（2015）泗民初字第00078号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2016-01-08
案件名称
江苏昊峰投资集团有限公司与刘正东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泗阳县人民法院
所属地区
泗阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏昊峰投资集团有限公司,刘正东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）泗民初字第00078号原告江苏昊峰投资集团有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路89号文化大厦2801号。法定代表人刘久红，总经理。委托代理人陶希林，系公司员工。委托代理人施学斌，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告刘正东。委托代理人曾令超，江苏民卫律师事务所律师。原告江苏昊峰投资集团有限公司诉被告刘正东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告江苏昊峰投资集团有限公司的委托代理人陶希林、施学斌，被告刘正东的委托代理人曾令超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏昊峰投资集团有限公司诉称：2010年7月4日原、被告双方签订了一份租房合同，合同约定，原告将位于泗阳县长春路福润嘉园11号楼122-127门面六间，计329.07平方米的房屋租赁给被告独立使用，租赁期间八年，自2010年7月4日至2018年7月4日止。原告按约定时间向被告交付了房屋，被告也将所租房屋用于约定的用途并经营至今。但自2012年7月4日起，也就是合同履行完两年后，被告就开始拖欠约定的租金，为此原告不停的向被告追要，被告却一直置之不理。2014年3月10日，在原告数次追要的情况下，被告答应支付所欠的租金，并当场给付了原告20000元。从2014年3月10日起，原告一直催促被告尽快交付所欠租金，被告仍拒绝给付。现请求：1、判令解除原、被告双方于2010年7月4日签订的租房合同；2、判令被告支付租金232500.4元（计算至2015年2月）；3、判令被告支付租金利息11793.23元（计算至2015年2月）；4、判令被告支付违约金40000元。以上合计284293.63元。被告刘正东辩称：1、刘正东是第一个进入租用的，当时江苏昊峰投资集团有限公司的刘广武答复刘正东先用，等商业街兴旺起来可以少收两年房租，再给三个月的装潢期，刘正东没有违约的行为；2、如果原告要求解除合同，装潢残值约有100000元原告应予以退回；3、原告作为房地产开发公司出租房屋应当出具税票，被告要求原告开具被告已支付的房屋租金等额税票；4、原告未提供产权证明和合法建筑手续证明其出租的房屋符合对外租赁的法定条件。被告不同意解除租赁合同，因被告未违约，违约金不应得到法律支持。经审理查明：江苏昊峰投资集团有限公司原名称为江苏昊峰房产置业有限公司，2010年7月4日，原、被告签订“租房合同”，合同约定的主要内容为：出租方（简称甲方）江苏昊峰房产置业有限公司，承租方（以下简称乙方）刘正东；甲方同意将位于长春路座北朝南的11号楼商住楼一楼自东向西房号为122-127号共计6间，建筑面积为329.07平方米，租给乙方独立使用；租赁期限，甲乙双方约定租赁期限为捌年，自2010年7月4日至2018年7月4日止；租金与付款方式，甲乙双方约定年租金为人民币玖万叁仟陆佰捌拾陆元整，付款方式为每季度付，签订合同即付第一季度房租费费用为贰万叁仟陆佰捌拾陆元，房租每两年上浮10%，由乙方负责开票；租赁期间甲乙双方必须遵守合同，任何一方违反本合同的规定，补偿对方人民币肆万元整；租赁期间房屋维修由乙方自承担，租赁期满后，本合同即终止，乙方需将房屋完好无损退还甲方，乙方装潢所有权归甲方，如乙方要求继续租赁，则需提前一个月书面向甲方提出；甲方赠送乙方三个月装潢期等内容。原、被告双方签订合同后，2010年7月4日被告支付房租23700元、2011年3月2日支付23000元、2011年5月6日支付23000元、2011年8月19日支付23986元、2011年11月11日支付24000元、2012年1月21日支付23000元、2012年3月29日支付23000元、2012年7月11日支付20000元、2014年3月10日支付20000元。2014年11月8日，原告向被告寄送《催缴房屋租金通知书》，合同的主要内容即是要求与被告解除合同，并要求被告支付尚欠的租金等。现原告认为被告欠付租金不给，双方产生纠纷，故原告诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的公司准予变更登记通知书、房产权属登记证、《租房合同》、收据、收条、催缴房屋租金通知书、EMS全球邮政特快专递详情单等证据予以证实。本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告在庭审中称其给付的租金除原告称的203686元，还给付了24000元，并提供了证据收条原件两张，原告质证认为对收条的真实性予以认可，但此两张收据的24000元即是原告提供的2011年11月11日收据上的24000元，系同一笔，原告为证明自己的观点，提供了2011年11月11日收据的二、三联，证明因被告未将收条给原告，故原告亦未将2011年11月11日的收据给被告。另原告在庭审中申请了证人朱某出庭，因朱某在本院第一次开庭审理时在旁听席旁听，且系原告的会计，故对其证言不予采信。但根据原、被告提供的证据，本院经过综合分析认为，被告提供的两张收条的24000元即为原告出具的2011年11月11日的收据上的24000元。原告要求解除双方的租房合同，本院认为，被告长期拖欠租金，未履行合同的根本义务，故原告要求解除合同的请求，本院予以支持。原告要求被告支付至2015年2月的尚欠租金共计232500.4元，计算方式为：第一年度2010年7月4日至2011年7月3日，按年租金93686元，每季度应为23421.5元，扣除赠送的三个月装潢期，共计三个季度，扣除被告于2010年7月4日支付了23700元、2011年3月2日支付的23000元、2011年5月6日支付的23000元，第一年度尚欠租金564.5元；第二年度即2011年7月4日至2012年7月3日，年租金93686元，扣除被告于2011年8月19日支付23986元、2011年11月11日支付24000元、2012年1月21日支付23000元、2012年3月29日支付23000元，第二年度被告多支付了300元租金；第三年度2012年7月4日至2013年7月3日，年租金103054.6元（93686×（1＋10%）］，扣除被告刘正东于2012年7月11日支付的20000元，第三年度尚欠租金83054.6元；第四年度2013年7月4日至2014年7月3日，年租金为103054.6元，扣除2014年3月10日支付的20000元，第四年度尚欠租金83054.6元；第五年度自2014年7月4日至2015年7月3日年租金为113360元（93686×（1＋10%）×（1＋10%）］，至2015年2月共计7个月，被告未支付，共计欠租金66126.7元，合计刘正东共计欠租金232500.4元（564.5-300＋83054.6＋83054.6＋66126.7），本院认为，原告计算尚欠租金的方式符合法律规定以及双方的约定，其计算方式准确，故被告应支付原告尚欠的租金232500.4元。原告要求被告支付利息11793.23元并支付违约金40000元，本院认为，利息是因被告未如期支付租金而产生的损失，而违约金亦是对损失的一种弥补，在本案中损失即为利息，故对于利息及违约金，本院认为，以支持违约金为宜，不再支持利息损失，因违约金偏高，本院予以调整，以20000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2010年7月4日签订的《租房合同》；二、被告刘正东于本判决生效后十日内支付原告江苏昊峰投资集团有限公司租金232500.4元；三、被告刘正东于本判决生效后十日内支付原告江苏昊峰投资集团有限公司违约金20000元；四、驳回原告江苏昊峰投资集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费9860元（原告已预交4930元），由被告刘正东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费9860元。审 判 长 房宇燕代理审判员 张瑶瑶人民陪审员 刘厚昶二〇一五年六月十七日书 记 员 陈园园 来源：百度“”