的时间开始计算交房时间，并据此顺延交房时间，其提出的先履行抗辩权不成立。在二审才提出此观点，违背了二审终审制原则，剥夺被上诉人的抗辩权。二、思源房开公司提出的第二个上诉理由不成立。思源房开公司在一审过程中只是提供了《气象资料证明》，该证据材料是孤立的证据材料，没有其它证据材料予以佐证，不能证明雨天或者降雨量影响了工程施工；且该证据材料是一审法院受理案件以后，思源房开公司才到三江侗族自治县气象局要的证明，时间前后衔接不上，缺乏关联性。因此，该证据材料不具有证明力，不应当采信。思源房开公司主张扣除城建管理、停水停电导致的延期交房天数，无任何依据，是无稽之谈，没有任何证据材料支撑，应当承担举证不能的不利法律后果。在二审上诉阶段才提出上述理由，有诉讼突袭的行为，有悖诚实信用原则，增加诉累，加大法院审理案件的难度。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，思源房开公司的上诉无事实和法律依据，理由不成立，应当予以驳回，维持一审判决。二审期间，上诉人提交如下证据：1、施工单位十一冶公司出具的《证明》，拟证明2010年7月8日至2013年8月13日期间因下雨、停电导致停工的天数；2、监理单位广西建柳咨询有限公司出具的《证明》，拟证明2010年7月8日至2013年8月13日期间因下雨、停电导致停工的天数。上诉人携带施工日志及监理日志到庭，供被上诉人核实。被上诉人的质证意见为：不认可该证据，该证据不是新证据，不符合法律规定，这些证据不是因客观原因导致不能在一审举证，这些证据应当在一审中提供，在二审中提供的，被上诉人不同意质证，上诉人应当承担举证不能的后果。被上诉人在二审期间没有提交新的证据。本院对上诉人二审期间提交的证据的分析与认定：上诉人二审提交的两份证明，是施工单位、监理单位自行统计的结果，无统计依据，不足以认定。而施工日志和监理日志，是反映建筑施工过程的原始资料，在建筑工程施工的同时即产生而存在，因此，一审法院根据上诉人的主张和案件审理情况，在一审庭审结束后，通知上诉人次日提交施工日志和监理日志并无不当。上诉人不能在指定期限提交，但未说明理由或申请延长期限，其在二审才提交相关材料，已经超过举证期限。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。上诉人说明的因与施工、监理单位存在结算纠纷，导致不能及时得到该证据的理由，无有效证据证实；且与上诉人在2013年8月已提交监理、施工档案材料组织竣工验收的行为矛盾，不足以采信；因施工日志和监理日志作为单方记录资料，具有可更改性，上诉人无正当理由不能在第一时间提供，难以保证该证据是对施工情况的原始记录，故本院根据上述情况，对上诉人二审提交的证据不予采纳。对一审查明事实部分，除上诉人认为已经过竣工验收外，其余事实双方当事人均未提出异议。一审查明：“截止本案一审法庭辩论终结前，该诉争房屋仍然没有通过房屋竣工验收”，有一审法院对三江县住房与城乡建设局的调查笔录为据；上诉人主张已验收，与双方当事人2013年8月签订的《协议书》内容不符，不足以认定；综上分析，一审查明事实属实，本院依法予以确认。综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1、上诉人逾期交房的违约天数应如何确定？2、逾期交房的违约金是按照存款利率还是按照贷款利率来计算？对争议焦点1，本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中，“逾期”是指超过合同约定的期限，“逾期交房”因违反合同约定交付房屋，客观上是一种违约行为，除非存在法定或约定的免责事由，逾期交房的天数就是确定违约责任的天数。双方当事人在合同中约定交房时间为“签订合同之日起18个月内”，故一审法院将双方签订合同之日顺延18个月确定为合同约定的交房之日，并据此作为逾期交房的起算日，符合合同约定，并无不当。上诉人诉称一审法院将合同签订之日作为逾期交房起算日、没有给予18个月的顺延期限，是对一审判决认识有误；上诉人主张应从被上诉人全额支付购房款之日作为逾期交房起算日，没有合同依据或法律依据，本院不予支持。双方在合同中虽然约定了“因城建管理、供水、供电等部门怠于履行职责和义务导致延期；因买受人与银行的贷款未按期办理而导致延期；因施工期间影响工程施工的雨天或低温天气导致延期”等上诉人可据实延期交房的免责事由，但上诉人没有提供证据证明存在城建管理、供水、供电部门怠于履行职责和义务导致延期的情形；其提供的证据只能证明施工期间存在雨天，不足以证明该雨天影响施工导致延期；至于被上诉人办理贷款的时间，上诉人在一审前即应当知道，但其在一审并未提出存在因被上诉人贷款未按期办理导致延期的事由，其在二审才提出该主张，且不能提供有效证据证实，不足以认定。上诉人主张从逾期交房的天数中扣除的因雨天影响施工、因城建管理、停水、停电等导致延期、因被上诉人未全额缴纳购房款等天数，事实依据不足，一审不予支持并无不当。对争议焦点2，本院认为，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，上诉人逾期交房的违约责任为“按同期人民银行利息赔付买受方已交款在出卖方期间的利息”，该约定没有明确是存款利息还是贷款利息，因为双方签订的是格式合同，因此应作出不利于提供格式合同一方的解释，即应按照银行贷款利率进行计算，一审处理正确，本院予以维持，上诉人关于应适用存款利率计算的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由依据不足，一审查明事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（柳州市思源房地产开发有限公司已预交），由柳州市思源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 敏代理审判员 黄 坚代理审判员 谭皓匀二〇一五年六月十七日代书 记员 黄习家 搜索“”