（2013）佛南法民三初字第1072号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-18
案件名称
香港明和实业发展公司与佛山市南海区黄岐房地产总公司房地产开发经营合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
明和实业发展公司,佛山市南海区黄岐房地产总公司
案由
房地产开发经营合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十三条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法民三初字第1072号原告：明和实业发展公司。东主：王名棣。被告：佛山市南海区黄岐房地产总公司。法定代表人：何文超，总经理。委托代理人：郑远颜，系广东星宇律师事务所律师。委托代理人：邹家眉，系广东星宇律师事务所实习律师。原告明和实业发展公司（以下简称明和公司）与被告佛山市南海区黄岐房地产总公司（以下简称黄岐公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2013年12月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月21日公开开庭进行了审理。原告的东主王名棣、被告的委托代理人郑远颜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于1994年8月18日签订《合作开发“明珠广场”协议书》，原告依约履行协议，被告却以收地困难为由未能全部履行，双方产生争议，后经广东省高级人民法院（2002）粤高法民一终字第71号终审判决，依判决原告拥有民事判决书内规定的权利及负有义务。由于原告2002年至2012年间生意极差、资金枯竭，未能依判决书履行义务，被告为实现其权利，向法院申请执行。后经原告与被告商议，于2010年7月8日达成《和解协议》，《和解协议》第八条规定：甲方承诺乙方，明珠广场购房业主缴付甲方上述房款后，按（2002）粤高法民一终字第71号民事判决书协助办理明珠广场判归乙方所有的房屋、商铺的产权证书。原告依约履行，组织明珠广场购房业主缴付房款，将2010年7月8日签订的《和解协议》规定的全部款项付清，并经2012年8月28日《和解协议》双方确认。但是被告将民事书判归原告的房产在部分办理产权证后，推说豪信物业管理公司现正使用部分物业，要豪信物业公司将有关物业腾空后方能协助办理产权证。被告拒绝继续履行2010年7月8日《和解协议》的约定。原告为了解决问题，多次要求被告，都被以同一借口拒绝。物业是否物业用房，物权法、物业管理条例、房屋登记条例等法律已明确规定，应当提供合法依据予以证明。综合上述，原告依约履行2010年7月8日《和解协议》，被告作为开发建设单位以现正使用为借口，拒绝继续履行2010年7月8日《和解协议》，原告的权利受到被告严重侵害。请求判令：1、被告协助办理明珠广场103B铺、125号铺、129号铺，五座首层西、五座夹层西、五座夹层东、五座首层东、六座夹层车库的房产产权证书；2、被告承担本案的一切诉讼费用。被告辩称，一、原告对其主张的标的物不具有所有权，原告无权要求将诉争标的物登记在其名下。诉争的明珠广场125号铺、五座首层西、五座夹层西、五座首层东、五座夹层东、六座夹层车库为物业用房，依法应属于明珠广场全体业主共有。被告在2001年7月6日向明珠广场物业管理方佛山市南海区豪信物业管理有限公司移交125号铺、五座首层西、五座夹层西、五座首层东、五座夹层东、六座夹层车库，作为物业公司的物业用房，物业公司对上述物业一直使用至今。根据《广东省物业管理条例》和原南海市政府南府（1995）93号文，开发建设单位无偿提供物业管理用房是法定义务，而物业管理用房的权属归全体业主共有，因此被告将上述物业移交物业管理公司使用是合法的，上述物业的权属归于全体业主共有，原告无权对物业用房主张权属。南海法院在（2013）佛南法民三初字第14号判决书中已对上述问题作出判决，本案应予以维持。诉争的明珠广场103B铺、129号铺已为通道，是明珠广场公共部分。据了解，明珠广场在1996年建成销售时，原告将103B铺、129号铺打通用作通道，便于业主进出，至今仍是通道，从来没有用作商铺。若支持原告的要求，将该两物业登记于其名下，用作个人用途，必然改变全体业主十多年出入习惯和便利，在全体业主中造成不利影响，也影响社区管理稳定。二、被告通过以物抵债的方式，对诉争的明珠广场125号铺、五座首层西、五座夹层西、五座首层东、五座夹层东、六座夹层车库享有产权。根据广东省陆河县人民法院（2008）陆河法执字第118-4号执行裁定内容，原告按以物抵债的方式，将其位于明珠广场5座首层车库、5座夹层车库、6座首层车库转让给被告，抵偿部分债务。因此，明珠广场5座首层车库、5座夹层车库、6座首层车库属于被告所有，原告主张权属是严重与事实不符的。综上所述，原告的主张是不成立的，依法应驳回。原告在诉讼中提供下列证据：1、合作开发“明珠广场”协议书（1份，复印件），用以证明原告与被告明珠广场存在法律关系。2、广东省佛山中级人民法院查封（扣押）财产清单（时间：2007年10月11日）（1份，原件），用以证明车库是判归明和公司所有。3、广东省佛山中级人民法院查封（扣押）财产清单（时间：2003年10月10日）（1份，复印件，加盖佛山市中级人民法院复印专用章），用以证明铺位是判归明和公司所有。4、（2000）佛中法房初字第10号民事判决书（1份，复印件）、（2002）粤高法民一终字第71号民事判决书（1份，原件），用以证明原告依法拥有判决书内权利。5、企业机读档案登记资料（1份，打印件，加盖佛山市南海区工商行政管理局信息中心印章），用以证明被告是法人。6、2010年7月8日的和解协议（1份，原件）。7、2012年8月28日的和解协议（1份，原件）。证据6、7，用以证明原告与被告法律关系。8、明珠广场住宅、商铺、车位建销存情况表（表一），明珠广场住宅、商铺、车位结存情况表（表三）（各1份，原件），用以证明涉讼物业是高院判给原告权利。9、广东省高级人民法院诉讼资料接收凭证（2份，原件），用以证明原告已向高院申请改正笔误。10、（2013）佛南法民三初字第14号民事判决书（1份，原件），用以证明被告对原告诉讼请求无异议。11、（2010）南刑初字第684号刑事判决书（1份，原件），用以证明佛山中院查封原告财产依法有效。12、证人证言（1份，原件），用以证明原告已依《和解协议》履行义务及涉诉物业是原告权利。经质证，被告对原告出示的证据1、4、5的真实性无异议。对证据2、3的真实性无异议，认为只是查封措施，并不代表查封的标物属原告所有。对证据6、7的真实性无异议。认为证据6第四点明确了根据陆河法院的裁定书，明珠广场的五座首层车库及夹层车库以及六座夹层车库是以物抵债予被告，原告对此标的物没有所有权。对证据8、9、11的真实性无异议，但认为与本案无关。对证据10的真实性无异议，但该证据已经确认相关的物业是属于物业用途，已被法院驳回其诉讼请求，所以在本案中应驳回原告的诉讼请求。对证据12的真实性不予确认。被告在诉讼中提供下列证据：1、（2008）陆河法执字第118-4号执行裁定书（1份，复印件），用以证明明珠广场五座首层车库、五座夹层车库、六座首层车库通过以物抵债方式转让给被告，原告对上述标的物没有所有权。2、（2013）佛南法民三初字第14号民事判决书（1份，复印件），用以证明原告就相同的标的物、同请求起诉被告，南海法院已驳回原告的诉讼请求，所以法院对原告本案的起诉亦应予驳回。经质证，原告对被告出示的证据1的真实性无异议，但认为原告证据6已清楚说明原告已支付相应款项予被告，所以证据1已经作废。对证据2的真实性无异议，但认为该证据已说明涉讼标的物产权属原告所有。本院依法调取下列证据：1、佛山市南海区国土城建和水务局20150116复函。经质证，原告对本院出示的证据1的附件真实性无异议，其它由法院依法认定。但《明珠广场总平面图》，只是明珠广场首次报批时的总平面图，在明珠广场的开发建设中已作局部的报批修改，具体的报批手续是被告办理的，其中包括7、8、9座的裙楼加建、夹层车库的加建等，明珠广场最终在没有违章下建设成现在的规模。被告对本院出示的证据1无异议，但未能证明涉讼的物业属于原告所有。经审查，原告出示的证据1-11及被告出示的证据1、2、本院出示的证据1因双方对其真实性均无异议，证据间可相互印证，本院予以确认。原告出示的证据12，双方就协议履行及涉讼物业权利应依据行政主管部门相关的登记情况确定，其证据效力本院不予确认。经审理查明：1994年8月18日，黄岐公司与明和公司签订一份《合作开发“明珠广场”协议书》，约定以被告提供土地，原告投入资金，被告按每亩120万元分成的形式合作开发项目。2001年7月6日，黄岐公司向明珠广场物业服务公司佛山市南海区豪信物业管理有限公司（以下简称豪信公司）移交管理用房，移交表载明物业竣工建筑面积为117568.97m2，移交管理用房面积合共509.51m2。双方因上述协议发生纠纷，经广东省高级人民法院（2002）粤高法民一终字第71号终审判决，判决《合作开发“明珠广场”协议书》无效；黄岐公司帐面应余款5186604.6元（含应收未收房款842387.33元）归黄岐公司所有；明和公司支付2985477.4元予黄岐公司；“明珠广场”尚未出售的住宅房屋59.30平方米、商铺4702.16平方米和车库3354.30平方米（评估价值共23261040元）归明和公司所有，该部分待售房产以双方于2001年4月21日一致确认的《明珠广场住宅、商铺、车位经存情况表》为准。上述案件执行过程中，广东省陆河县人民法院（2008）陆河法执字第118-4号执行裁定，裁定将明和公司所有的位于佛山市南海区大沥镇黄岐明珠广场的2座首层车库（面积201.50平方米）、5座首层车库（面积201.50平方米）、6座首层车库（面积182.16平方米）7座首层车库（面积99.84平方米）、10座首层车库（面积682.67平方米）、13座首层车库［面积645.17平方米（扣除异议人毛义国的63.48平方米、陈应祥的35.2平方米外）］、19座首层车库（面积645.17平方米）、2座夹层车库（面积201.50平方米）、5座夹层车库（面积201.50平方米）、6座夹层车库（面积182.16平方米）、7座夹层车库（面积99.84平方米），按第三次拍卖保留价人民币3298012元交付黄岐公司抵偿部份债务，不足部份仍应清偿。2010年7月8日，黄岐公司（甲方）与明和公司（乙方）签订一份《和解协议》，内容：“……四、根据（2008）陆河法执字第118-4号《民事裁定书》，拍卖乙方车库保留价3298012元甲方已办理以物抵债；乙方交付甲方的售房款1074457.06元留存于甲方账面上（该款项105500元归属甲方，故乙方账面实际款为968957.06元）。乙方实际已经支付（2002）粤高法民一终字第71号《民事判决书》的债务为4266969.06元。……八、甲方承诺乙方，明珠广场购房业主缴付甲方上述房款后，按（2002）粤高法民一终字第71号《民事判决书》协助办理明珠广场判归乙方所有房屋、商铺的产权证书。……”。2012年8月28日，黄岐公司（甲方）与明和公司（乙方）签订一份《和解协议》，对（2002）粤高法民一终字第71号案及（2007）佛中法民五初字第24号案各执行款项进行清算，确认截止至2012年7月13日，明和公司尚欠1503635.79元，黄岐公司同意终结执行。其中协议第一条约定“根据甲乙双方于2010年7月8日签订的《和解协议》，对（2002）粤高法民一终字第71号案，乙方应支付甲方2985477.40元、诉讼费57276.50元，乙方实际已支付4266969.06元。由于甲方同意免除（2002）粤高法民一终字第71号案的迟延履行罚息，乙方还款超出1224215.16元。扣除乙方尚欠的借款180000.00元，尚余1044215.16元。”明和公司以豪信公司、何国光为被告提起诉讼，请求豪信公司、何国光搬出、腾空明珠广场125号铺、5幢夹层车库、5幢首层车库、6幢夹层车库，赔偿损失384万元，致本院（2013）佛南法民三初字第14号案。本院经审理后认为上述物业由开发商移交予物业服务企业作明珠广场物业用房使用至今，明和公司主张为物业权属人缺乏法律及事实依据，驳回明和公司的诉讼请求。诉讼中，本院向佛山市南海区国土城建和水务局发函，查核涉讼明珠广场五座首、夹层，六座首、夹层，七座首层，八座首层备案图纸。该局复函本院，附明珠广场6、7、8幢的底层及7-9幢底层的确认平面图，其余座楼的确权备案图纸在档案中查不到相关资料。本院根据原告对上述图纸位置指认，再次向佛山市南海区国土城建和水务局发函，查核复函附件未有反映的其余楼宇规划许可等情况及原告所指认的物业权属登记、具体办理程序资料。该局再次复函本院，明珠广场现存报建资料有：1、明珠广场报批表1份［南建证（94）386］；2、明珠广场总平面图一张。本院认为：虽（2002）粤高法民一终字第71号案对原、被告之间就明珠广场项目开发建设的物业进行了分配处理，但其后的执行过程中将包括涉讼物业在内的物业以以物抵债方式抵偿予被告，双方在2010年和2012年《和解协议》均有涉及相应的抵偿情况及金额，如存在原告所述另行支付330万元购回物业的事实亦应在协议中予以明确，且原告并未能提供任何支付款项的票据及收据予以证实，原告该项主张本院不予采信。被告作为项目登记开发商按一定比例向小区物业服务企业交付物业用房，原告本案所主张的125号铺，五座首层西、五座夹层西、五座夹层东、五座首层东、六座夹层车库的权属认定已经本院（2013）佛南法民三初字第14号案予以认定处理。原告主张的“103B铺”、“129号铺”，双方均确认该位置为公共通道，没有证据反映原告主张该位置为明珠广场项目规划、报建、确权的专有物业部分。被告作为开发商、原告作为项目实际开发者，本应留存涉讼项目的完备资料。按行政主管部门的函复，涉讼物业并无完备规划、报建、验收备案资料，原告所述的改变规划、加建情况亦无任何资料反映，即使涉讼物业实际存在，现阶段如需对物业办理权属证书，亦需办理上述一系列报备审批，并符合地块整体规划等各方面要求才有办理的前提可能。综上，原告认为对涉讼物业享有权属，请求被告协助办理权属证书的主张缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，判决如下：驳回原告明和实业发展公司的诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长招伟妍审判员周泽权人民陪审员 陶婉虹二〇一五年六月十七日书记员刘冬花 微信公众号“”