（2015）漳民终字第503号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-09-23
案件名称
朱明与漳州中扬房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）漳民终字第503号上诉人（原审原告）朱明，男，1982年8月8日出生，汉族，农民，住广东省汕头市龙湖区。委托代理人沈克云，福建恒鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）漳州中扬房地产开发有限公司，住所地诏安县深桥镇人民政府办公楼前楼10-11号。法定代表人李丽桂，董事长。委托代理人沈锦生，福建诚智律师事务所律师。上诉人朱明因与被上诉人漳州中扬房地产开发有限公司（以下简称“漳州中扬公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服诏安县人民法院（2014）诏民初字第300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱明的委托代理人沈克云，被上诉人漳州中扬公司的委托代理人沈锦生等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：朱明与漳州中扬公司于2011年11月1日签订《商品房买卖合同》，约定朱明向漳州中扬公司购买位于诏安县文体中心东侧“南洋·新加坡”19号楼××号商品房，建筑面积87.07平方米，单价每平方米人民币3550元，总价款人民币309099元（其中首付155099元）。合同约定签订合同之日付清首付款155099元，于2012年5月份付30000元，2012年8月份付30000元，2012年12月份付80000元，余14000元在交房前付清；在朱明按主合同及本补充协议约定付清全部购房款（包括首付款、买受人承担向税务机关的有关税费及建设部门的装修质监费等、银行按揭贷款、公积金贷款）之前，漳州中扬公司有权拒绝向买受人交房；漳州中扬公司应于2013年3月30日前将符合交房条件的商品房交付朱明使用；逾期超过90日交房，漳州中扬公司按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，朱明依合同约定，向漳州中扬公司交付了首付款人民币155099元，于2012年7月6日支付房款30000元、于2012年10月19日支付房款30000元、2013年6月14日支付房款80000元。之后，漳州中扬公司至2013年12月30日经依法组织勘察、设计、施工、监理等单位对该商品房所在的建筑的1、基础、主体、室内外装饰工程、防水工程；2、给排水工程、消防工程；3、建筑电气安装工程；4、电梯安装工程；5、室外工程等工程项目已按设计完成的工程项目，进行了竣工验收合格并已经诏安县城乡规划建设局确认。漳州中扬公司于2014年1月1日公证向朱明送达交房通知，通知朱明应于2014年1月10至11日前交房，朱明认为该商品房不符合交房条件，未接收房屋。2014年4月15日，漳州中扬公司就本案讼争商品房向诏安县公安消防大队提交消防竣工验收备案。2014年5月1日，漳州中扬公司又通过《闽南日报》向购房户发出公告，再次通知购房户于2014年5月10日前与漳州中扬公司办理交房。朱明至今未接收房屋，于2014年2月12日向诏安县法院提起诉讼。原审判决认为，朱明与漳州中扬公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行。本案中，朱明已经支付购房款295099元，尚欠14000元。根据《商品房买卖合同》的约定，余款14000元在交房前付清。上述合同附件五《合同补充协议》第二条的约定，朱明尚欠漳州中扬房产公司14000元购房款，漳州中扬公司有权拒绝向朱明交房。因此，朱明主张漳州中扬公司承担逾期交房的违约责任，不符合《商品房买卖合同》的约定，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回朱明的诉讼请求。本案受理费人民币510元，由朱明负担。宣判后，原审原告朱明不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人朱明上诉称：（1）原判将被上诉人通知交付讼涉商品房的时间2014年1月作为符合交房条件和结算交房的终止时间，与双方合同的约定和法律的规定不符，系属错误；讼涉商品房迄今仍不具备交房条件，故被上诉人应承担逾期交房违约责任至符合约定和法定的交房之日止；（2）依双方合同约定，上诉人在被上诉人交房的同时交付购房款14000元，双方的义务是同时履行的。在被上诉人未履行交房义务的同时，上诉人也可不履行交付购房款的义务，因此，原判认定上诉人未履行交付购房款的义务是错误的。（3）原审将降雨量大于或等于10毫米的天数认定为可延期交房的天数，缺乏依据，因被上诉人并未举证此种天气情况下其确实延误工期，且未依约书面通知上诉人。据此，请求撤销原判，依法改判漳州中扬公司应支付违约金（自2013年3月30日起至实际交房之日止，每日按309099元的万分之三计算），漳州中扬公司先支付逾期交房违约金28375元，余下违约金自2014年2月1日计算至实际交房之日止。被上诉人漳州中扬公司答辩称：（1）讼涉房屋所在楼房于2013年12月30日经竣工验收合格，而后被上诉人于2014年1月1日依约公证通知上诉人交房，故被上诉人逾期交房违约金应计算至2014年1月1日止；（2）依双方合同及补充协议约定，上诉人应在被上诉人交房前付清购房款，否则，被上诉人有权拒绝交房。本案中，上诉人违约在先，被上诉人有权行使拒绝交房。（3）根据双方合同约定，施工过程中，因自然灾害天气造成无法正常施工的，可按日予以延期交房，据实计算本为120天，但出卖人对此不提出上诉。据此，要求驳回上诉，维持原判。本院查明，庭审中，双方当事人均陈述对原审判决认定的事实无异议，本院予以确认。另查明：（1）双方于《商品房买卖合同》第二条约定买受人购买的商品房为“预售商品房”。合同第六条第2项约定签订合同之日付清首付款155099元整，于2012年5月份付叁万元整，2012年8月份付叁万元整，2012年12月份付捌万元整，余人民币壹万肆仟元整交房前付清。补充协议第二条约定在买受人按主合同及本补充协议约定付清全部购房款（包括首付款、买受方承担向税务机关的有关税费及建设部门的装修质监费等、银行按揭贷款、公积金贷款）之前，出卖人有权拒绝向买受人交房。（2）2014年11月21日，诏安县城乡规划局对于讼涉商品房所在的建设项目的竣工质量验收予以确认。此后，漳州中扬公司未再书面通知买受人办理讼争商品房的交付手续。上述事实有双方《商品房买卖合同》及其补充协议，诏安县城乡规划局2014年11月21日《证明》，以及双方当事人一、二审庭审一致陈述等为据，可以认定。本院认为：双方于《商品房买卖合同》第二条约定买受人购买的商品房为“预售商品房”，故本案原审定性为商品房销售合同纠纷有误，应纠正为商品房预售合同纠纷。本案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。签约后，上诉人朱明依约向被上诉人支付部分购房款295099元，余款14000元尚未支付。依据双方合同第六条第2项的约定，上诉人应在交房前交清余款14000元。双方约定了先后履行顺序，属于《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权。先履行的一方不履行义务，后履行的一方可行使履行抗辩权，拒绝履行自己的义务。因此，上诉人认为依上述条款约定，双方的义务是同时履行的，在被上诉人未履行交房义务的同时，上诉人也可不履行交付购房款的义务的理由，不符合上述法律规定，不予采纳。本案上诉人未依约在交房前付清余款14000元，依上述法律规定及合同补充协议第二条约定，被上诉人有权拒绝交房。据此，上诉人提出原判对被上诉人逾期交房违约责任终止时间和相应违约金的认定有误的理由，已丧失支持的前提条件，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币510元，由上诉人朱明负担。本判决为终审判决。审判长花絮审判员翁艺晖审判员李凌二〇一五年六月十七日书记员卢杰附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”