（2014）平民初字第06631号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2016-01-27
案件名称
王俊发与北京市平谷区大华山镇挂甲峪村民委员会农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市平谷区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王俊发,北京市平谷区大华山镇挂甲峪村民委员会
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》：第五条第一款，第六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2014）平民初字第06631号原告王俊发，男，1971年8月23日出生。被告北京市平谷区大华山镇挂甲峪村民委员会，住所地北京市平谷区大华山镇挂甲峪村。法定代表人张朝起，该村村民委员会主任。委托代理人崔艳霞，北京市方桥律师事务所律师。原告王俊发与被告北京市平谷区大华山镇挂甲峪村民委员会（以下简称挂甲峪村委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王俊发与被告挂甲峪村委会的委托代理人崔艳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王俊发诉称：按照国家政策，2007年挂甲峪村成为规划试点村，我的老房由被告收回，地树交给被告管理经营，我按照每平方米860元的价格购置被告建造的二层新民居。当时双方没有签订书面买卖协议，也没有约定房屋保修期。交房前我向被告核实过房屋是否合格，被告答复说合格手续正办理着，后来也不知道合格手续是否办理下来，我要求被告出示房屋质量验收合格证明。2008年我从被告处领取钥匙，入住该新民居。入住时，新民居即出现质量问题，具体情况是：房檐出现裂缝并掉灰块、前房檐水泥装饰酥裂、卫生间漏水、客厅地板砖有裂纹、客厅地面塌陷、楼房外墙保温所用的材料也不是阻燃材料，且有偷工减料的现象。2014年4月底我的汽车玻璃被屋后掉落的灰块砸坏，2014年10月29日我曾被房檐掉落的灰块砸伤肩膀，修车费用和治伤费用被告给我报销了。关于新民居墙体适用什么保温材料双方并无约定。我多次找被告协商修复事宜，被告总以种种理由推托至今。我不知道2014年本村村民代表会议表决签字表，该做法不符合法律规定。别墅区管理协议书只规定了环境卫生的管理事项，并没有关于房屋质量的规定。我认可此次提起诉讼的房屋质量问题不是主体结构质量问题。我认为涉案房屋是违法建筑。建设部紧急通知中有明确规定，农村自建限额以上住房以及加层、改扩建房屋必须严格执行法定建设程序，按照国家有关规定办理相关手续。现我诉至法院，要求被告赔偿我楼房二层房顶、房檐修复费用及维修期间房屋不能正常使用所造成的经济损失20000元。在诉讼过程中，原告又改称其前房檐水泥装饰和房檐裂缝属于房屋主体结构质量问题。被告挂甲峪村委会辩称：我村委会不同意原告的诉讼请求。新民居是在2007年由北京谷兴建筑工程有限公司开始建设，于2008年交付使用的。新民居建成之后，经过了村委会和施工单位验收，验收合格后将钥匙交给原告，原告到场后也进行了验收、入住和使用，其并未提出任何质量问题，也没有采取任何措施，如其入住时认为房屋有质量问题可以不购买该房屋，现原告未提出明确的损失金额，截止到本案勘察现场时原告仍在涉案房屋居住。对于原告所称多次找到村委会协商修复事宜的主张我村委会不认可，原告在2014年找过村委会，当年村委会就此事召开村民代表会议，决定参照将军关、玻璃台等有新民居的村子的做法，确定本村新民居保修期为1年。农村房屋不能按照城镇楼房的相关标准确定保修期，而城镇楼房的保修期也仅为5年。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条对房屋相关部位的保修期作出了规定，参照该规定，涉案房屋的保修期也过了。村委会与原告签订的《别墅区管理协议书》也确定新民居维修费用由村民承担。现在原告提出建设质量问题，时间上也已超过保修期限。我村委会建设新民居是为了改善村民的居住条件和环境，并没有赢利，工程款正好是15万多元，与村民购买房屋价款一致。村委会没有资金给原告维修，如原告愿意支付维修费，村委会会给其修复。原告主张地面下沉我村委会不认可，地板铺设、墙体粉刷都是由原告做的，在装修过程中可能造成踢脚砖与地面间有缝隙，原告卫生间墙体水渍痕迹不一定是卫生间漏水造成，可能是洗澡洗多了才有的水渍。原告已承认其提出的房屋质量问题不是主体结构质量问题，我村委会不认可其提出的质量问题是主体结构质量问题。另外，原告于2008入住后至今尚未将购房款交齐。经审理查明：2007年被告成为规划试点村，同年由北京谷兴建筑工程有限公司施工建设新民居，并于2008年建成。新民居建成后，被告与原告口头约定原告的老房由被告收回，地树交给被告管理经营，原告再按照每平方米860元的价格购入被告新民居一套，双方于同年交付房屋、地树。现原告主张其入住新民居时即出现房檐裂缝并掉灰块，前房檐水泥装饰酥裂，卫生间漏水，客厅地面塌陷、空鼓，楼房外墙保温所用的材料也不是阻燃材料，且有偷工减料的现象。经现场勘查，原告房屋情况如下：涉案房屋交付时都是由被告装修好的，客厅地板砖由原告自行铺设，客厅踢脚砖与地面有缝隙，地面有裂纹，卫生间墙壁有漏水痕迹，房檐有裂缝，房顶有掉灰渣现象，前房檐水泥装饰有酥裂现象。经向北京市平谷区建筑设计所咨询，水泥椽子（前房檐水泥装饰）只是一个造型，不承重，不属于主体工程，水泥椽子打得比较单薄，振捣效果不好，风吹日晒、热胀冷缩导致其较易酥裂，但不影响房屋主体结构质量。上述事实，有原、被告陈述，《挂甲峪村一事一议村民（代表）表决签字表》，《别墅区管理协议书》，现场照片，勘查笔录，咨询笔录等予以证明。本院认为：原告与被告就涉案房屋达成的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。原告主张其入住涉案房屋后即出现其主张的房屋质量问题，对此被告予以否认，鉴于原告未能就其主张的出现房屋质量问题的时间提供相应证据证明，本院难以认可其主张。本案中双方未就涉案房屋买卖达成书面协议，亦未约定房屋保修内容及保修期，涉案房屋属于农村二层房屋，对于其合理保修内容及保修期可参照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条、第六条的规定确定，以上述第五条规定的保修内容及保修期确定涉案房屋的保修内容和保修期，保修期以房屋实际交付使用时起计算为宜。根据现场勘查及向专业机构咨询的情况，原告所主张房屋质量问题并非房屋地基基础和主体结构质量问题，而上述第五条第3项规定的非房屋地基基础和主体结构保修期限最多为3年，涉案房屋于2008年交付使用，现无证据证明原告提出的质量问题在3年保修期内，本院难以认定现在被告对原告提出的房屋质量问题承担保修义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定判决如下：驳回原告王俊发的诉讼请求。案件受理费一百五十元，由原告王俊发负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 杨张林人民陪审员 张 学人民陪审员 胡晓峰二〇一五年六月十七日书 记 员 朱雪娇 微信公众号“”