（2015）穗中法民五终字第71号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-06-23
案件名称
黄强娣与孟建雄租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孟建雄,黄强娣
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第71号上诉人（原审被告、反诉原告）：孟建雄，住湖南省常宁市。委托代理人：陈碧云，广东东方昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄强娣，住广州市花都区。委托代理人：汤国坚，广东金科律师事务所律师。上诉人孟建雄因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案商铺坐落于广州市花都区狮岭镇皮革皮具城中区大道47号，权属人为黄强娣，用途为商业，于2003年4月取得房地产权证。2012年12月22日，黄强娣（出租方、甲方）与孟建雄（承租方、乙方）签订商店租赁合同书，约定黄强娣将坐落于花都区狮岭镇皮革皮具城中区大道47号商铺一间租赁给孟建雄经营使用。租赁期限：租期两年，2013年1月1日至2015年1月1日止，送装修期七天。租金及付款方式：该商铺租金一年一交，在签订合同时乙方应当向甲方缴交第一年的租金69万元；第二年租金70万元在2013年11月3日前一次性付清。乙方在签订本合同时向甲方交纳押金5万元，押金只是期满后交清水电费和第四条所列税费、乙方损坏商铺费用及两年租期等的保证金，乙方不得以任何借口或理由，将押金抵作租金之用，否则甲方有权解除合同并收回该铺，押金不退回给乙方。在租赁期间，乙方要负责缴交房产税、租金税、工商营业税、水电费、治安卫生费、管理费及政府所需征收的一切税费。乙方要保持该商铺的结构及设施不得损坏，如有损坏应照价赔偿或应装修好才移交给甲方并办妥移交手续，给甲方验收认可。未经甲方同意，乙方不得擅自将商铺转让或转租，如乙方中途不租或转让者，应先将商铺交回甲方，由甲方与另一方签约，原押金不退回。期满处理：乙方应交清水费、电费、卫生管理治安费及政府所需征收的一切税费，没有损坏房屋及一切设施并请甲方验收和交回锁匙给甲方，甲方验收后凭押金收据不计利息把押金退回乙方。乙方逾期交租超过五天期限甲方经电话通知乙方仍不交租，又不退回商铺，甲方可直接开门收回商铺，所交押金不退回，而乙方商铺财物，甲方不负任何损失责任。合同签订当天，孟建雄以银行转帐方式向黄强娣支付押金5万元，黄强娣向某雄出具收款收据，收款收据上备注内容为：在2013年1月15日前交清一半租金35万元，如过期不交清，此押金5万元不退。2013年1月15日，孟建雄向黄强娣支付35万元租金，黄强娣向某雄出具收款收据，收款收据注明：剩余一半租金35万元在2013年4月份交清。2013年3月（黄强娣称2013年3月10日，孟建雄称2013年3月15日），黄强娣将涉案商铺交付孟建雄使用。2013年6月15日，孟建雄向黄强娣支付租金10万元，2013年7月1日支付租金20万元，2013年8月27日支付租金4万元。黄强娣原审中称孟建雄使用涉案商铺至2014年4月中旬后自行撤离，黄强娣在2014年4月底双方协商解除合同未果的情况下为避免损失扩大而自行收回商铺并另行出租。孟建雄接收商铺后称其对商铺进行了装修，向物管处支付了装修押金5000元（该押金因黄强娣没有安装消防设施而物管处不予退回），用去装修费85400元。孟建雄称黄强娣一直未履行安装消防设施的承诺，导致其在租赁期间经常被管理处停电，严重影响其正常经营，并称黄强娣因其多次要求安装消防设施而声称要解除合同，要求其搬离，其才无奈于2014年3月31日搬离该商铺，用去搬迁费7800元。孟建雄另称因黄强娣迟延交付商铺，导致其2013年1-3月无法经营造成营业损失400000元。孟建雄为证明其反诉请求，提供了装修人李××出具的证言（内容为：孟建雄于2013年3月10日委托李××对其租赁广州市花都区狮岭国际皮革城中区大道47号进行装修。……），现商铺承租人冯某出具的证言，曹某、李某乙、罗×出具的证言，拟证明黄强娣将未安装好消防设施的商铺向其出租；提供收据两张，拟证明其用去装修费85400元，搬迁费7800元；提供自制表格两张，拟证明其营业损失400000元。黄强娣对孟建雄提供的全部证据均不予认可，认为证人应出庭作证；收据并非发票，不具有可信度；单方制作的表格不具有客观性和可信度。孟建雄称其搬离商铺的时间是2014年3月31日，并非黄强娣称的2014年4月中旬，因黄强娣于2014年4月6日已与案外人即现承租人冯某签订关于涉案商铺的租赁合同。黄强娣对此表示否认，认为其与冯某是于2014年4月底才签订合同的，但在原审法院要求其提供该份租赁合同时，黄强娣拒绝提供。黄强娣在孟建雄搬离涉案商铺后于2014年5月5日向物业公司缴纳了涉案商铺2014年4月1日至2014年4月30日的工本费7元，水损费7.2元，管理费576元；2014年2月28日至2014年3月27日的水费25.2元，电费385.2元，并缴纳了滞纳金45.3元。2014年5月8日黄强娣向广州市花都区狮岭镇流动人员和出租屋管理服务中心支付涉案商铺2013年6-12月税费19282.81元，2014年1-4月税费11095.2元，2014年5月印花税76.46元。黄强娣以孟建雄的违约行为违反合同的约定，应承担相应的违约责任并赔偿损失为由，于2014年8月22日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.孟建雄支付拖欠黄强娣的租金57500元；2.孟建雄支付黄强娣代垫租赁期间的税费30454.47元及水、电、物业管理费1045.9元给黄强娣；3.本案诉讼费用由孟建雄承担。孟建雄原审答辩称：1.我方不存在拖欠租金的事实。我方实际租赁时间为2013年3月22日至2014年3月31日，未足一年，但我方已交足一年租金；2.房屋税费不应由我方承担。黄强娣出租的商铺根本不符合法律规定的条件，不具备法律规定条件而不得出租的房屋不存在租赁税费的问题；3.我方已于2014年3月底搬离，4月份的物业管理费不应由我方承担；4.黄强娣与我方在定金收据中已变更了房租的支付方式，我方不存在任何违约行为。黄强娣一直未履行其安装消防设施的承诺，也未将租赁物交由我方使用，我方遂按合同法相关规定行使抗辩权，延后缴纳余下租金，因此孟建雄不存在任何不按时交租等违约行为；5.黄强娣未依约交付租赁物，且租赁物未通过消防安全检查，黄强娣将该商铺租赁给孟建雄，属于严重违法违约，应赔偿孟建雄损失。孟建雄于2014年9月15日向原审法院提起反诉，请求判令：1.确认孟建雄与黄强娣于2012年12月22日签订的商店租赁合同书于2014年3月31日解除；2.黄强娣向某雄返还押金50000元、装修押金5000元；3.黄强娣赔偿孟建雄遭受的损失450500元（其中停止营业损失400000元，装修损失42700元，搬迁损失7800元）；4.本案诉讼费用由黄强娣承担。黄强娣针对孟建雄的反诉答辩称：不同意孟建雄的反诉请求及陈述的事实和理由。理由与我方起诉状中的事实和理由一致。原审法院认为：黄强娣与孟建雄签订的商店租赁合同书是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，对双方均具有约束力，双方应按合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为：黄强娣是否将未安装消防设施、未经消防检查的房屋出租给孟建雄，黄强娣将涉案商铺出租给孟建雄对消防设施方面是否有特别约定。原审法院认为，涉案商铺为黄强娣购买取得，并于2003年4月取得房地产权证。涉案商铺取得房地产权证前须经竣工验收，竣工验收其中包含消防验收。因此涉案商铺是经过消防验收合格的，是符合出租条件的。孟建雄于2013年3月份接收商铺后对商铺进行了装修及使用，且合同没有对消防设施等进行特别约定，孟建雄也没有举证证明双方对安装消防设施问题曾达成口头约定，应视为孟建雄同意按商铺的现状接收使用。孟建雄抗辩认为是由于黄强娣将未经消防检查的租赁物出租，并在出租后一直未履行其安装消防设施的承诺，严重影响其对租赁物的正常使用，存在根本违约，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。因此，孟建雄应按合同约定全面履行合同义务，按时向黄强娣支付租金及相关费用。合同约定租期为2013年1月1日至2015年1月1日止，送装修期七天；租金一年一交，在签订合同时缴交第一年租金69万元；第二年租金70万元在2013年11月3日前一次性付清。但孟建雄在签订合同当天向黄强娣支付5万元押金时，双方在押金收据上备注在2013年1月15日前交清一半租金35万元；在2013年1月15日孟建雄支付35万元租金的收据上备注剩余一半租金35万元在2013年4月份交清。而黄强娣于2013年3月份才将商铺交付孟建雄使用，孟建雄于2013年3月份接收商铺后对商铺进行了装修及使用，应视为双方对合同关于租期及租金支付时间的变更。关于租金支付时间问题。1.关于商铺交付时间问题。黄强娣称于2013年3月10日交付，孟建雄称于2013年3月15日交付，双方均无举证证明，而从孟建雄提供证据李某乙的证人证言中，该证人陈述“孟建雄于2013年3月10日委托其对涉案商铺进行装修”，由此可见，黄强娣于2013年3月10日已将涉案商铺交付孟建雄使用。2.关于孟建雄何时搬离，黄强娣何时收回商铺问题。黄强娣称孟建雄于2014年4月中旬搬离，其于4月底自行收回，孟建雄称其2014年3月31日搬离，黄强娣于4月初已另行出租，双方均无举证证明商铺交还时间。原审法院结合孟建雄称黄强娣与新承租人冯某签订合同的时间为2014年4月6日，而黄强娣拒绝举证该份合同以及合同承租方对交还商铺的约定，原审法院认定黄强娣收回涉案商铺的时间为2014年4月5日。合同约定送装修期七天，即免租期7天，因此，孟建雄应向黄强娣支付2013年3月17日至2014年4月5日期间的租金。根据合同约定，第一年租金为69万元（即2013年3月17日至2014年3月16日的租金），2014年3月17日至2014年4月5日的租金按第二年租金70万元计付，黄强娣在诉讼中明确表示要求孟建雄支付的租金标准按第一年租金标准计付，是其自行处分其民事权利，原审法院予以采纳。孟建雄已向黄强娣支付了第一年租金69万元，故孟建雄应支付2014年3月17日至2014年4月5日的租金，按69万元／年计算为37808.22元。此外，根据合同约定，孟建雄应支付租赁期间涉案商铺产生的房产税、租金税、工商营业税、水电费、治安卫生费、管理费及政府所需征收的一切税费。黄强娣在收回商铺后支付了孟建雄承租期间尚未缴纳的相关费用，应由孟建雄向黄强娣返还。其中管理费计算2014年4月1-5日，为96元（576元／月÷30天×5天），水费为25.2元，电费为385.2元，税费为28066.51元（19282.81元＋11095.2元÷4个月×3个月零5天）。黄强娣支付的滞纳金、工本费、水损费，根据缴纳的时间和金额，原审法院酌定由孟建雄承担20元。黄强娣支付的2014年5月份的印花税76.46元应由黄强娣自负。至于孟建雄的反诉请求，因孟建雄没有提供证据证明其于2014年3月31日与黄强娣解除合同，且根据前述理由，孟建雄也没有因黄强娣根本违约而行使解除合同的权利，因此，孟建雄请求确认其与黄强娣于2012年12月22日签订的商店租赁合同书已于2014年3月31日解除，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。同理，孟建雄认为黄强娣违约在先，要求黄强娣退还押金50000元、赔偿营业损失400000元、装修损失42700元、搬迁损失7800元均无事实和法律依据，原审法院亦不予支持。至于装修押金问题，孟建雄没有提供证据证明其向物业管理处缴纳了该费用，也没有证据证明是由于黄强娣未安装消防设施、未通过消防检查而导致管理处不退还其装修押金，故孟建雄应承担举证不能的法律后果，其该诉讼请求原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月13日作出如下判决：一、孟建雄于本判决发生法律效力之日起十日内向黄强娣支付租金37808.22元；二、孟建雄于本判决发生法律效力之日起十日内向黄强娣返还管理费96元、水费25.2元、电费385.2元、税费28066.51元、滞纳金等20元，合计28592.91元；三、驳回黄强娣的其他诉讼请求；四、驳回孟建雄的全部反诉请求。案件一审受理费1013元，由黄强娣负担257元，孟建雄负担756元；反诉费4427.5元，由孟建雄负担。判后，上诉人孟建雄不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于黄强娣将未安装消防设施、未经消防检查的房屋出租给孟建雄的问题。一方面，孟建雄了解到黄强娣曾于2013年与物业管理处签署合同，限期黄强娣安装消防设置。孟建雄提交的证据中均证明本案租赁物在孟建雄承租期内未按照消防装置。一审法院推脱调查取证，并以黄强娣已获得房产证为由推定租赁物取得消防安全检查，偏袒黄强娣；另一方面，虽然案涉合同没有涉及消防的约定，但是本案租赁物位于公众聚集场所，经营的是皮革等易燃物件，根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，黄强娣具有负责租赁物通过消防安全检查的法定义务，其将未通过消防安全检查的租赁物租赁给孟建雄使用，严重违法违约，依法应承担相关违约责任。孟建雄在得知租赁物未通过消防安全检查后，多次与黄强娣沟通，系在黄强娣多次承诺及时处理情况下使用该租赁物，但并非认可黄强娣违法违约行为。二、关于黄强娣延期交房赔偿孟建雄损失的问题。押金收据将租赁合同约定租金支付时间及金额变更了，但对合同约定的租期及租赁物交付时间并未变更。黄强娣应在2013年1月1日交付租赁物，无论法院认定黄强娣是2013年3月10日还是2013年3月15日交付，黄某甲均构成迟延交付，依法应赔偿损失。三、关于租金支付的问题。孟建雄的证人证言已经明确表示黄强娣于2014年3月搬离租赁物。即便一审法院不予认定孟建雄的上述主张，而认为孟建雄是2014年4月5日搬离租赁物，黄强娣在一审庭审时，已明确其主张的是孟建雄2014年4月1日至31日使用租赁物产生的租金，并未主张2014年3月期间的租金，根据该主张孟建雄仅需支付2014年4月1日至5日共5天租金，一审法院超出诉讼请求。判令支付2014年3月17日至2014年4月5日租金，明显对孟建雄不公。四、关于管理费、税费、水电费。黄强娣出租商铺不符合法律规定，不存在租赁税费。孟建雄主张物业管理费是4月份，孟建雄3月份已经搬离，故4月份物业管理费不应承担。综上，孟建雄上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法驳回黄强娣的全部诉讼请求；3.支持我方一审全部反诉请求。被上诉人黄强娣答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，孟建雄向本院提交一份证据：黄强娣与广州市贵丽物业管理有限公司于2013年11月26日签订的《协议书》复印件，拟证明黄强娣提供的案涉房屋不具备合格的消防设施，并向法院申请前往广州市贵丽物业管理有限公司调取狮岭皮革城中区大道47号商铺通过消防安全检查的时间等相关材料。对于孟建雄提供的证据，黄强娣表示三性均不予确认，并陈述该该证据并非原件，而且《协议书》中甲方是黄强娣，但签名是黄某乙代，不清楚黄某乙是谁，《协议书》落款日期为2013年11月26日，与《协议书》中承诺完成本次室内自动喷淋报警系统工程施工时间为2012年10月1日存在矛盾；对于孟建雄调查取证的申请，黄强娣表示物业管理公司并非消防主管部门，不具备鉴定案涉物业是否具备合格消防设施的资格，不同意其调查取证的申请。孟建雄也表示不清楚黄某乙是谁。本院认为：关于案涉合同解除过错责任认定问题。孟建雄主张黄强娣将未安装消防设施、未经消防检查的房屋出租给孟建雄构成根本违约，存在过错。本院认为，其一，根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定“公众聚集场所投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”，由此可见，消防安全检查的责任在于建设单位或使用单位，本案案涉房屋已经取得权属证书并出租，所涉及消防安全检查应属于二次消防安全检查，其责任人应为使用单位即孟建雄，而且本案中孟建雄并无证据证明黄强娣将未安装消防设施、未经消防检查的房屋出租给孟建雄。其二，双方租赁合同并无约定黄强娣承担租赁物的消防验收责任，孟建雄亦无证据证明双方就安装消防设施问题曾达成口头约定。因此，在此情况下，一审法院认定孟建雄的上述主张没有事实和法律依据并无不妥，本院予以支持。孟建雄还主张黄强娣迟延交付案涉房屋应赔偿损失的问题。经查，案涉双方均未依照合同约定是时间支付租金及交付房屋，且孟建雄自己主张应支付的租金亦从2013年3月份开始计算，现孟建雄并无证据证明其曾经对案涉房屋迟延交付提出过异议，应视为其同意案涉商铺交付的时间变更为2013年3月10日，故一审法院认定双方对于租期及租金支付时间的变更为2013年3月份，并驳回孟建雄该项主张无不妥，综上，因孟建雄无正当理由在合同期限未届满情况下自行搬离租赁场地，故其对于案涉合同解除存在过错，作为违约方，孟建雄无权主张行使解除案涉合同的权利，亦无权就解除合同而主张返还押金及赔偿损失，原审驳回孟建雄请求确认案涉合同于2014年3月31日解除及返还押金、赔偿损失的主张，上述处理并无不当，予以维持。其次，关于案涉商铺交付和收回时间认定问题。二审中关于案涉商铺交付和收回时间的认定双方均无提供新的证据，一审采用优势证据原则认定租金起止时间并无不妥，具体理由一审已有详细论述，本院不予赘述。案涉合同合法有效，双方均应依约履行，一审法院依照合同约定租金标准判令孟建雄支付使用期内租金并无不妥，本院不予维持。同理，一审依照认定上述期间判令孟建雄支付其实际使用期间欠付的管理费、税费、水电费等并无不妥，本院予以支持。孟建雄以黄强娣出租商铺不符合法律规定条件，不存在税费为由拒绝支付上述费用缺乏法律依据，本院不予支持。至于孟建雄主张一审判令租金范围超出诉讼请求的问题。经查，一审中黄强娣诉讼请求为孟建雄支付拖欠黄强娣的租金57500元，从表述中可见，黄强娣要求孟建雄支付为其拖欠的租金，且判令37808.22元并未超出黄强娣诉讼标的金额，故孟建雄该主张本院不予采纳。另，关于孟建雄二审新提交的证据和调查取证的申请问题。孟建雄二审提交的证据即《协议书》为复印件，且无黄强娣签名，《协议书》内容亦存在矛盾，故上述证据不足以证明案涉房屋不具有消防安全检查资料及不具备合格的消防设施，而且从该证据即及孟建雄请求法院调查资料的内容看，均属于二次消防安全检查范围，并不影响本案处理。因此，孟建雄二审提交的证据及调查取证的申请，本院均不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人孟建雄的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10881元由上诉人孟建雄负担。本判决为终审判决。审 判 长 张怡代理审判员 蔡峰代理审判员 余盾二〇一五年六月十七日书 记 员 张辉李杨 关注微信公众号“”