（2014）珠中法民三初字第19号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-12-23
案件名称
李谦与珠海经济特区珠光投资发展公司、珠海经济特区珠光房产开发有限公司案外人执行异议之诉特殊程序民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李谦,珠海经济特区珠光投资发展公司,珠海经济特区珠光房产开发有限公司,珠海市置顺经贸有限公司
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条，第一百五十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）珠中法民三初字第19号原告：李谦，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××0917。委托代理人：潘小舟，广东方源律师事务所律师。被告：珠海经济特区珠光投资发展公司。住所地：珠海市。法定代表人：卢伟。委托代理人：吴小薇，珠海市珠海光集团控股有限公司法务。被告：珠海经济特区珠光房产开发有限公司。住所地：珠海市。法定代表人：邓伟群。委托代理人：吴小薇，珠海市珠海光集团控股有限公司法务。被告：珠海市置顺经贸有限公司。住所地：珠海市香洲紫荆路深圳发展银行大厦16楼D座北区。法定代表人：黄国昭，总经理。委托代理人：杨艺，广东凯邦律师事务所律师。原告李谦诉被告珠海市置顺经贸有限公司（以下简称置顺经贸公司）、被告珠海经济特区珠光投资发展公司（以下简称珠光投资公司）、被告珠海经济特区珠光房产开发有限公司（以下简称珠光房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告李谦的委托代理人潘小舟，被告置顺经贸公司委托代理人杨艺，被告珠光房产公司委托代理人吴小薇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李谦起诉称：李谦于2005年4月23日与置顺经贸公司签订了《珠海市商品房屋买卖合同》，所购房屋为珠海市九洲大道中2001号金色九洲4幢2单元601房，房产总价为人民币168291元。后该房产确权面积为51.53平方米，总房价变更为人民币170575元。李谦于2005年7月5日支付了房款首付款人民币51291元，又于2014年8月7日支付了房屋余款人民币119284元，现该房屋房款及税费已由李谦全部支付完毕。该房已于2007年交付李谦使用至今，李谦是该房屋的实际所有人。依据《珠海市商品房屋买卖合同》及《物权法》第十五条之规定，李谦与置顺经贸公司签订的房屋买卖合同是真实有效的，置顺经贸公司应履行合同义务协助李谦办理房屋过户手续。珠光投资公司和珠光房产公司系执行案件的申请执行人，置顺经贸公司系被申请执行人。珠光投资公司和珠光房产公司申请法院查封了李谦实际所有的珠海市九洲大道中2001号金色九洲4幢2单元601房，李谦对此依据法律、（2014）珠中法执外异字第48号执行裁定书以及政府相关文件提出了案外人异议。基于执行程序的特点，法院对事实及证据仅进行形式审查，于2014年8月18日作出（2014）珠中法执外异字第52号执行裁定书，以“缺乏事实依据，不属于善意付款，不产生排除执行的法律效力”这些本应在实体诉讼审查中才能确定是否成立的事实为理由而驳回了李谦的异议请求。李谦认为珠海市中级人民法院依据相同的法律，就几乎同样的事实情况，在未进行实体审查的情况下，前后作出了两种截然相反的裁定（48号裁定和52号裁定），让李谦对于裁定结果实在难以接受，认为52号裁定严重侵害了李谦的合法权益，因此提出了本案诉讼，请求法院：1、判令李谦拥有珠海市九洲大道中2001号金色九洲4幢2单元601房的所有权，并判令置顺经贸公司协助李谦办理该房屋过户登记手续；请求法院解除对李谦所有的珠海市九洲大道中2001号金色九洲4幢2单元601房的查封，并终止对该房产的执行措施；本案的诉讼费用由三被告承担。李谦向法院提交证据如下：证据一：《珠海市商品房买卖合同》一份、《收款收据》三份、《转账凭证》一份、《收据》一份，证明李谦于2005年向置顺经贸公司购买了金色九洲4幢2单元601房，并支付了房屋全部房款及相关税费，是房屋的实际所有人，置顺经贸公司依合同约定应协助李谦办理房屋过户登记手续的事实。证据二《业主公约》一份、《物业管理服务委托合同》一份、《住宅室内装饰装修管理服务协议》一份，证明置顺经贸公司于2007年5月18日向李谦交付金色九洲4幢2单元601房。证据三《发票联》六份，证明李谦一直占有使用金色九洲4幢2单元601房至今。证据四《执行裁定书》二份，证明李谦依据中院作出的（2014）珠中法执外异字第48号生效裁定依法提出案外人异议申请，但珠海市中级人民法院作出裁定却驳回了李谦的异议请求。证据五《执行裁定书》一份，证明珠海市香洲区法院作出的执外异36号裁定就同样事实情况支持了李谦的异议请求，中止了对李谦所有房屋执行的事实。证据六《市政府工作会议纪要》证明该文件主要是为了解决金色九洲业主办证问题。李谦是本案涉案房屋的真实业主。会议明确金色九洲的业主如要办理房产证，需要将未交清的剩余购房款存入专门的银行监管账户即中国建设银行股份有限公司珠海吉大支行，且该份文件已分送到珠海市中级人民法院。李谦履行了相关义务，已将余款存入指定账号，与置顺经贸公司之间的商品房买卖合同的义务，已履行完毕，置顺经贸公司应履行办证义务。证据七《发票》7张与证据三证明内容一致。且发票抬头均为打上了涉案房屋的地址及李谦的名字，显而易见房屋交付之后就是由李谦去相关水电、物业管理部门办理了相应的手续。证明李谦是金色九洲4幢2单元601房的真实业主，并一直占有使用该房屋。证据八《收据》证明购房之初，李谦是按照合同约定申请房屋按揭贷款，并交了律师费用，但是后来因置顺经贸公司自身的原因导致李谦贷款没有被批准。证据九《身份证复印件》、《租赁合同》两份、《交易明细》证明李谦一直占有使用该房屋至今。珠光投资公司、珠光房产公司对李谦提交的证据发表如下质证意见：承认证据的真实性，合法性，但不承认关联性。即使李谦一直占有使用该房屋，也不能改变他是非善意的事实。置顺经贸公司对李谦提交的证据的真实性、合法性、关联性没有异议。珠光投资公司、珠光房产公司答辩称：1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。此条的前提是第三人无过错，李谦在明知房产已遭查封依然支付余款，显然已经不属于善意无过错。因此不符合上述规定的情况，并没有对抗性。法院不应支持。2.李谦在2005年支付了首期款后，十年以来既没有主动支付余款也没有采取有效措施促使置顺经贸公司办理房产证和过户手续，是属于怠于行使自己权利的行为，这种行为导致自己权利的丧失，不应该由他方承担责任。3.珠光投资公司、珠光房产公司基于土地使用权转让合同，申请执行查封财产，是维护自己合理合法的权益，在程序上没有任何瑕疵。李谦以占有居住和使用为由主张房屋所有权没有法律依据，其权利应当向置顺经贸公司主张。因此，李谦应当起诉置顺经贸公司要求履行房屋买卖合同，而不是对珠光投资公司、珠光房产公司申请执行的权利提出抗辩。置顺经贸公司答辩称，1、置顺经贸公司与李谦于2005年4月23日签订了购房合同，将本案所涉房产出售于李谦并交付使用，李谦已经按合同约定支付了全额房款，也入住了7年，故置顺经贸公司对李谦的第一项诉讼请求无异议。2、李谦购买后，由于置顺经贸公司原因，未及时办理过户及相关手续，导致房产被相关全权人申请查封，根据执行等相关规定，李谦不存在过错，法院不应当查封该房产。3、根据珠海市人民政府的相关规定，明确了购房款未交清的问题，应当将余下房款存入专门的帐户，故置顺经贸公司对李谦的第二项诉求无异议，第三项由法院决定。置顺经贸公司、珠光投资公司、珠光房产公司在举证期限内没有提交证据。因各方对李谦提交证据的真实性没有异议，本院对这些证据的证明力予以确认。经审理，本院查明事实如下：2005年4月23日，李谦与置顺经贸公司签订《珠海市商品房买卖合同》，约定李谦以按揭贷款的方式购买位于珠海市九洲大道中2001号金色九洲4幢2单元601房。2005年7月5日，置顺经贸公司出具《广东省珠海市转让（销售）房地产专用收款收据》，写明收到李谦交来房款51291元。2005年7月15日，置顺经贸公司出具收款收据，写明收到李谦交来涉案房屋契税2524.37元。2005年7月25日，广东中迪律师事务所出具收据一份，写明收到李谦（金色九洲）交来律师见证费、资料费500元。2006年3月18日，置顺经贸公司出具收款收据，写明收到李谦交来涉案房屋印花税50.49元。2007年5月18日，李谦签署涉案房屋所在小区《业主公约》。同日，李谦与珠海格力物业管理有限公司签订《物业管理服务委托合同》，委托珠海格力物业管理有限公司为涉案房屋提供物业管理。同日，李谦与珠海格力物业管理有限公司、邓晓明签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，就涉案房屋进行装修。同日李谦签署了珠海格力物业管理有限公司制作的《住宅室内装修管理规定补充条款》。2013年10月22日，李谦与庞东签订房屋租赁合同，约定李谦将涉案房屋出租给庞东，租赁期为一年。2014年10月22日，李谦与与庞东签订房屋租赁合同，约定李谦将涉案房屋出租给庞东，租赁期为一年。2014年5月至2014年7月的涉案房屋水电费发票上客户名称记载为李谦。2014年8月7日，李谦通过转账向置顺经贸公司清算组帐户（开户行为中国建设银行股份有限公司珠海吉大支行，账号为44×××13）支付119284元。同日，置顺经贸公司清算组出具收据，写明是收到李谦交来涉案房屋全额购房款。本院另查明，珠光投资公司、珠光房产公司与置顺经贸公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院作出的（2005）珠中法民二初字第60号民事调解书已经发生法律效力。依上述调解书，一、置顺经贸公司应支付珠光投资公司、珠光房产公司人民币2000万元；二、对于上述2000万元款项的支付，以本案中查封的位于珠海市九洲大道2001号金色九洲花园第4栋2、3层商铺折抵为主，由双方在签收调解书后共同选定评估机构对商铺价值进行评估，按评估结果对比欠款总额人民币2000万元多退少补；三、案件受理费182525元、保全费115520元由被执行人负担。因置顺经贸公司拒不履行上述生效法律文书确定的义务，根据申请人的请求，本院于2006年4月4日立案执行。在执行过程中，本院于2012年12月29日作出（2006）珠中法执字第86号之七执行裁定书，查封了置顺经贸公司名下的房产一批，其中包括4栋2单元601房。本院于2013年1月5日向珠海市房地产登记中心送达上述查封裁定。2014年8月18日，本院做出（2014）珠中法执外异字第52号执行裁定书，驳回了李谦对（2006）珠中法执字第86号之七执行裁定的异议申请。2014年8月26日，李谦签收了该裁定书。2014年9月9日，李谦对该裁定不服，向本院提起本案诉讼。本院再查明，2013年2月8日，珠海市人民政府办公室做出《关于金色九洲业主办证问题专题会议纪要》，其中第二点“关于业主购房款项未缴清问题”内容为：由市住规建局督促开发商开设专门的银行监管帐户（设在中国建设银行股份有限公司珠海吉大支行）。尚未付清购房款的业主，应将剩余未付款存入该监管帐户，置顺经贸公司凭入账凭证为业主开具已购房凭据。市住规建局负责该监管帐户的监管工作，该帐户收入款应优先用于支付置顺经贸公司应缴纳的各项税款，直至业主全部办理房产证为止。其中第七点“关于涉及诉讼房产确权后的执行问题”内容为：金色九洲涉及诉讼的房产，各级法院已经裁定解封或明确产权归属，相关法院应向房地产登记中心送达协助执行通知书，市房地产登记中心依照执行。2014年7月29日，本院做出（2014）珠中法执外异字第48号执行裁定书，支持了案外人何萍提出的异议，中止对置顺经贸公司名下的珠海市九洲大道中2001号金色九洲4栋2单元1603房的执行。李谦称自己是得知这一裁定内容后，才提出了执行异议并支付了剩余款项。2014年8月22日，广东省珠海市香洲区人民法院做出（2014）珠香法执外异字第36号执行裁定书，支持了李谦提出的异议，中止了对本案房屋的执行。本院依李谦的申请向中国工商银行股份有限公司珠海前山支行调取李谦就涉案房屋办理按揭贷款手续向该行提交的资料，该行回复本院称该行并无李谦就涉案房屋申请按揭贷款的资料。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中李谦对本院作出的（2011）珠中法执外异字第21号民事裁定结果不服，向本院提起诉讼，请求许可对涉案商铺的执行。本院据此确定本案案由为执行异议之诉。结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点如下：一、李谦对涉案房屋享有的权利；二、李谦是否有权主张停止对涉案房屋的执行。一、李谦是否为涉案房屋的所有人。本院认为，虽然李谦与置顺经贸公司签订《珠海经济特区职工购买住房合同》，且置顺经贸公司也确认李谦支付了全部房款，并认可已向李谦交付了涉案房屋，但是由于涉案房产并未登记到李谦名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因此李谦对涉案房屋并不享有所有权，李谦仅对置顺经贸公司享有合同债权，如要求置顺经贸公司协助办理过户或在置顺经贸公司不能协助办理过户时承担相应违约责任等。二、李谦是否有权主张停止对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，李谦在本院查封该房屋前仅仅交付了房款51291元，剩余房款119284元是在李谦向本院提起案外人异议之后，故在本院查封涉案房屋时，李谦仅支付了少部分款项，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本院对李谦提出的停止对涉案房屋执行的主张不予支持。对于李谦提出的将涉案房屋登记过户至李谦名下的主张，本院认为，因涉案房屋已经查封，而李谦又无权要求停止对涉案房屋的执行，故李谦要求办理过户登记手续的主张无法实现，本院对李谦这一主张不予支持。对于李谦提出的本院做出的（2014）珠中法执外异字第48号执行裁定和广东省珠海市香洲区人民法院做出的（2014）珠香法执外异字第36号执行裁定应该适用本案的问题，本院认为，我国并非判例法国家，法律并未规定生效判决、裁定可以作为另案处理的法律依据，故这两份裁定仅对所指向的案件具有法律效力，对本案并不具有约束力。对于李谦这一主张，本院不予支持。对于李谦提出的珠海市政府做出的《关于金色九洲业主办证问题专题会议纪要》适用问题。本院认为，由于涉案房屋已经被查封，故本案所涉情形属于该会议纪要第七条的规定而非第二条的规定，而在该条中明确了需要等待法院裁定解封或明确产权归属，故对于李谦的这一主张，本院不予支持。综上，因李谦提出的异议理由不成立，本院对李谦的异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告李谦的诉讼请求。本案案件受理费人民币3665.82元，由李谦负担。如不服本判决，各方可于收到本判决之日十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 杨卫星代理审判员 葛阳辉人民陪审员 陆 茜二〇一五年六月十七日书 记 员 许婷婷 来自：