（2015）沪一中民二（民）终字第1031号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-06-26
案件名称
占淑华诉顾云杰等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
占淑华,顾云杰,曹娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1031号上诉人（原审被告）占淑华。委托代理人孙波，上海国策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）顾云杰。被上诉人（原审原告）曹娟。上诉人占淑华因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第44504号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人占淑华及其委托代理人孙波，被上诉人顾云杰、曹娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2014年6月25日，顾云杰、曹娟、占淑华签订《上海市房地产买卖合同》，约定占淑华将上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号101室房屋（以下简称“系争房屋”）出售给顾云杰、曹娟，转让价为人民币1，000，000元（以下币种均为人民币）。合同第十条约定，如占淑华未按合同约定的期限交付房屋（包括房地产交接、户口迁出及房地产权利转移）给顾云杰、曹娟，应当向顾云杰、曹娟支付违约金，违约金按照顾云杰、曹娟已付款日万分之四计算，违约金自合同约定应当交房期限之第二日起算至实际交房之日止。补充条款（一）第3条约定，占淑华于2014年9月20日将房屋交付给顾云杰、曹娟，交付标志为双方签订《房屋交接书》。第4条约定，占淑华承诺于交房前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续。第7条约定若顾云杰、曹娟的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由顾云杰、曹娟在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付给占淑华。同日，顾云杰、曹娟、占淑华签订《协议》，约定顾云杰、曹娟同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿占淑华410，000元，该价格不体现在双方签订的《上海市房地产买卖合同》内，顾云杰、曹娟于签订合同当日支付400，000元给占淑华，并于占淑华户口迁出当日支付剩余房款10，000元给占淑华。合同签订后，占淑华于2014年6月25日收到房款700，000元，同年9月19日收到房款681，000元，9月22日收到房款19，000元。2014年9月2日，系争房屋产权变更至顾云杰、曹娟名下。顾云杰、曹娟、占淑华于2014年10月8日签署《房屋交接书》。2014年9月23日，占淑华及丈夫张某甲、儿子张某乙户籍从系争房屋中迁出。2014年10月15日，顾云杰、曹娟发函给占淑华，表示由于占淑华的违约行为，产生的违约金及占淑华未支付的物业费、煤气费等抵扣顾云杰、曹娟应支付的尾款1万元，占淑华仍需支付顾云杰、曹娟212.50元。原审另查明，占淑华曾于2014年11月18日提起诉讼，要求顾云杰、曹娟支付其房款1万元，后法院于2014年12月26日依法作出（2014）浦民一（民）初字第41×××号民事判决，判决曹娟、顾云杰在判决生效之日起十日内支付占淑华房款1万元。原审审理中，顾云杰、曹娟、占淑华一致确认系争房屋买卖的真实交易价格为141万元。占淑华称双方之后协商一致于2014年9月30日交房，但因顾云杰、曹娟不同意支付尾款，故没有交房。顾云杰、曹娟表示双方之后并未协商一致于2014年9月30日交房，2014年9月30日是占淑华说的，9月30日双方确实见面了，但交付未成功，占淑华逾期交房是为了既收取房租，又要收顾云杰、曹娟尾款。原审审理中，顾云杰、曹娟提起诉讼，请求判令：1、占淑华支付逾期交房违约金，按总房价款141万元的日万分之四计算，自2014年9月21日至2014年10月8日止；2、本案案件受理费由占淑华承担。审理中，顾云杰、曹娟明确违约金就主张1万元。占淑华辩称：不同意顾云杰、曹娟的诉讼请求。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。顾云杰、曹娟、占淑华签订的上海市房地产买卖合同及协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。双方合同约定占淑华应于2014年9月20日前将房屋交付顾云杰、曹娟，占淑华称因顾云杰、曹娟拒绝支付房屋尾款，故其不交付房屋。但首先，对于贷款不足部分的1.90万元的支付，双方合同明确对于贷款不足部分顾云杰、曹娟应在办理过户当日支付给占淑华，可见对于顾云杰、曹娟的贷款额度至少占淑华在过户当日是知道或应当知道，但在顾云杰、曹娟不支付贷款额度不足的差额款项的情况下，占淑华仍配合顾云杰、曹娟办理了过户，可见占淑华也认可对于差额部分无需在过户当日支付但对于支付时间双方并未明确约定，且在占淑华催付之后，顾云杰、曹娟也及时支付了该差额，故占淑华以此为由抗拒交房，原审不予采信；其次，本案中，顾云杰、曹娟已经支付大部分房款，剩余的1万元并非针对房屋交付而约定的尾款，该1万元的支付前提是占淑华户口迁出，后占淑华并未按约及时迁出户口，故其以该1万元未支付为由而拒绝交付房屋显然缺乏履行合同的诚意。对于占淑华提出的双方协商一致于2014年9月30日交房，顾云杰、曹娟不予确认，即使双方确认一致于该日交房，但顾云杰、曹娟也从未明确放弃追究占淑华逾期交房的违约责任；对于9月30日未能交房，双方均无其他证据予以证明，但客观上双方在10月8日签订了系争房屋的交接书，且双方审理中明确房屋真实交易价格为141万元，故顾云杰、曹娟主张按照日万分之四标准自2014年9月21日起至2014年10月8日的逾期交房违约金并无不当，但计算基数应以顾云杰、曹娟实际支付的房款为准，现顾云杰、曹娟主张该金额为1万元，原审予以准许。原审法院审理后于二〇一五年二月二十八日作出判决：占淑华于判决生效之日起十日内支付顾云杰、曹娟逾期交房违约金1万元。负有给付金钱义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由占淑华负担。判决后，占淑华不服，上诉于本院称：上诉人与被上诉人签订的买卖合同及补充协议约定了系争房屋的总价为141万元，尾款1万元包含在房屋总价中，按照约定，被上诉人付清全部购房款后上诉人才履行交房义务。上诉人至2014年9月19日才知道被上诉人的银行贷款少了1.9万元，上诉人因担心户口迁出后被上诉人拒绝继续付款，故与被上诉人协商，后被上诉人于9月22日支付了1.9万元差额，上诉人于9月23日迁出系争房屋内的原有户口后，被上诉人拒绝支付1万元尾款，在此情况下，上诉人拒绝交房，系行使先履行抗辩权，故致双方未按合同约定的时间办理交房手续的过错不在上诉人，上诉人已按约与被上诉人办理了系争房屋产权过户手续，履行了买卖合同的主要义务，故上诉请求撤销原审判决，改判驳回顾云杰、曹娟原审中的全部诉讼请求。被上诉人顾云杰、曹娟辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同及协议系当事人真实的意思表示，双方均应诚实守信地履行。买卖合同明确约定上诉人应于2014年9月20日将系争房屋交付被上诉人，但上诉人直至2014年10月8日方与被上诉人办理系争房屋交接手续，上诉人的上述行为已违反了合同约定，依法应承担相应的违约责任。上诉人抗辩称系被上诉人不按约支付房款后，上诉人行使先履行抗辩权致其未按约交房。对此，本院认为，就1.9万元银行贷款差额的问题，被上诉人的银行贷款经审核通过，上诉人与被上诉人办理系争房屋银行贷款相关手续时，上诉人对被上诉人可获得之银行贷款数额应属明知，但双方在办理产权过户手续当日，上诉人并未要求被上诉人支付1.9万元差额，被上诉人也未向上诉人支付该笔差额，应视为双方对支付该笔1.9万元差额的时间节点作出顺延，双方应本着诚实信用的原则协商该笔差额的支付时间，后上诉人要求被上诉人支付差额，被上诉人也于2014年9月22日全额补足，故在贷款差额的补足上，被上诉人并无违约行为，不存在上诉人行使抗辩权的情形。其次，就尾款1万元的支付问题，根据双方约定，尾款1万元于上诉人户口迁出当日支付，且上诉人应于交房前迁出系争房屋内的原有户口，在此之前，被上诉人支付1万元尾款的条件并未成就，上诉人亦无权要求被上诉人提前支付，且此时上诉人亦没有确切证据证明被上诉人将于交房当日不支付尾款，故就尾款的支付方面，亦不存上诉人行使抗辩权的情形。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人占淑华负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 蒋庆琨代理审判员 娄 永二〇一五年六月十七日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自