（2015）榕民终字第2212号

裁判日期: 2015-06-17

公开日期: 2015-08-05

案件名称

刘兴良与福建省平潭县宏基房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

福建省平潭县宏基房地产有限公司,刘兴良

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

福建省福州市中级人民法院民事判决书（2015）榕民终字第2212号上诉人（原审被告）福建省平潭县宏基房地产有限公司，住所地福建省平潭县。法定代表人许承云，董事长。委托代理人黄翔维、游珑，福建君立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘兴良，男，1963年2月6日出生，汉族，住福建省平潭县，现住平潭县。委托代理人曾福新、衷孙连，福建合立律师事务所律师。上诉人福建省平潭县宏基房地产有限公司（以下简称宏基公司）因与被上诉人刘兴良商品房销售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2014）岚民初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。原审法院查明：2008年7月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（下称《合同》），以488547元的价格购买被告开发的位于平潭县潭城镇西宝庄南都名城第2幢1301号商品房。《合同》第八条约定：交房日期为2009年9月30日前；如果出卖人在不可抗力发生之日起十五日内书面告知买受人的或者出现雨季、停电、水日的，可以顺延交房期限。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还买受人，并按0.002%利率付给利息，同时按已付款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的--%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款488547元，被告于2009年11月21日将房屋交付原告使用。交房当日，被告向原告收取契税14656元、办证费2600元、水电（配套）费1500元、装修保证金500元、（预收公共）水电公摊费500元。现原告已装修入住上述房屋，但被告至今未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，未将办理权属登记需由出卖人提供的资料（购房申请表）交付买受人。综上事实，原审法院认为本案系商品房销售合同纠纷。（一）被告经原审法院合法传唤未到庭，视为放弃答辩权利。原、被告签订的《合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依法履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告要求被告按《合同》第九条、第十四条之规定，向当地房屋权属登记机构办理本案诉争房屋的所有权初始预登记，向原告出具购房申请表，符合法律规定，原审法院予以支持。（二）被告代收原告契税14656元，但未提供证据证明其已代原告实际向相关部门缴纳，原告请求返还，应予支持。（三）原告付给被告办证费2600元，原告主张因被告至今未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，故应予以返还。因被告未到庭对此提出抗辩，亦未提供相应证据证明已代为原告履行了办证义务，故对原告要求返还办证费2600元的主张，原审法院予以支持。（四）2007年3月26日，福州市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于整顿房地产交易作为规范市场秩序的通知【榕政办（2007）41号】规定，自发文之日起，对于属购房者所有的水、电、管道燃气等公共设施、设备的建设配套费用一律计入住房开发建设成本，不得在房价外向购买人另行收取。该通知对当地房地产交易市场具有行政规范和指导作用，应当遵守执行。故被告收取水电配套费1500元，系有关部门明令禁止的收费，原告请求返还，应予支持。（五）原告已装修并入住诉争房屋，故其关于要求返还装修保证金500元的主张，原审法院予以支持。（六）（预收公共）水电公摊费500元，因该费用为预收性质，同时该费用系必然产生费用，应由原、被告双方清算后有余额的退还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、被告福建省平潭县宏基房地产有限公司应于本判决生效之日起一个月内，向当地房屋权属登记机构办理本案诉争房屋的所有权初始预登记，并向原告刘兴良出具购房申请表；二、被告福建省平潭县宏基房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告刘兴良契税人民币14656元、办证费人民币2600元、水电配套费人民币1500元、装修保证金人民币500元，同时应与原告就（预收公共）水电公摊费人民币500元进行结算，并在本判决生效之日起十日内将余额返还原告。案件受理费人民币293元，由被告福建省平潭县宏基房地产有限公司负担。上诉人宏基公司上诉称：一、上诉人已经办理本案讼争房屋的所有权初始登记，并已将《购房申请表》提交给平潭县房管局。原审判决认定上诉人应于判决生效之日起一个月内向当地房屋权属登记机关办理本案讼争房屋的所有权初始登记，系认定事实不清，应予撤销。二、原审判决上诉人应向被上诉人返还契税、办证费、水电配套费、装修保证金、水电公摊费，应予以撤销。综上，上诉人请求撤销原审判决第一、二项，驳回被上诉人的原审诉请，本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人刘兴良答辩称：一、上诉人所述诉讼时效问题，根据法律规定，被上诉人主张要返还的费用没有超过诉讼时效。退一步来说，假设超过诉讼时效，上诉人在一审没有提出，视为上诉人放弃抗辩，主张的权利，二审时提出显然不能成立。二、一审判决上诉人向当地房屋权属登记机关办理讼争房产初始预登记，并向被上诉人出具购房申请表并无不当。本案中被上诉人在2013年12月24日就向一审法院提起诉讼，一审法院经办法官多次与上诉人法定代表人联系，要求上诉人领取传票出庭应诉，上诉人明知本案诉讼不但不领取诉讼材料，也不参加庭审，上诉人明确放弃答辩及举证权利，依法理应承担举证不能的不利后果。三、一审判决上诉人返还契税、办证费、水电配套费、装修保证金、水电公摊费并无不当。1、关于契税、办证费，依法应由税务部门及房地产登记部门收取，上诉人并非契税、办证费的收费主体，无权收取前述费用，上诉人在一审举证期限内并未提供任何证据证明，其已经将契税、办证费缴纳给相关部门，理应予以返还。2、关于水电配套费，根据我国法律相关规定，只有认定一般合同条款无效才需以法律、行政法规的强制性规定为依据。本案上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》选填部分及补充协议，显然属于上诉人为了重复使用而预先拟定未与被上诉人协商的格式条款，上诉人明知水电配套费属于相关政府部门明令禁止收取的费用，其仍然强行收取，属于格式条款加重被上诉人责任而无效，同时上诉人也未就该条款对被上诉人尽到提示、说明义务，理应向被上诉人返还水电配套费。3、关于装修保证金，被上诉人已装修并入住讼争房产，装修保证金上诉人理应返还。上诉人主张装修保证金由相关部门收取，其并未在一审举证期限内，提供有效证据予以证明，依法也应承担不利后果。4、关于水电公摊费，上诉人在一审举证期限内，并未提供证据证明水电公摊费是否产生、具体产生多少，导致双方无法进行结算，上诉人理应承担举证不能的不利后果，向被上诉人全额返还水电公摊费。综上，上诉人恶意拖延诉讼，放弃抗辩及举证权利，一审根据庭审查清的事实作出判决，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。二审中，上诉人向本院提交如下证据：证据一、《房产所有权证》，证明被上诉人取得《房屋所有权证》；证据二、《转账凭证》，证明上诉人已经为被上诉人代缴了水电公摊费；证据三、《房产／土地使用权属转移涉税证明》及办证费发票，证明上诉人已代被上诉人缴纳契税14656.41元及办证费544元。被上诉人质证认为：1、上述证据超过举证期限，不属于新证据；2、证据一真实性没有异议，但不能视为上诉人已经履行完毕办证义务；3、证据二《转账凭证》上没有被上诉人名字，无法证明系上诉人替被上诉人缴纳水电公摊费，从内容上看，可认定款项系用于支付人工费、工程款等，与本案没有关联性，上诉人应提供具体为被上诉人缴纳水电公摊费的正式发票，这样双方才有办法进行结算，否则上诉人应全额退还；4、证据三《房产／土地使用权属转移涉税证明》不是缴纳契税的正式发票，真实性无法确认，办证费真实性没有异议，但上诉人应将办证费差额予以退还。本院经调查核实，对上述证据认证如下：证据一客观真实，可以证明被上诉人已完成讼争小区权属初始登记，但无法证明上诉人已经取得《房屋所有权证》；证据二中所记载的水电公摊费均发生在2009年11月之前，被上诉人系2010年才办理交房手续，由被上诉人分摊的公摊水电应发生在其交房之后，故证据二与本案没有关联性，本院不予采信；证据三，根据《福建省地方税务局福建省住房和城乡建设厅福建省国土资源厅关于规范房地产权属转移涉税证明的通知》（文号：闽地税发（2011）39号）第一条“先税后证的税收证明开具。为简化办证人的办事流程、减轻纳税人负担，地税部门在房产和土地使用权权属转移双方所应缴纳的各项税费完税（包括减免税、不征税情形）后，统一为权属转移双方开具《房产／土地使用权权属转移涉税证明》，作为房产交易部门、土地登记部门办理产权转移的凭据之一。取消原《税收通用完税证》（耕契，五联）、《税收转账专用完税证》（耕契，四联单）、《耕地占用税免税证》、《契税免税证》、《不征收契税（耕地占用税）证明》等，以及转移方相关的完税证明，但权属转移双方已取得的上述凭证继续有效”之规定，该份《房产／土地使用权权属转移涉税证明》可以证明上诉人已经为被上诉人代缴契税14656.41元。根据现有证据，除原审法院查明的“但被告至今未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记”外，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院另查明，上诉人在本院审理的（2015）××民终字第××号案件中提交《平潭综合实验区房地产项目权属初始登记审批表》，根据该份审批表，结合讼争小区部分业主已经领取房屋所有权证，可以认定上诉人在2014年7月24日完成了讼争小区权属初始登记。上诉人代被上诉人向房屋权属登记机关缴纳契税14656.41元。本院认为，本案争议焦点为被上诉人是否已经履行了讼争小区权属初始登记义务，应否向被上诉人出具购房申请表，上诉人收取的契税、办证费、水电配套费、装修保证金、水电公摊费应否退还。关于小区权属初始登记问题。根据现有证据可以证明上诉人在2014年7月24日已经完成了讼争小区权属初始登记，故原审判决上诉人向当地房屋权属登记机构办理本案讼争房屋的所有权初始预登记不当，应予纠正。关于应否向被上诉人出具购房申请表。本案讼争房屋已经取得《房屋所有权证》，故被上诉人要求上诉人向其出具购房申请表的诉请不能成立。关于契税。根据现有证据并结合当事人的陈述可以认定，上诉人系委托被上诉人代为办理讼争房屋产权证。现上诉人基于双方的委托代理关系，代被上诉人向房屋权属登记机关缴纳了契税14656.41元，被上诉人再行主张上诉人返还契税14656元，没有依据，本院不予支持。关于办证费。上诉人主张收取的办证费2600元中含有住房登记费80元及住房转让手续费，其余为委托费用。本院认为，根据《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（文号：发改价格（2008）924号）的规定，住房转让手续费及住房登记费确为房屋产权登记过程中需缴纳的费用，但是根据《国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知》第三条，新建商品房转让手续费由转让方承担，即本案住房转让手续费应由上诉人承担，上诉人不得将该笔费用转嫁至被上诉人。双方当事人之间没有关于委托费用的约定，上诉人收取委托费用没有依据，本院不予支持。综上，上诉人收取的办证费2600元中，除根据《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（文号：发改价格（2008）924号）的规定应由被上诉人支付的80元住房登记费外，其余2520元应返还给被上诉人。关于水电配套费。虽然《商品房买卖合同》附件六第三条约定水电配套费由被上诉人承担，但是《商品房买卖合同》第二十二条亦约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。根据《福州市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于整顿房地产交易作为规范市场秩序的通知》规定，自发文之日即2007年3月26日起，对于属购房者所有的水、电、管道燃气等公共设施、设备的建设配套费用一律计入住房开发建设成本，不得在房价外向购买人另行收取。上诉人在2008年仍在《商品房买卖合同》附件中约定该笔费用由买受人承担，显属加重了买受人责任，违反了《商品房买卖合同》主合同约定，应属无效，被上诉人主张返还水电配套费1500元，有法律依据，应予支持。关于装修保证金。上诉人主张该笔费用被物业公司收取，但根据被上诉人提交的收款日期为2010年2月10日的收据，装修保证金系与水电公摊费在同一张收据上开具，上诉人承认收取了被上诉人的水电公摊费，现主张同一张收据上记载的装修保证金由物业公司收取，依据不足，本院不予采信。上诉人应当向被上诉人返还装修保证金500元。关于水电公摊费。上诉人主张该笔费用已经实际发生，但未提供证据证明该笔费用已经实际发生多少，故应承担举证不力的法律后果。但考虑到被上诉人一方并未提出上诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院对原审法院关于水电公摊费的判决内容予以维持。上诉人主张被上诉人没有单独诉请确认《商品房买卖合同》附件六中关于收取契税、办证费、水电配套费等的条款无效，仅诉请要求返还上述费用，没有事实与法律依据。本院认为，审理合同条款的效力是法院审理上述费用应否返还必然涉及的审查内容，被上诉人无需单独提出确认合同条款无效的诉请。另，因上诉人在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，故对上诉人在二审中提出的关于被上诉人所有诉请超过诉讼时效的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第一百七十条第一款第（二）项的规定、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：一、撤销福建省平潭县人民法院（2014）岚民初字第52号民事判决；二、上诉人福建省平潭县宏基房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被上诉人刘兴良办证费人民币2520元、水电配套费人民币1500元、装修保证金人民币500元，同时应与被上诉人就（预收公共）水电公摊费人民币500元进行结算，并在本判决生效之日起十日内将余额返还被上诉人。三、驳回被上诉人刘兴良的原审其他诉讼请求。四、驳回上诉人福建省平潭县宏基房地产有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决负担。二审案件受理费293元，由上诉人福建省平潭县宏基房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　汪　霞代理审判员　　陈雁兰代理审判员　　缪　羽二〇一五年六月十七日书　记　员　　方玉林来源：百度“”