（2015）天民初字第101号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-07-24
案件名称
常州新城金郡房地产有限公司与沈燕芳、赵力臻商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
常州市天宁区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常州新城金郡房地产有限公司,沈燕芳,赵力臻
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条
全文
常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第101号原告（反诉被告）常州新城金郡房地产有限公司，住所地常州市龙游路新城逸境园33号。法定代表人王振华，董事长。委托代理人黄玉珍，该公司员工。委托代理人董振，该公司员工。被告（反诉原告）沈燕芳。被告（反诉原告）赵力臻。委托代理人沈燕芳，概况同上。原告（反诉被告）常州新城金郡房地产有限公司（以下简称新城公司）与被告（反诉原告）沈燕芳、赵力臻商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月31日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告新城公司的委托代理人黄玉珍、被告沈燕芳（暨被告赵力臻的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新城公司诉称，原、被告于2014年10月16日签订商品房买卖合同一份，由被告购买原告开发的常州香溢俊园5幢乙单元402号房屋，总价款673227元。合同约定被告应当以现金加贷款的方式付清全部房款，但被告仅支付167000元，经原告多次催促，被告仍未付清全部房款。合同约定买受人逾期超过30日不付清全部房款的，出卖人有权解除合同，并由买受人向出卖人支付累计应付房款20%的违约金。请求法院判令：确认原、被告签订的商品房买卖合同已于2014年12月23日解除；被告协助原告办理商品房买卖合同的注销备案登记手续；被告向原告支付违约金134645.4元；被告承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）沈燕芳、赵力臻辩称及反诉诉称，签订合同是事实，因个人原因，被告于2014年10月27日向原告提出要求解除合同，并在付款期内多次向原告提出解约的事情，原告所述多次催促房款未付清与事实不符。被告愿意支付一些违约金，但合同约定的违约金过高，请求法院调整。反诉原告共支付了167000元的购房首付款。请求法院判令：解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；反诉被告向反诉原告返还购房首付款167000元；本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告新城公司辩称，双方的商品房买卖合同已于2014年12月23日解除，新城公司有权收取违约金134645.4元，剩余房款扣除诉讼费后返还。本案系由反诉原告自身原因导致诉讼纠纷，应当由其承担本案诉讼费。经审理查明，常州市香溢俊园系新城公司开发建设。2014年10月16日，原、被告签订商品房买卖合同1份及补充协议1份，约定由原告购买施工编号为香溢俊园5幢乙单元402号的房屋一套，总房款673227元。合同约定：第八条付款方式及期限首付款：自本预售合同签订之日起1日内支付全部房款的45.24%，金额为285227元，除首付款外，剩余房款388000元应于合同网上备案之日起1日内（2014年10月15日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。第十条买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第八条规定的到期应付款与到期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与到期的实际已付款的差额确定。合同补充协议约定：第四条（二）按揭贷款：如买受人以按揭贷款（包括个人住房商业性贷款／或公积金贷款／或公积金和商业组合贷款，以下简称“贷款手续”）支付部分房款，则买受人同意遵守以下约定：买受人自行办理银行贷款手续，并须在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或未完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理。买受人不可撤销地授权委托出卖人代为办理预售商品房的抵押预告登记手续（如有），费用由买受人承担；买受人承诺积极提供办理抵押预告登记的所有资料，否则出卖人有权单方解除本合同。第十一条（二）优惠条款按揭贷款：买受人在2014年11月11日前通过首付款和按揭贷款付清总房款的，可享受优惠总额为壹拾万捌仟贰佰贰拾柒元整，否则买受人无权享有本条约定的优惠。合同签订当日，沈燕芳、赵力臻向新城公司支付房屋房款167000元。嗣后，两人因自身原因不愿购买本案所涉房屋，未继续支付房款。2014年11月13日，新城公司向沈燕芳、赵力臻寄送“催款函”1份，内容概括为要求两人尽快付清购房余款。沈燕芳、赵力臻于2014年11月15日收到该函。2014年12月22日，新城公司向沈燕芳、赵力臻寄送“解除函”1份，内容概括为通知两人解除双方签订的商品房买卖合同并要求两人承担违约责任。沈燕芳、赵力臻于次日收到该函。新城公司于2014年12月31日诉至本院，提出前列诉讼请求；沈燕芳、赵力臻提起反诉。上述事实，由商品房买卖合同、催款函、解除函及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。沈燕芳、赵力臻未在合同约定的期限内付清房款，构成违约。新城公司于2014年12月23日向沈燕芳、赵力臻送达解除函，符合合同约定，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。沈燕芳、赵力臻要求新城公司返还其购房款167000元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额，本院认为，新城公司未对沈燕芳、赵力臻违约行为对其造成的损失进行举证，双方约定的违约金过高。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院将违约金调整至未付房款388000元的同期银行贷款利率的四倍，时间自2014年11月12日至2014年12月23日，该金额经计算为9898元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认沈燕芳、赵力臻与常州新城金郡房地产有限公司于2014年10月16日签订的商品房买卖合同已于2014年12月23日解除。沈燕芳、赵力臻应于本判决发生法律效力之日起15日内协助常州新城金郡房地产有限公司办理商品房买卖合同的注销备案登记手续。二、沈燕芳、赵力臻应于本判决发生法律效力之日起15日内向常州新城金郡房地产有限公司支付违约金9898元。三、常州新城金郡房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向沈燕芳、赵力臻返还房款167000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2993元，由常州新城金郡房地产有限公司负担2773元，由沈燕芳、赵力臻负担220元。反诉案件受理费1820元，由常州新城金郡房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 回亚芳人民陪审员 黄介华人民陪审员 陈建一二〇一五年六月十七日书 记 员 林甜甜 来自