（2015）宁民终字第3137号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-06-30
案件名称
上诉人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司与被上诉人张琳追偿权纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京我爱我家房屋租赁置换有限公司,张琳
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3137号上诉人（原审被告）南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人史立斌，该公司总经理。委托代理人林晨，女，南京我爱我家房屋租赁置换有限公司法务人员。委托代理人刘军，江苏锐逸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张琳，女，1941年2月16日生。委托代理人袁铁根，男，南京市第五十四中学退休教师。上诉人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）因与被上诉人张琳追偿权纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张琳原审诉称，张琳、我爱我家公司之间存在房屋租赁合同关系，租赁期间为2013年3月1日至2014年2月28日。2013年12月30日出租房屋漏水，致楼下房屋受损。我爱我家公司也多次到受损房屋查看，并口头答应赔偿，但一直未予赔付。楼下房主多次强烈要求张琳赔偿，张琳已赔偿楼下房主6000元，现诉至法院，请求判令我爱我家公司赔偿张琳6000元。我爱我家公司原审辩称，张琳、我爱我家公司之间系委托合同关系，并非房屋租赁合同关系。我爱我家公司并非房屋承租人，虽然在委托合同履行期间因房屋漏水致他人财产损失，但该损失不应由我爱我家公司赔偿。张琳的诉讼请求没有法律依据以及事实依据，请求法院予以驳回。原审法院经审理查明，2013年3月1日我爱我家公司以南京理房通物业管理有限公司的名义与张琳订立《房屋出租委托合同》一份，合同中约定：张琳为委托人，我爱我家公司为受托人；张琳委托我爱我家公司全权代理并授权我爱我家公司可以其名义出租南京市玄武区太平门东街4号313室；房屋装修情况及设施以附件《房屋交割清单》所列为准。《房屋交割清单》为张琳将房屋交付我爱我家公司的依据；该房屋委托期限12个月，自2013年3月1日起至2014年2月28日止；委托租金为每月2500元，委托期内张琳给予我爱我家公司60天免租期，免租期内我爱我家公司代为寻找承租人，无须向张琳支付租金；我爱我家公司于每月15日向张琳支付租金，首次付租日期为2013年5月15日；张琳将该房屋交付我爱我家公司前，应结清水、电、燃气、卫生费、物业费等费用；我爱我家公司承诺房屋归还张琳时，应保证屋内原有设施完好（因使用发生的自然损耗除外）；委托期内我爱我家公司负责向承租人代收水、电、燃气、卫生费等费用；我爱我家公司为张琳提供代为寻找承租人、出租房屋、代收并转付房租、催缴水电费、房屋退还前的保洁服务，免租期内的租金作为服务费从承租人所付租金中扣除；我爱我家公司承诺房屋归还张琳时应保证屋内原有设施完好；委托期内房屋主体或室内设施由于质量、老化等原因所发生的维修、更换责任，由张琳负责；委托期内产生应由张琳承担的维修责任，张琳应在接到我爱我家公司维修通知后三日内，完成维修，否则视为张琳授权我爱我家公司采取维修设施，费用由张琳承担，我爱我家公司有权从房租中扣除，如因张琳维修问题导致承租人不能正常居住的，张琳还应免除维修期内的房租。2013年3月3日张琳、我爱我家公司在《房屋交割清单》上签字。《房屋交割清单》上记载地漏可正常使用。同年3月18日我爱我家公司将房屋租与他人。2013年12月30日案涉房屋因漏水，致楼下居民房屋受损。受损房屋主人要求张琳赔偿，张琳无奈赔偿其6000元。本案原审过程中，根据张琳申请，原审法院委托南京首佳资产评估事务所对案涉房屋漏水造成的他人财产损失进行评估。经评估，损失金额为7600元。以上事实有房屋出租委托合同、房屋交割清单、照片、证人证言、资产评估报告书、双方当事人陈述及原审法院庭审笔录等证据证实。原审法院认为，张琳、我爱我家公司双方订立的《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，原审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，张琳、我爱我家公司于2013年3月3日交接房屋时，地漏等设施均完好无损。根据合同约定，我爱我家公司除因使用发生的自然损耗外，应保证屋内原有设施完好。原审法院认为因我爱我家公司原因或房屋实际租赁人原因造成的设施损坏所致他人损失，在张琳已赔偿的情况下，我爱我家公司理当对合同另一方当事人即张琳承担赔偿责任。即便对于应由张琳承担的设施维修义务，我爱我家公司也当根据合同约定，履行通知张琳义务。因我爱我家公司并未根据合同约定通知张琳履行维修义务，故我爱我家公司理当对因房屋管理不善造成的他人财产损失，在张琳已赔偿的情况下对张琳承担赔偿责任。我爱我家公司的抗辩理由，原审法院不予采纳，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，判决：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿张琳6000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元、鉴定费4000元，共计4050元，由我爱我家公司负担。我爱我家公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院对双方之间的法律关系没有准确认定，被上诉人要求上诉人赔偿无法律依据。1、根据双方于2013年3月1日签订的《房屋出租委托合同》，双方之间系委托合同关系而非租赁合同关系。2、根据合同法规定，在有偿委托合同中，因受托人过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失；无偿委托合同，因受托人故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失，但被上诉人在本案中未提供任何证据证明上诉人存在重大过失或故意。3、根据双方合同第20条的约定，在委托期内，房屋主体或室内设施由于质量、老化等原因所发生的维修、更换责任，由被上诉人负责，上诉人只负有通知维修义务，而上诉人已经在发现地漏损坏后通知了被上诉人维修，但被上诉人拒绝履行维修义务。二、原审法院对楼下房主房屋受损的原因没有进行认定。1、地漏缺失的原因无法认定，被上诉人在原审未提交任何证据证明上诉人有故意或者重大过失导致地漏损坏。2、上诉人认为地漏的缺失不会导致下水道的水漫出，诉争房屋之所以出现漫水问题系下水道堵塞所致。三、上诉人已于2014年1月15日向被上诉人发出维修通知，而原审认定上诉人未按照合同通知被上诉人维修，与事实不符。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人张琳二审要求本院维持原审判决。二审中，上诉人认为，其在原审提交的2014年3月17日《电话录音》涉及的内容未列入原审查明的事实之中。对此，经本院二审审查，该电话录音主要内容系双方围绕交房前损失的数额及责任承担进行了沟通，但无明确的协商结果。双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。本院二审另查明，在双方签订的《房屋出租委托合同》中，其中第三条第2款约定，委托期内张琳授予我爱我家每年60天免租期，免租期内我爱我家代为寻找承租人，且无需向张琳支付租金。如免租期满，我爱我家仍未能促成成交，我爱我家将按照一个月的委托租金（净得）赔付张琳，此合同终止。此节事实，有委托出租合同、电话录音、本院谈话笔录等予以证实。本院认为，上诉人我爱我家公司与被上诉人张琳签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。在双方合同当中，约定：被上诉人委托上诉人代理并授权上诉人以其名义出租诉争房产，免租期内租金作为服务费从承租人所付租金中扣除。本院认为，该免租期内租金实质为委托人支付受托人的报酬，双方之间看似构成有偿委托合同关系，但从双方合同约定的其他内容条款来看，即：“如免租期满，上诉人仍未能促成成交，上诉人将按照一个月的委托租金（净得）赔付被上诉人”，而该约定又不符合我国合同法有偿委托合同，关于因受托人的过错应承担损害赔偿责任的法律特征。故双方所签的合同为普通的民事合同。现上诉人以双方之间构成委托合同关系为由，主张其无过错不应承担责任，本院不予支持。本案中，双方当事人于2013年3月3日交接房屋时，地漏等设施均完好无损，在上诉人实际控制和管理房屋期间出现房屋漏水致案外人财产受到损害。根据双方合同约定，如上诉人主张免责，应举证证明漏水系房屋设施自然损耗所致或上诉人在侵权损害事实发生前已履行了通知维修义务，对此，上诉人均未能举证证明，应认定上诉人对房屋管理不善造成他人财产损害需承担赔偿责任，在被上诉人对案外人进行赔偿后，被上诉人有权向上诉人进行追偿，故原审法院判决支持被上诉人的诉讼请求，具有事实及法律依据，应予维持。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人我爱我家公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 林代理审判员 汪德全代理审判员 刘 凡二〇一五年六月十七日书 记 员 冯 超 关注微信公众号“”