（2015）三中民终字第06891号

裁判日期: 2015-06-17

公开日期: 2015-07-15

案件名称

北京万邦鼎尚企业管理有限公司与北京安泰伟业投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京万邦鼎尚企业管理有限公司,北京安泰伟业投资管理有限公司,北京华亿安顺企业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第06891号上诉人（原审被告）北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。法定代表人黄喜庆，经理。委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京安泰伟业投资管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙跃苑东五区3号楼1层01。法定代表人高秀霞，经理。委托代理人陈大伟。被上诉人（原审第三人）北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆街2号兴隆小区综合楼1-6层。法定代表人李贵杰，总经理。委托代理人杨迪，女，1989年10月2日出生。上诉人北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称万邦鼎尚公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第05693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。2015年1月，北京安泰伟业投资管理有限公司（以下简称安泰伟业公司）向原审法院诉称：我公司与万邦鼎尚公司于2013年11月16日签订了《租赁合同》，约定万邦鼎尚公司将位于北京市朝阳区兴隆西街2号世纪天乐潮青汇富一楼来淘宝×号商铺（以下简称涉案摊位）租赁给我公司使用，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日。合同签订后，我公司向万邦鼎尚公司支付了六个月的租金45672.5元、保证金7000元及管理费7612.1元，并出资60672.92元对涉案摊位进行了装修。万邦鼎尚公司承诺我公司于2013年12月1日开业，但一直延迟到2013年12月13日方才开业。2014年1月开始，万邦鼎尚公司与北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿安顺公司）发生纠纷，华亿安顺公司开始陆续腾退涉案摊位所在大楼内一至六层的商户，涉案摊位所在的区域则被万邦鼎尚公司打出“闭店改造，全场甩货”的告示，造成我公司经营困难。2014年3月15日，华亿安顺公司关闭整个大楼并停电，造成我公司无法继续经营。此后，我公司就赔偿问题与万邦鼎尚公司多次交涉，但均未果，故我公司诉至法院，要求万邦鼎尚公司返还我公司2014年3月16日至2014年6月12日的租金22328.77元、保证金7000元、综合管理费3721.46元，要求万邦鼎尚公司赔偿我公司装修损失60574.92元，要求万邦鼎尚公司赔偿我我公司全勤奖3000元及装修补贴8760元，万邦鼎尚公司赔偿我公司违约金9134.5元。万邦鼎尚公司辩称：安泰伟业公司所述双方签约情况及向我公司支付款项情况属实。安泰伟业公司的物品至今仍然留存在涉案摊位内。华亿安顺公司自2014年3月16日其开始闭店装修，导致我公司和安泰伟业公司之间的合同无法继续履行，因此我公司同意返还安泰伟业公司自2014年3月16日至2014年5月31日期间的租金和管理费，并同意全额返还保证金，但是不同意安泰伟业公司其他诉讼请求。安泰伟业公司主张的装修损失与违约金存在重复计算的问题，且有相应折旧的因素应当予以考虑。我公司认为全部的争议都是华亿安顺公司的行为所致，故应当由华亿安顺公司承担向安泰伟业公司赔偿的责任。华亿安顺公司述称：安泰伟业公司依据合同纠纷起诉，而我公司不是合同相对人，因此我公司不应当就合同而产生的纠纷承担责任。装修闭店是我公司针对潮青汇大楼二层以上部分进行的，与涉案摊位所在的地下一层无关，也没有影响到安泰伟业公司的经营。商业经营本身就存在风险，因此安泰伟业公司的经营损失不应当找我公司主张。对于万邦鼎尚公司的答辩意见，我公司也不予认可。原审法院经审理查明：2013年11月16日，安泰伟业公司与万邦鼎尚公司签订《租赁合同》，约定万邦鼎尚公司向安泰伟业公司出租涉案摊位用于经营美容美甲，面积为29.2平方米，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日，租金每月7612.08元，于合同签订当日支付前六个月的租金，并于2014年3月1日前支付后六个月的租金；保证金7000元，于合同签订当日支付；每月管理费1268.68元，于合同签订当日支付前六个月的管理费，并于2014年3月1日前支付后六个月的管理费；万邦鼎尚公司于2013年10月27日前将涉案摊位交付安泰伟业公司，并由安泰伟业公司在2013年11月20日前完成装修；安泰伟业公司须在2013年12月1日正式营业，如因安泰伟业公司原因导致逾期营业，每逾期一日向万邦鼎尚公司支付违约金300元；万邦鼎尚公司在协议期限内不得无故提前收回涉案摊位，否则按违约处理，安泰伟业公司有权解除合同并要求万邦鼎尚公司返还已交纳的剩余租金和管理费、保证金，并有权要求万邦鼎尚公司支付相当于涉案摊位一年租金10%的违约金。合同签订当日，安泰伟业公司向万邦鼎尚公司支付了六个月的租金45672.5元、保证金7000元及管理费7612.10元。万邦鼎尚公司将涉案摊位交付安泰伟业公司。此后，安泰伟业公司开始使用涉案摊位进行经营，直至2014年3月16日。另查，涉案摊位所在的北京市朝阳区朝阳路兴隆西街2号世纪天乐潮青汇商业楼（以下简称商业楼）系华亿安顺公司所有。万邦鼎尚公司与华亿安顺公司之间订立有租赁合同，向华亿安顺公司承租了该楼负一层部分区域用于经营来淘宝女人街，租期自2013年6月15日至2019年9月14日。2014年3月16日，华亿安顺公司开始对商业楼内部分区域进行装修。庭审中，安泰伟业公司称该公司自2014年3月15日以后无法继续在涉案摊位经营，万邦鼎尚公司对此不予认可，称自2014年3月16日起，由于华亿安顺公司对商业楼进行装修，导致包括涉案摊位在内的全部来淘宝女人街均停止营业。另，安泰伟业公司、万邦鼎尚公司双方对于2014年3月16日前的经营情况存在争议，安泰伟业公司称万邦鼎尚公司没有按照约定的开业时间2013年12月1日开业，而是延迟到2013年12月13日。万邦鼎尚公司对此不予认可，称其于2013年12月13日日举办开业庆典，但并非合同约定的开业时间。针对该辩解，万邦鼎尚公司未能提交相应证据佐证其开业时间符合合同约定。安泰伟业公司称万邦鼎尚公司曾承诺支付其装修补贴及全勤奖，但并未兑现。万邦鼎尚公司称装修补贴需要安泰伟业公司的装修经过验收，全勤奖需要安泰伟业公司每天都经营，但实际上安泰伟业公司的装修并无审核记录，安泰伟业公司的经营也是断断续续，因此不同意支付该两项款项。针对其主张，安泰伟业公司提交了万邦鼎尚公司张贴的海报照片，显示万邦鼎尚公司承诺装修补贴300元／平方米，开业尊享刘桂艳每月全勤奖励1000元。万邦鼎尚公司则未就其主张的支付相应款项所需的附加条件进行举证，亦未就其主张的安泰伟业公司经营不连续的情况进行举证。安泰伟业公司主张其在承租涉案摊位后，出资60574.92元对摊位进行了装修，并就此提交了装修合同、万邦鼎尚公司盖章的进场装修流程及装修费收据佐证。万邦鼎尚公司认可进场装修流程的真实性，但否认其他证据的真实性，且未能提交相应反证。现安泰伟业公司起诉要求万邦鼎尚公司返还其所交纳的租金、管理费及保证金；万邦鼎尚公司仅同意返还2014年3月16日至5月31日期间的租金、管理费及保证金。安泰伟业公司另要求万邦鼎尚公司支付其装修补贴、全勤奖并赔偿其装修损失及违约金，万邦鼎尚公司对此均不予认可。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，安泰伟业公司与万邦鼎尚公司签订之《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行义务。在合同履行过程中，华亿安顺公司对涉案摊位所在的商业楼进行装修，安泰伟业公司表示无法继续经营。万邦鼎尚公司应当将所收取的安泰伟业公司未实际经营期间的租金、管理费及保证金退还安泰伟业公司。万邦鼎尚公司于2013年12月13日正式开业，应当按照合同约定顺延租期，故对于安泰伟业公司要求顺延起租日的主张，予以支持。万邦鼎尚公司相应辩解，没有证据佐证，不予采信。安泰伟业公司依照万邦鼎尚公司张贴海报的承诺进场装修并经营，万邦鼎尚公司约定依照约定支付安泰伟业公司装修补贴及全勤奖，万邦鼎尚公司否认安泰伟业公司具备申领款项的条件，但既未能举证证明相关条件的依据，也未能举证证明安泰伟业公司违背了相关条件，故对万邦鼎尚公司之辩解，不予采信。安泰伟业公司接受涉案摊位后，出资对涉案摊位进行了装修，万邦鼎尚公司虽对此否认，但未能提供相应反证，现安泰伟业公司无法继续经营，万邦鼎尚公司应当对装修残值进行赔偿，具体数额，结合装修实际支出及租赁合同履行情况酌情判定。关于违约金，万邦鼎尚公司在租期内未能保证安泰伟业公司正常经营使用租赁标的，致使合同目的不能实现，故其应当根据合同约定承担违约责任，安泰伟业公司主张的违约金数额符合约定，予以支持。万邦鼎尚公司以华亿安顺公司的装修行为造成其与安泰伟业公司的合同无法继续为由，认为应当由华亿安顺公司对安泰伟业公司承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，故对万邦鼎尚公司该辩解，不予支持，万邦鼎尚公司可基于其与华亿安顺公司之间的合同关系对此另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院于2015年2月判决：一、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京安泰伟业投资管理有限公司租金二万二千零七十五元、管理费三千六百七十九元、保证金六千元；二、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京安泰伟业投资管理有限公司装修补贴八千七百六十元、全勤奖三千元；三、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京安泰伟业投资管理有限公司装修损失四万元；四、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京安泰伟业投资管理有限公司违约金九千一百三十四元五角；五、驳回原告北京安泰伟业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，万邦鼎尚公司不服原判提起上诉，请求撤销原判第二、三、四项，依法改判装修损失由华亿安顺公司赔偿。安泰伟业公司、华亿安顺公司同意原判。万邦鼎尚公司的上诉理由为：安泰伟业公司未能举证证明该公司具有获得全勤奖的资格，应当承担举证不能的不利后果，原判判令万邦鼎尚公司向安泰伟业公司支付全勤奖认定事实错误，应予撤销；原判第三项的装修损失已能填补合同解除给安泰伟业公司造成的损失，违约金和装修补贴系重复计算，原判判令万邦鼎尚公司支付装修补贴、违约金和装修损失存在重复计算，应予纠正；华亿安顺公司在未向万邦鼎尚公司告知的情况下单方面强行进行闭店装修，直接导致万邦鼎尚公司与安泰伟业公司之间的租赁合同无法正常履行而解除，华亿安顺公司应当就合同解除产生的损失承担赔偿责任，原审法院虽将华亿安顺公司追加为无独立请求权第三人，但以合同相对性为由未判令华亿安顺公司承担赔偿责任，适用法律错误，应予纠正，安泰伟业公司的装修损失应当由华亿安顺公司赔偿。万邦鼎尚公司就所称内容未提供新的证据。安泰伟业公司、华亿安顺公司表示同意原判，不同意万邦鼎尚公司所称意见及要求。万邦鼎尚公司与安泰伟业公司、华亿安顺公司在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人当庭陈述、租赁合同、租金等费用收据等证据在案佐证。本院认为：万邦鼎尚公司与安泰伟业公司、华亿安顺公司的争议在于损失确认、责任承担问题。万邦鼎尚公司上诉就安泰伟业公司全勤奖、装修补贴、违约金、装修损失等项内容提出异议，主张赔偿责任应由华亿安顺公司承担，但就述称内容未提供相应证据予以证明。安泰伟业公司与万邦鼎尚公司之间存在租赁合同关系，依约履行合同及兑现承诺是万邦鼎尚公司的责任。现据万邦鼎尚公司述称内容尚不足以否定已有证据能够证明的相应事实，不能表明原判认定事实及适用法律错误，不能表明万邦鼎尚公司所提上诉主张成立。已有事实和证据不能表明万邦鼎尚公司所提上诉主张成立，安泰伟业公司、华亿安顺公司表示不同意万邦鼎尚公司所称意见及要求，故对万邦鼎尚公司所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一千三百五十六元，由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费一千三百二十二元，由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　周文祯审　判　员　　李　丹代理审判员　　郑吉喆二〇一五年六月十七日书　记　员　　王玮玮关注微信公众号“”