（2015）东一法南民一初字第91号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2016-05-27
案件名称
东莞市时尚物业管理有限公司与姜进物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市时尚物业管理有限公司,姜进
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法南民一初字第91号原告东莞市时尚物业管理有限公司，住所地广东省东莞市南城区，注册号为441900001117692。法定代表人黄建兴。委托代理人张陇奎，系北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。被告姜进，男，汉族，住安徽省池州市青阳县，公民身份号码为×××6616。委托代理人赵瑞，女，汉族，××年××月××日出生，住安徽省池州市青阳县。原告东莞市时尚物业管理有限公司诉被告姜进物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员柯颖担任审判长，与代理审判员郭芹、人民陪审员张雅芝组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张陇奎，被告姜进及其委托代理人赵瑞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告的东莞市南城金升国际物业提供物业管理服务，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理费的支付数额、时间及逾期支付物业管理费违约金的计算方式都已做出明确的约定。被告在办理入伙手续时再次明确了应向原告交物业管理费的支付数额、时间。2012年4月至2014年11月被告均未向原告交物业管理费，被告未缴纳物业管理费已构成违约。为维护自身的合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1.被告支付原告2012年4月至2014年10月份物业管理费3413.72元及逾期支付2012年4月至2014年10月物业管理费的违约金（从被告逾期付款之日2012年4月11日起按照每日千分之一的标准计至被告付清之日止）；2.被告支付原告2014年11月物业管理费110.12元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、原告在起诉状中及所提供的证据中没有阐述存在的基础法律事实。被告与原告之间不存在直接的合同关系，是在开发商履行购房合同的前提下，按照购房合同约定，开发商应在2007年12月31日前交付被告使用，否则开发商要承担相应的违约责任，但实际上由于开发商的种种原因迟迟不能交房，房屋的装修也没按合同的约定标准交付，被告和开发商的多次协商也没有得到解决。2、被告在无奈之下于2009年6月5日收楼，被动地签了收楼协议，比合同约定的收楼时间迟了一年半的时间，由此造成的损失近15000元（按1000元／月租金计算）。当时和原告就此损失问题沟通，也未能达成具体的赔偿金额和免交管理费时间，但赔偿问题也多次和原告协商，也是一拖再拖，没有人出面解决此事，期间有不少业主也起诉了开发商，但事情一直也没有什么进展。3、关于房产证的问题，由于房屋一直没有通过验收，消防等问题一直没有解决好，案涉楼盘一直也无法办理房产证的登记，关于此问题，东莞市南城区政府也在帮助协调。4、关于物业的管理，从2009年收楼以来到2014年下半年，物业的日常管理非常杂乱，楼道乱摆放物品现象很普遍。5、原告在住宅质量保证书里承诺的门禁对讲系统至今也未安装使用。6、因房子结构问题，从2009年6月开始就和开发商沟通房子存在的问题（横梁、天花板吊顶），一直未能解决。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。经审理查明，2007年8月25日，被告与东莞市金升花园商住开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买东莞市南城区胜和村西二环路口北侧金升花园商住楼1单元1710号房（以下简称案涉物业），建筑面积为55.06平方米。被告委托赵瑞即本案被告的代理人与原告于2009年6月4日签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为案涉物业提供物业服务，物业管理服务费用为2元／月／平方米，每月10日前缴纳当月管理服务费。原、被告在协议第十一条第四款的约定，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日向原告按欠费总额的1‰缴纳滞纳金和追付引致之费用。赵瑞在《收楼确认书》中确认案涉物业的物业管理费用缴纳起始时间为2009年6月5日。庭审中，原告主张被告每月应缴纳物业管理费为55.06平方米×2元／月／平方米=110.12元；被告确认2012年4月至2014年11月共32个月的物业管理费3523.84元至今没有向原告缴纳。被告提交的《住宅使用说明书》对案涉物业的结构、装饰装修、配电负荷、供电设施、电视、通讯、门禁、燃气、消防等部分的配置进行了明确说明，其中结构的配置要求为“基础为挖孔桩及冲孔桩、上部为框架剪力墙结构、室内地面允许使用荷载为200KG／㎡”，装饰装修的配置要求为“公共电梯前室精装修、消防楼梯普通装修”，门禁的配置要求为“门禁对讲安装在户内”等。对此，被告主张案涉物业并未安装门禁对讲设备。原告则主张《住宅使用说明》是案涉物业的开发商提供给被告的，与原告无关。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、收楼资料交接清单、入伙通知书、缴费一览表、收楼确认书、律师函、快递签收单，被告提供的《住宅使用说明书》，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业服务合同系双务合同，业主有按时足额缴纳物业管理费的义务，物业管理公司有提供管理服务的义务。原、被告签订《前期物业管理服务协议》后，就应当按照协议的约定履行各自的义务。被告依据《住宅使用说明书》主张案涉物业未安装门禁对讲设备，但是就该说明书中关于案涉物业的结构、装饰装修、配电负荷、供电设施、电视、通讯、门禁等部分的配置要求来看，被告并未提交证据证明上述内容是原告对被告就案涉物业所作出的物业服务承诺，被告亦没有提供足够证据证明原告提供的物业服务存在不符合合同约定标准的情形，故被告应按照合同约定履行支付物业管理费的义务。被告确认尚欠2012年4月至2014年11月共32个月的物业管理费3523.84元，基于前述，被告无正当理由没有按时支付费用的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，原告要求被告支付2012年4月至2014年11月期间物业管理费3523.84元及2012年4月至2014年10月期间违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。违约金应分额分段计算，以2012年4月至2014年10月期间每月实际欠交金额110.12元为基数，从每月当月11日起按每日1‰计至实际清偿之日止，但应以物业管理费总额110.12元／月×31个月=3413.72元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告姜进于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市时尚物业管理有限公司支付2012年4月至2014年11月物业管理费3523.84元及逾期支付2012年4月至2014年10月物业管理费的违约金（违约金应分额分段计算，以2012年4月至2014年10月期间每月实际欠交金额110.12元为本金，从每月当月11日起按每日1‰计至实际清偿之日止，但应以物业管理费总额3413.72元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告东莞市时尚物业管理有限公司已预交），由被告姜进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 柯 颖代理审判员 郭 芹人民陪审员 张 雅 芝二〇一五年六月十七日书 记 员 王更聪（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”