（2014）江法民初字第05079号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-11-03
案件名称
原告刘群芳与被告四川华虹房地产开发有限公司、第三人重庆华中建筑安装工程有限公司、蒲华忠房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘群芳,蒲华忠,重庆华中建筑安装工程有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2014）江法民初字第05079号原告：刘群芳，女，1955年4月29日生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人：朱建伟，男，1963年4月15日生，汉族，住郑州市二七区。被被告：四川华虹房地产开发有限公司，住所地成都市星辉西路台谊民生大厦四楼，组织机构代码74002765-5。法定代表人：肖冬云，总经理。委托代理人：周海锋，重庆扬义律师事务所律师。第三人：重庆华中建筑安装工程有限公司，住所地重庆市江北区五里店15号，组织机构代码50427940-4。法定代表人：蒲华忠，总经理。委托代理人：朱建伟，男，1963年4月15日生，汉族，住郑州市二七区。第三人：蒲华忠，男，1951年9月23日生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人：朱建伟，男，1963年4月15日生，汉族，住郑州市二七区。原告刘群芳与被告四川华虹房地产开发有限公司、第三人重庆华中建筑安装工程有限公司、蒲华忠房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡潇予担任审判长、审判员顾鲁晓、代理审判员李伟伟组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘群芳及其委托代理人朱建伟（亦为第三人重庆华中建筑安装工程有限公司和蒲华忠的委托代理人），被告四川华虹房地产开发有限公司的委托代理人周海锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘群芳诉称：2007年1月19日，刘群芳与四川华虹房地产开发有限公司（以下简称华虹公司）签订了《房地产置换协议》，该协议约定华虹公司对刘群芳私有的238.11平方米的房屋进行拆除，在30个月内用新建的平街一、二层的房屋进行置换补偿并办理房屋产权证。2010年9月30日，华虹公司在支付最后一次过渡费后至今没有向刘群芳交付房屋及相应的产权手续，造成刘群芳重大经济损失，刘群芳为维护自身的合法权益，特诉讼至法院，请求法院判决：一、华虹公司立即将重庆市江北区五红路9号临街房屋分割出238.11平方米给刘群芳并办理房屋产权证；二、华虹公司向刘群芳支付从2010年10月1日至2014年6月30日已经产生的逾期办证和逾期交房违约金累计为137万元；三、华虹公司自2014年7月1日起至交付房屋产权证时止，按每天1000元向刘群芳支付违约金；四、本案诉讼费由华虹公司承担。被告华虹公司辩称：刘群芳是依据置换协议要求返还相应面积的房屋，事实上，刘群芳与华虹公司已经另行签订了补充协议，华虹公司返还的房屋面积远远超过了238.11平方米，所以华虹公司认为刘芳群的诉讼请求没有法律及事实依据。另外，按照另行签订的补充协议，刘群芳已经放弃了延期交房、延期办证的违约责任的追究，即使法院认为华虹公司违约，违约金也太高，华虹公司认为按照银行同期贷款利率，以刘群芳238.11平方米，每平方米2005元为基数计算违约金。第三人重庆华中建筑安装工程有限公司陈述称：重庆华中建筑安装工程有限公司（以下简称华中公司）认可刘群芳的意见和诉讼请求，房产手续按照置换协议分别办理。第三人蒲华忠陈述称：蒲华忠就是在协议上签字的问题，夫妻关系存续期间不存在授权。蒲华忠认可刘群芳的意见和诉讼请求，房产手续按照置换协议分别办理。经审理查明，刘群芳与蒲华忠系夫妻关系。2007年1月19日，刘群芳出具委托书，该委托书载明，本人刘群芳在江北区五里店某号某楼的门面，全权委托蒲华忠办理。庭审中，刘群芳本人表示：出具委托书的意思即由蒲华忠办理五里店门面拆迁的全部事宜。2007年1月19日，华虹公司与刘群芳签订了《房地产置换协议》，该协议载明，因华虹公司实施“五里店15号旧城改造工程”，须对刘群芳所有的房屋进行拆除。经双方友好协商，就该房屋拆除的补偿和置换事宜达成以下协议，并共同遵守执行：一、被置换房屋的范围及情况，房屋座落：重庆市江北区五里店某号，权证号：江北区字第09841号，其中：商业用房：建筑面积238.11平方米，钢混结构，位于1-3层。二、置换方式：双方确定根据刘群芳被置换的有证房屋的性质和建筑面积，按照一比一的比例与华虹公司新建的房屋建筑面积进行置换。具体情况如下：1、刘群芳现有第一层商业用房，建筑面积73.01平方米，华虹公司以新建房屋的平街一层，建筑面积73.01平方米商业用房进行置换。2、刘群芳现有第二、三层商业用房，建筑面积165.10平方米，华虹公司以新建房屋的平街二层，建筑面积78.59平方米商业用房进行置换，其余建筑面积86.51平方米，以华虹公司的项目一期房屋（与二期相接）的第二层，建筑面积86.51平方米商业用房进行置换。上述置换方式，刘群芳与华虹公司双方在建筑方案图上签字确认。解决后若仍有面积差异，双方按照建筑面积2600元／平方米，以货币形式向对方补足或退还价款。三、补偿及有关费用的计算办法：年综合过渡费用共计57618元，刘群芳包干使用，并在每年度过渡期满前1个月时间支付次年的过渡费。若不足1年，按月分摊计算。四、房屋的交付和费用支付：1、本协议签订当日刘群芳将房地产权证交给华虹公司，3日内华虹公司将本协议第三条款下的1、2、3、4项费用和年综合过渡费的60％，共计34570元，支付给刘群芳。刘群芳收到此款后40日内，将房屋腾空交付华虹公司，由华虹公司拆除。刘群芳交房后3日内，华虹公司将年综合过渡费的40％，共计23048元，支付给刘群芳。2、过渡期从刘群芳全部交付被置换房屋给华虹公司之日起，至华虹公司交付新建房屋给刘群芳之日止，新房交付时间以华虹公司公告时间为准。六、违约责任，1、如刘群芳未能按约定时间将原有房屋交付华虹公司拆除，刘群芳按500元／天向华虹公司支付违约金。2、华虹公司如未按合同约定时间支付刘群芳的年综合过渡费，华虹公司按1000元／天支付刘群芳违约金。3、华虹公司未能按双方约定时间交付刘群芳房屋及产权证，华虹公司应按国家有关规定支付刘群芳违约金1000元／天。2007年1月19日，华中公司与华虹公司签订《房地置换协议》，该协议约定，华中公司现有第一层商业用房，建筑面积421.16平方米，华虹公司以新建房屋的平街一层，建筑面积421.16平方米商业用房进行置换；华中公司现有第二、三层商业用房，建筑面积957.41平方米，华虹公司以新建房屋的平街二层，建筑面积957.41平方米商业用房进行置换。华中公司与华虹公司双方在建筑方案图上签字确认。在1：1比例置换房屋的原则下，因住宅房屋户型的不同导致分层置换面积按套计算出现面积差异的问题，各层累计差异集中在新房第四层进行置换解决。解决后若仍有面积差异，双方按照建筑面积2600元／平方米，以货币形式向对方补足或退还价款。2011年11月1日，华虹公司作为甲方，华中公司、刘群芳作为乙方，签订了《关于与重庆华中建筑安装工程公司及刘群芳交房有关问题的补充协议》，该补充协议载明，甲、乙双方本着一贯互谅互让，互相支持，平等友好协商的原则，就交房有关事宜达成以下一致意见。1、甲方按原合同约定将位于五红路某号锦宏嘉园二期的某楼（现派出所门牌号定为附某号2-2、2-3）某号、某号商业用房，某楼（现派出所门牌号定为附某号、附某号）的某号、某号商业用房以及230平方米建筑面积的车库在乙方支付甲方全部购房款三日内交付给乙方。2、乙方将购买甲方770.28平方米建筑面积住宅的房款与双方其他应收应付款项的差额，总计1575540元，在2010年11月5日前支付给甲方（款项计算见附表）。3、甲方同意给乙方的过渡费及停车费计算到2010年9月30日为止。此后乙方不能再以任何方式向甲方要求支付各种费用。4、按甲、乙双方所签订的《房地产置换协议》约定甲方应将负二楼商业房494.17平方米还建给乙方，根据双方认可的还房位置示意图，甲方拟还给乙方的某号、某号、某号商业面积达到575.46平方米，超出乙方应得面积81.29平方米（以房测面积为准），对于超出的还建面积81.29平方米商业用房，双方处理意见未达成一致。经协商，双方同意将某楼某号商业用房暂不交付给乙方，双方继续协商，若协商不成，可通过司法程序解决，乙方据此不能认为甲方延期交房。甲方拟还建给乙方某楼商业房1078.39平方米建筑面积，少于乙方应得建筑面积44.12平方米（以实测面积为准），按合同约定，甲方将用锦宏嘉园一期（与二期相邻）某层商业用房进行分割补齐。5、乙方将应付给甲方的款项支付到账后，甲方即开始履行第1条交房义务。6、甲方收到房款交付乙方房屋后开始办理产权证，办理期限为本次交房后9个月以内。7、双方再次申明，原所签一切协定的条款与涉及到本协议发生冲突的条款一律以本协议为准。甲、乙双方均放弃追究双方延期交房、延期办证以及延期付款的违约责任和诉求赔偿的权利。附表中载明应付购房款为2002728元。刘群芳于2011年11月16日，支付了购房款2002728元。庭审中，刘群芳认可该款项为其本人交纳。庭审中，刘群芳、蒲华忠、华中公司和华虹公司均确认两份《房地产置换协议》上的面积与《关于与重庆华中建筑安装工程公司及刘群芳交房有关问题的补充协议》上载明的面积之间的关联性在于：1、《关于与重庆华中建筑安装工程公司及刘群芳交房有关问题的补充协议》第四条约定的某楼商业房494.17平方米的由下述两部分变更而来：刘群芳与华虹公司的《房地产置换协议》上约定置换的平街某层面积73.01平方米；华中公司与华虹公司的《房地产置换协议》上约定置换的平街某层面积421.16平方米。2、《关于与重庆华中建筑安装工程公司及刘群芳交房有关问题的补充协议》第四条约定的某楼商业房1122.51平方米的由下述部分变更而来：刘群芳与华虹公司的《房地产置换协议》上约定置换的平街某层面积78.59平方米和某层面积86.51平方米；华中公司与华虹公司的《房地产置换协议》上约定置换的平街某层面积957.41平方米。2011年11月6日，华中公司与刘群芳出具《情况说明》，该情况说明载明，华虹公司：因你公司实施“五里店15号旧城改造工程”，对华中公司和刘群芳的商业门面进行了拆迁安置和安置（置换情况具体见2007年1月19日签订的房地产置换协议，安置情况具体见2011年11月1日签订的补充协议）。现已经进入对上述已安置的商业门面办理产权证书阶段，因涉及拆除楼与安置楼楼层和户型差异，在办理产权证书时不便于分割，故公司与刘群芳商议决定，将某楼门面某号、门面某号、门面某号的产权办予刘群芳名下；将某楼门面某号、门面某号的产权办予华中公司名下，特此说明，请你公司予以办理。2012年2月13日，华中公司向华虹公司发函，该函件载明，华虹公司：因你公司实施“五里店15号旧城改造工程”，对华中公司2010年10月7日向华虹公司购买782.14平方米共计14套住房，按办理产权证实际面积为准。办理产权证过程中产生的税费按照国家有关规定，按甲、乙双方签订的合同自行承担。我公司决定将以上14套住房办理给刘群芳，望贵公司见此函告照此办理为荷。2012年4月18日，刘群芳签字确认收到华虹公司办理的五红路某号房屋产权证14本。关于房屋交付事宜，刘群芳、蒲华忠、华中公司和华虹公司均确认住宅部分的安置并无异议。重庆市江北区五红路某号锦宏家园二期的某楼某号、某号商业用房已经由刘群芳、华中公司接收。关于重庆市江北区五红路9号锦宏家园二期的某楼某号、某号、某号商业用房，华虹公司认为某号、某号商业用房刘群芳已经接收。某号商业用房被刘群芳强占，但刘群芳认为某号、某号、某号商业用房由华中公司代表刘群芳实际占有，但并非刘群芳接收。其他证据因与本案无关，本院不予评价。上述事实，有《房地产置换协议》、《关于与重庆华中建筑安装工程公司及刘群芳交房有关问题的补充协议》、委托书、函件、领取产权证明细、收据及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，《关于与重庆华中建筑安装工程公司及刘群芳交房有关问题的补充协议》系刘群芳、华中公司与华虹公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，理由如下：第一，刘群芳与蒲华忠系夫妻关系，可为一般的家事代理，但刘群芳本人特别另行出具委托书，且在庭审中明确表示其出具委托书的意思即由蒲华忠全权处理房屋拆迁事宜，故蒲华忠代刘群芳在《关于与重庆华中建筑安装工程公司及刘群芳交房有关问题的补充协议》上签字应为有效代理。第二，2011年11月6日华中公司与刘群芳出具的《情况说明》中再次明确了安置依照《关于与重庆华中建筑安装工程公司及刘群芳交房有关问题的补充协议》执行，且该《情况说明》上有刘群芳的签字，刘群芳对其签名提出异议，但并未申请鉴定，根据本案案情，本院认为该举证责任应当由刘群芳承担，刘群芳未能举示充分、有效证据证明《情况说明》上的签字非其本人签字，应当承担举证不能的责任，故本院认定，刘群芳知晓并认可《关于与重庆华中建筑安装工程公司及刘群芳交房有关问题的补充协议》。第三，《关于与重庆华中建筑安装工程公司及刘群芳交房有关问题的补充协议》中有华中公司与刘群芳购买华虹公司770.28平方米建筑面积住宅的约定，且补充协议的款项计算附表中载明，770.28平方米的住宅应付购房款为2002728元，2011年11月16日，刘群芳支付了购房款2002728元，该事实表明刘群芳知晓、认可并实际履行了《关于与重庆华中建筑安装工程公司及刘群芳交房有关问题的补充协议》。第四，从全案证据来考察，刘群芳从2007年开始的拆迁安置事宜至2012年相关房屋办理产权证等事宜，均由华中公司出面与华虹公司交涉办理，14套房屋的产权证亦已经办理至刘群芳名下，结合前述委托书及刘群芳本人的陈述，可推断刘群芳认可蒲华忠及华中公司代其处理拆迁安置事宜。因此，根据《关于与重庆华中建筑安装工程公司及刘群芳交房有关问题的补充协议》中载明的内容：原所签一切协定的条款与涉及到本协议发生冲突的条款一律以本协议为准。所以，刘群芳与华虹公司签订的《房地产置换协议》中关于房屋面积置换的内容，因双方另行签订《关于与重庆华中建筑安装工程公司及刘群芳交房有关问题的补充协议》而终止，《关于与重庆华中建筑安装工程公司及刘群芳交房有关问题的补充协议》另行约定了安置房屋的面积组合，且对违约金明确表示放弃，因此，对于刘群芳按照《房地产置换协议》载明的内容要求华虹公司分割房屋并给刘群芳办理房屋产权证、支付逾期办证和逾期交房违约金等诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：驳回原告刘群芳的全部诉讼请求。本案案件受理费17210元由刘群芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 胡潇予审 判 员 顾鲁晓代理审判员 李伟伟二〇一五年六月十七日书 记 员 杨凌燕