（2014）长县民初字第3844号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-10-19
案件名称
湖南长丰投资开发有限公司与蔡阳商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙县人民法院
所属地区
长沙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南长丰投资开发有限公司,蔡阳
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百五十九条，第一百六十一条
全文
湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2014）长县民初字第3844号原告湖南长丰投资开发有限公司，住所地：长沙市经济技术开发区泉塘街道漓湘东路9号。法定代表人彭卫衡，董事长。委托代理人褚奎，系该公司综合部员工。委托代理人罗建军，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被告蔡阳，男，1986年11月24日出生，汉族。委托代理人张桂枝，湖南英萃律师事务所律师。委托代理人覃巨石，湖南英萃律师事务所律师。原告湖南长丰投资开发有限公司（以下简称长丰投资公司）与被告蔡阳商品房销售合同纠纷一案，本院2014年10月31日立案受理后，分别于2014年12月19日依法适用简易程序、2015年5月29日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告长丰投资公司的委托代理人褚奎、罗建军，被告蔡阳（第二次未到庭）及其委托代理人张桂枝、覃巨石均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长丰投资公司诉称，原告所属长丰（集团）有限责任公司（以下简称长丰集团）为解决集团及下属各公司员工住房问题，吸引并留住人才，授权原告按商品房开发模式建设“长丰星城”小区，在集团内部附条件销售。据此，原、被告双方就长丰星城小区1栋401房签订了《长沙县商品房买卖合同》，合同约定总房款为205343.6元，另被告应缴税费9139元，故被告应付款总额为214482.6元。根据长丰集团有关文件规定，被告已自行实际支付款项159767.6元，差额54715元在被告履行完服务期的前提下由被告所在单位予以补贴。然而，被告未履行完服务期即离开其所在单位，其所在单位已给予房款补贴22715元，故房款差额32000元被告应自行补足。原告多次向被告催交无果，现请求判令：1、被告蔡阳补交购房欠款32000元，并从应付款之日起至实际付清之日止，按日万分之二的标准支付违约金；2、被告蔡阳承担本案诉讼费用。被告蔡阳辩称，1、长丰投资公司已足额收到了购房全款并开具了全额付款凭证，长丰投资公司要求蔡阳补交购房欠款并支付违约金的诉讼请求没有事实依据；2、长丰投资公司、蔡阳原所在单位广汽长丰汽车股份有限公司以及长丰集团均已认可蔡阳履行完毕购房合同义务；3、蔡阳与其原所在单位并未签订服务期合同，也没有任何关于服务期限的约定，因此不存在长丰投资公司所称的“未履行完服务期即离开所在用人单位”的情形；4、即便存在服务期，蔡阳也是因其原所在单位被收购重组，其被安置分流才无法履行完服务期的，蔡阳并无过错；5、长丰投资公司应向蔡阳退还多收取的2064元契税、1085元面积差价，共计3149元；6、本案已过诉讼时效。原告长丰投资公司为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《长沙县商品房买卖合同》一份，拟证明双方签订商品房买卖合同并约定了被告所购房屋的总房款及逾期付款的违约责任。2、《长丰星城业主交款明细表》及税费构成、付款凭证等，拟证明被告实际已付款项及欠款金额。3、“长丰星城”购房员工履行服务期情况表，拟证明被告已经离职。4、其他离职员工补交购房款收据、银行付款交易凭证，拟证明就类似案件原告向法院起诉的其他离职员工在起诉后已补交了购房款。5、【长丰集团（2008）111号、114号、（2020）185号】文件，拟证明：1、该文件及原告的交易模式是被告购房的前提，如果被告未能履行完服务期，房屋尾款只能由被告承担。2、被告欠款属实，应予补交。6、【广汽长丰（2013）33号】文件，拟证明：1、被告原所在单位仅承担建造价（合同价）与不优惠价之间的差价部分，不优惠价与实付购房款之间的差价，由被告自行承担；2、原告于2013年11月8日才知道不优惠价与实付购房款之间的差价由被告自行承担，故本案未过诉讼时效。经庭审质证，被告对证据1的合法性、关联性无异议，对真实性有异议，认为虽然形式上原、被告签字和盖章是真实的，但对合同约定的房款金额的真实性有异议。对证据2中的付款凭证无异议，对明细表中关于已缴纳款项、税费构成、公积金贷款、退款金额均无异议，被告签名亦无异议，但对合法性、关联性及证明目的有异议。对证据3的合法性有异议，认为该证据只有被告原单位的盖章，没有被告的签字确认，而且系先盖章后写的日期，认为不属实，对关联性亦有异议，认为该证据不是本案合同双方当事人的证据。对证据4三性均有异议，付款人不知道是否为原告的员工，原告只提交了付款凭证，不能证明具体的付款原因及实际的款项往来。对证据5中的【长丰集团（2008）111、114号、（2020）185号】文件的合法性有异议，关于服务期的规定认为是原告的单方行为，并未得到被告认可，对被告不能产生法律效力，另认为，根据185号文件第四条第三款规定，如果被告未交齐房款，被告原所在单位不会为被告办理解除劳动关系的相关手续。对证据6的真实性有异议，认为文件上补贴的金额不对，被告只认可原告在诉状中自认的补贴数额，且该文件系事后所补，从文件内容来看，原告没有给被告任何的优惠面积。本院认证如下，对原告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性均予以确认。被告蔡阳为证明自己的辩称，向本院提交了如下证据：1、销售不动产统一发票，拟证明原告已足额收到购房全款。2、契税完税证，拟证明原告已足额收到购房全款以及被告所购房屋的实测面积为90.38平方米，与合同面积相差0.48平方米，原告应返还被告契税差额2064元。3、长沙县物业维修资金缴款凭证，拟证明原告已足额收到购房全款。4、湖南长丰投资开发有限责任公司核算业主交款情况表；拟证明原告认可被告已经交清余款、代收代缴等各项费用，并具备全套票据。5、【长丰集团（2020）185号】文件，拟证明被告只有在履行完购房合同义务后方可办理离职手续。6、终止（解除）劳动关系证明书，拟证明被告与广汽长丰汽车股份有限公司办理了离职手续；以及湖南长丰投资开发有限公司、广汽长丰汽车股份有限公司、长丰集团认可被告已经履行完毕购房合同义务；以及原、被告之间的服务期限是8.42年。7、完税证，拟证明原告应返还被告契税差额2064元。经庭审质证，原告对证据1、2、3的真实性与合法性没有异议，但是关联性有异议，认为不能证明被告按发票所载的金额付清了全部房款。对证据4，认为不是被告本人的，是唐海燕的，不能证明被告已经按照合同金额付清了房款。对证据5的合法性和真实性没有异议，对关联性有异议，认为相关规定与本案没有关联。对证据6的真实性和合法性无异议，但对关联性有异议，不能证明被告所要证明的目的，服务期限应按【长丰集团（2008）114号】文件计算，且从内容可以看出，是本人主动离职，并不是用人单位的原因。对证据7，认可契税返还的问题，待核实金额后同意在诉讼请求中予以抵扣。本院认证如下，对被告提交的证据1、2、3、4、6的真实性予以确认，但对其证明原告已按购房合同收到了全部的购房款的证明目的不予确认。对证据5的真实性予以确认。对证据7的真实性、合法性、关联性均予以确认，但相关数额以双方在庭审中一致认可的为准。综合庭审及上述对证据的质证、认证，本院查明确认如下法律事实成立：2008年8月18日，长丰集团为解决在长沙工作员工和公司引进人才的住房难问题，制定并下发了《长丰集团关于在长员工在“长丰星城”购房的管理办法》【长丰集团（2008）111号】文件，决定由原告长丰投资公司按商品住宅小区模式开发商品房后在员工内部出售。该办法第六条规定，报名购房的员工享有优惠建筑面积之内的购房价，多层1600元／㎡，小高层和高层2100元／㎡；优惠建筑面积之外的购房价，多层2000元／㎡，小高层和高层2500元／㎡。楼层差价，小高层、高层：以第一层为基准，每往上一层每平方米加十元，多层：以第一、五楼为基准，二、四楼每平方米加十元，三楼每平方米加二十元等。结算建筑造价超出上述购房价款，由员工所在单位补贴。该办法第九条还规定，购房员工必须与公司签订服务期，核心技术及核心管理人才服务期为15年，一般员工服务期为10年；在服务期内如员工工作达不到公司要求、违反公司规章制度及国家法律而被解除劳动合同的，或员工主动辞职者，将以购房面积不按优惠价补交房款等。该文件还对购房对象、享受优惠面积的条件等作了规定。2008年8月21日，长丰集团又制定下发【（2008）114号】文件，规定购房员工的服务期从2008年8月1日起计算。被告原系长丰集团下属的广汽长丰汽车股份有限公司员工，享有购房资格，于2010年与原告签订《长沙县商品房买卖合同》，合同约定由被告购买原告开发的“长丰星城”项目中的1栋401房，该商品房建筑面积为90.86平方米，每平方米2260元，总金额为205344元，付款方式约定为：首付款85344元，于2010年3月27日支付，剩余房款120000元采用公积金贷款方式支付。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期未超过30日，买受人从应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同可继续履行等；合同第八条约定，面积误差比绝对值3%以内（含3%）的，据实结算房价款；合同还对商品房的交付期限及条件、房屋交接及违约责任、争议的解决等条款进行了约定。同时双方另行签订《合同补充协议》，该《合同补充协议》第7条约定：买受人应在签订《商品房买卖合同》时缴纳由出卖人代收代缴的商品房买卖契税、产权登记费、国土证登记费等法律法规和有关政府文件规定的税费。买受人自愿委托出卖人代收代缴维修基金，缴纳标准按照长沙县房产局相关规定，代收的维修基金不计入本合同购房总价（与合同第十六条不符之处，以本协议条款为准）。按上述文件的规定及合同的约定，被告享受的购房优惠面积为80平方米，优惠单价为1610元／平方米，优惠外面积为10.86平方米，优惠外单价为2010元／平方米，故被告实际应付的购房款为150628.6元（80×1610＋10.86×2010），另应缴纳税费9139元，合计159767.6元。2008年8月26日，被告支付原告房款57600元；另通过公积金贷款120000元支付了房款；合计支付了177600元。后原告退还被告购房款17832.4元，被告在“2010年10月14日公积金贷款到位应退应收款明细”上签字予以认可，被告实付159767.6元。按合同约定的总额房价，原告于2010年3月31日向被告开具了85344元的销售不动产统一发票、于2010年9月28日向被告开具了120000元的销售不动产统一发票。后，原告按合同约定向被告交付了长丰星城项目1栋401房。另查明，1、1栋401房实测面积为90.38平方米，被告主张其所有的房屋可退面积差费用1085元、契税差费用2064元，共计3149元，后经原告核实，被告所有的1栋401房因面积差可退费964.8元、税费差可退费2267元，共计2922元，被告认可原告核实的数额3231.8元，原告同意此款可在诉讼请求的款项中予以扣除；2、被告原系广汽长丰汽车股份有限公司一般员工，因公司改制重组，按安置分流接受经济补偿后辞职；3、广汽长丰汽车股份有限公司于2013年11月8日对长丰集团发出“关于购买长丰星城员工离职后住房差价问题的函”【（2013）33号】文件，同意对被告在内的43人，承担建造价（合同价）和不优惠价之间的差价部分，员工购房不优惠价和实际购房款之间的差价，由长丰集团自行处理。按该文，原告认可被告应得的房款补贴为22715元【（2260-2010）×90.86平方米】本院认为，原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同履行。本案的争议焦点为：被告是否尚欠原告购房款。原告主张根据《长沙县商品房买卖合同》的约定，被告应给付如下款项：（1）1栋401号商品房价款205344元；（2）代收契税及维修基金等9139元；上述款项共计214483元，除去被告已付的159767.6元，被告尚欠54715.4元；被告认为原告已足额开具了购房发票，原告已收到全部购房款项。本院认为，根据《长丰集团关于在长员工在“长丰星城”购房的管理办法》【长丰集团（2008）111号】文件精神，被告在购房时应当享受了相应的购房优惠，而长丰集团购房员工所享受的购房优惠是附条件的，即一定的服务期满后由员工各自所在单位予以补贴。由于被告服务期未届满，且未举证证明其离职后，对该尚欠购房款原告已承诺由被告原所在单位或其他方承担，原告依据《长沙县商品房买卖合同》约定的商品房价款向其主张权利并无不当。虽原告已足额开具了购房发票，但根据“长丰星城”项目的运作模式、交易习惯，可以认定被告蔡阳是在享受了购房优惠后只实际支付了购房款150628.6元、税费9139元，被告尚欠54715.4元；被告辩称购房款已全部付清的理由不成立，本院不予支持。被告已履行服务期是否应享受购房补贴，如享受，如何计算。关于被告已履行服务期是否应享受购房补贴的问题，从【长丰集团（2008）111号、114号、（2020）185号】文件来看，111号文件载明了一般员工的服务期为10年（被告系一般员工），114号文件载明服务期从2008年8月1日起算，185号文件载明未履行完服务期的按照未履行服务期限补交房款及全额杂费；原告认为被告原所在单位已补建造价（合同价）与不优惠价之间的差价22715元，不应再重复享受扣除已履行服务期的优惠，被告认为可以重复享受优惠，本院认为，文件中并未规定不可重复享受优惠，且扣除已履行服务期系文件中明文规定，故从被告差欠的购房款中还应抵扣服务期的优惠。关于履行服务期如何计算的问题，原告认为应按【长丰集团（2008）114号】文件规定，从2008年8月1日起计算至被告实际离职的当月2012年9月30日共计算50个月，被告认为应按与其原所在单位出具的终止（解除）劳动关系证明书上载明的8.42年计算，本院认为，【长丰集团（2008）114号】文件有明确规定，服务期从2008年8月1日起计算，故被告已履行服务期应为50个月，被告服务50个月享受购房补贴款为13334元（32000.4（合同约定的房屋总价款205344元-被告原所在单位的差价补贴22715元-实际购房总价即被告已付的房款150628.6元）÷120个月×50个月】。三、被告是否应给付违约金。原告主张从知道被告离职次日即2012年10月20日开始计算违约金，本院认为，被告对是否欠付购房款一直处于不确定状态，在2013年11月8日【广汽长丰（2013）33号】文件发布之前，被告原所在单位与本案原告之间并未就房屋合同约定价款与被告实付价款的差价补偿问题达成一致，而被告已于2012年9月底离职，对于【广汽长丰（2013）33号】文件并不知情，直至原告将被告诉至本院，被告应诉才知晓，综合全案实际情况，要求被告承担违约金欠妥，故本院对原告该诉讼请求不予支持。四、本案是否已过诉讼时效。本案中，原告要求被告补交房款是以被告未履行完服务期且其原所在单位告知原告不予补贴为前提；被告原所在单位于2013年11月8日发布【广汽长丰（2013）33号】文件，被告原所在单位仅承担合同价与不优惠价之间的差价部分，不优惠价与实付购房款之间的差价，由被告自行承担。本院认为，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，而原告知道其权利被侵害的时间为2013年11月8日，故诉讼时效应从此时起算，本案并未超过诉讼时效。综上，原、被告合同约定房款与实际支付款项之间的差价为54715.4元，扣除原告认可的被告原所在单位为被告补偿的建造价（即合同价）和不优惠价之间的差价部分22715元，扣除被告已履行服务期补贴13334元，以及原告应退还的面积和税费差3231.8元，被告欠原告购房款15434.6元，该款被告应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、限被告蔡阳于本判决生效之日起十日内给付原告湖南长丰投资开发有限公司购房款15434.6元。二、驳回原告湖南长丰投资开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费600元，由原告湖南长丰投资开发有限公司负担414元，由被告蔡阳负担186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 杨重军代理审判员 陈 瑾人民陪审员 韩德友二〇一五年六月十七日书 记 员 孙华隆附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 微信公众号“”