（2015）盱民初字第00022号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-06-19
案件名称
李军、陆永萍与江苏金瑞置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
盱眙县人民法院
所属地区
盱眙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李军,陆永萍,江苏金瑞置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条
全文
江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2015）盱民初字第00022号原告李军，个体户。原告陆永萍，个体户。两原告委托代理人薛建军，江苏法之衡律师事务所律师。被告江苏金瑞置业有限公司。住所地：盱眙县盱城镇山水广场南侧。法定代表人金月桥，董事长。委托代理人李训付，该公司职员。原告李军、陆永萍诉被告江苏金瑞置业有限公司（以下至判决主文前简称金瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，由代理审判员王云云适用简易程序，于2015年1月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告李军、陆永萍委托代理人薛建军、被告金瑞公司委托代理人李训付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军、陆永萍诉称，原、被告双方于2010年5月27日签订《商品房买卖合同》一份，由原告购买被告开发的“金鼎华府”A7栋楼1单元501室住房一套，《商品房买卖合同》中就“商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更的约定、交接”等条款进行了约定。该合同中约定，原告购买的商品房房号为A7栋楼1单元501室，套内建筑面积为119.31平方米，房价款为359478元，出卖人应在2011年12月30日前将该商品房取得商品房交付使用批准文件后交付给原告。出卖人逾期交房的违约责任第九条中约定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照合同的约定履行了付款义务，支付了购房款359478元，而被告违反合同约定，逾期交房，至2014年6月初，被告开发的“金鼎华府”A7栋楼才通过验收合格取得商品房交付使用批准文件才符合合同约定的交付条件，被告应在2011年12月30日前交付原告所购买的房屋，从2011年12月31日算至2014年5月31日被告已逾期交房达882天，根据合同约定的逾期交房的违约责任，被告应向原告支付逾期交房违约金63411.91元。为维护原告的合法权益，请求法院判决被告支付原告逾期交房违约金63411.91元（从2011年12月31日计算至2014年5月31日共计882天），本案诉讼费由被告承担。被告金瑞公司辩称，两原告已于2012年8月10日在被告公司售楼部及金鼎华府小区物业处办理了房屋交接手续并领取房屋装修入住，即入住就不存在逾期交房造成两原告损失，故被告公司对于2012年1月1日至2012年8月10日期间的逾期交房违约金予以认可，对2012年8月10日以后的违约金因两原告没有损失，不同意赔付。经审理查明，2010年5月27日，原告李军、陆永萍（买受人）与被告金瑞公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由两原告购买被告开发的“金鼎华府”小区A7幢1单元501号房，总价款为359478元，合同第八条约定出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品房交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。两原告于合同签订当日向被告支付购房首付款109478元，同年6月17日支付余款250000元，但被告未按合同约定期限向原告交付房屋，直至2012年8月10日，被告通知原告交房，原告在未按合同约定向被告索要相关证明文件，亦未对房屋及配套设施审查的情况下，领取房屋，此后装修入住。另查明，2013年1月30日，经盱眙县虹源水务有限公司验收合格，同意A7号楼并入该公司管网；2013年3月7日，金鼎华府A7号楼验工验收资料经盱眙县住房和城乡建设局及盱眙县建筑工程质量监督站审查符合要求，同意备案；2013年3月5日金鼎华府小区电话及宽带工程经中国移动通信集团江苏有限公司盱眙分公司验收可以向小区所有客户提供电话及宽带服务；2013年12月10日经盱眙县住房和城乡建设局实地检查，A7号楼道路无明显异常，同意交付使用；2013年12月10日，经盱眙县住房和城乡建设局审查，准予在许可范围内向城市排水管网及其附属设施排放污水；2013年12月17日，A7号楼已按绿化图纸方案施工，经盱眙县园林管理处验收合格；2014年1月18日A7号楼有线数字电视配套工程经盱眙县有线电视台验收合格；2014年1月7日，经盱眙县燃气管理办公室出具证明金鼎华府燃气配套工程经设计、监理、施工、建设单位竣工验收，同意工程实体合格；2014年4月11日，经盱眙县电力公司用电检查同意向A7号楼送电；2014年5月18日，被告在盱眙县住房和城乡建设局办理了A7号楼的交付备案手续。诉讼中，原告变更诉讼请求要求被告支付自2011年12月21日至2014年5月18日间逾期交房违约金。上述事实，由当事人陈述、原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、（2014）盱民初字第0610号民事判决书、本院依职权调取的A7号楼的交付备案材料等证据予以证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告的主要合同义务是及时足额支付购房款，被告的主要合同义务是按约定在2011年12月30日前将取得商品房交付使用批准文件的房屋交付原告使用，而被告未能按约定履行该义务，在房屋单体工程建设竣工后即通知原告领取房屋，即使原告于2012年8月10日办理了房屋交接手续，被告彼时交付房屋的行为因违反了合同约定，亦属于瑕疵履行行为，依法仍应承担采取补救措施并赔偿损失的责任。关于损失赔偿问题，因2012年8月10日的交房非合同约定意义上的交房，故仍可以参照合同关于逾期交房违约金约定确定，但结合合同约定，作为大额资产的买卖、交付，合同对原告同样作了相应要求，即原告在接受房屋时有对所购房屋基本情况、小区可见配套设施概况作大体审查，并有权在出卖人不向其出示《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》的情况下拒绝接受房屋，但原告在被告违约交付房屋时并未提出异议，接受房屋并装修入住，故其自身亦应承担相应的过错责任。根据被告在“交付”原告房屋时单体及配套实施的完成情况，及此后采取补救措施的实施进度，结合原告自身未尽的审查责任、长期居住事实及受损失情况，本院对被告自2012年8月10日至2014年5月17日间（646天）的瑕疵交房责任，参照逾期交房赔偿责任的30%确定赔付责任，即被告需向原告赔付13933.7（359478元×0.0002×646天×30%）。对2011年12月31日至2012年8月10日223天间的逾期交房违约金16032.7元（359478元×0.0002×223天）被告应全额给付。综上，被告应支付违约金29966.4元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决如下：被告江苏金瑞置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李军、陆永萍支付违约金29966.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1362元，由原告李军、陆永萍负担709元，被告江苏金瑞置业有限公司负担653元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。审 判 长 刘宏杰代理审判员 王云云人民陪审员 余从洲二〇一五年六月十七日书 记 员 卓 蕾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 来自：