（2014）乳民初字第134号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-21
案件名称
蒋梨娟、徐晓明与威海市中创鸿泰置业有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
乳山市人民法院
所属地区
乳山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋梨娟,徐晓明,威海市中创鸿泰置业有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十九条，第六十条第一款，第六十六条
全文
山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2014）乳民初字第134号原告蒋梨娟。原告徐晓明。二原告委托代理人毛加俊，江苏张林芳律师事务所律师。二原告委托代理人顾萍，江苏张林芳律师事务所律师。被告威海市中创鸿泰置业有限公司。法定代表人单创中，董事长。委托代理人宋利民，山东北斗星辰律师事务所律师。原告蒋梨娟、徐晓明与被告威海市中创鸿泰置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋梨娟、徐晓明之委托代理人毛加俊、顾萍及被告威海市中创鸿泰置业有限公司之委托代理人宋利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋梨娟诉称：2013年6月22日，原告与被告签订杭海盛都商品房定购书，由原告认购被告开发的杭海盛都18号楼1单元501室，定购书签订之日，原告向被告交付定金50000元，后根据被告指令，陆续将400000元购房款交付给被告的销售代理商常州峰泰房产信息咨询有限公司。现被告承诺的交房时间已过，要求被告履行合同，向原告交付约定房屋，并协助原告办理房屋权属过户手续。被告威海市中创鸿泰置业有限公司辩称：2013年6月22日，原、被告签订杭海盛都商品房定购书，原告向被告交付定金50000元，同日双方又签订了商品房买卖合同，原告没有按照合同约定在2013年7月30日前将余款488000元支付给被告，原告提出将剩余房款交付给案外人，这违反了合同约定，对此房款被告不予认可。原告在没有付清房款的情况下，要求被告交付房屋没有事实根据和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年6月22日，原告蒋梨娟、徐晓明经被告威海市中创鸿泰置业有限公司设在常州市的居间销售商常州峰泰房产信息咨询有限公司法定代表人黄权的介绍，与被告威海市中创鸿泰置业有限公司签订了杭海盛都商品房定购书，由二原告认购被告开发的杭海盛都二区第18幢1单元501号住宅一套，建筑面积69.78平方米，单价每平方米7709.95元，计房款538000元。在该定购书中，出卖方为威海市中创鸿泰置业有限公司（盖章），销售部审批栏中有黄权的签名并加盖被告单位销售经理单筱嘉的印章。同日，双方又签订了编号：（乳）w1304194号商品房买卖合同一份。合同第六条付款方式及期限约定，买受人于签约时付定金50000元，余款488000元于2013年7月30日前付清。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该笔率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2013-11-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理初始登记的资料报送到产权登记机关。如因出卖人的责任，未能在规定的期限内申请初始登记，以及买受人不能在约定的期限内申请转移登记的，双方同意按第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件三）。合同第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十四条约定，本合同连同附件共12页，一式三份，具有同等法律效力。商品房买卖合同附件三合同补充协议第七条约定，买受人须将房款直接存入开发商以下指定账户，否则，视为买受人未履行付款义务。单位名称：威海市中创鸿泰置业有限公司。开户银行：乳山市农村信用合作联社城区信用社。账号：9100110216042050002225。原告提出三份附件均无原告签名确认，对附件内容不予认可。原告于2013年6月22日向被告交付定金50000元，被告向原告出具收据，但在收据中没有注明该50000元系定金，而在收款事由中注明为杭海盛都房款。之后，二原告分八次向常州峰泰房产信息咨询有限公司及黄权交付房款400000元，黄权向二原告出具了加盖常州峰泰房产信息咨询有限公司财务专章的收据。另查明，涉案房屋于2011年4月26日取得商品房预售许可证，现登记在被告威海市中创鸿泰置业有限公司名下，且被告已将办理初始登记的资料报产权登记机关备案。现二原告要求被告向原告交付涉案房屋，并要求被告协助原告办理房屋产权和土地使用权过户手续。被告对原告交付给常州峰泰房产信息咨询有限公司及黄权的房款不予认可，并主张在原告未付清房款的情况下被告有权拒绝履行交房义务。此案经调解无效。上述事实有双方当事人的陈述及原、被告提交的相关证据及乳山市住房保障和房产管理局出具的房屋登记薄在案为证。本院认为：原告蒋梨娟、徐晓明与被告威海市中创鸿泰置业有限公司签订的杭海盛都商品房定购书及商品房买卖合同、合同补充协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定有效，双方均应依合同约定严格履行各自的义务。针对本案双方争执的焦点作如下分析：首先，在被告提交的商品房买卖合同中附件三合同补充协议对二原告是否具有约束力的问题。附件三合同补充协议第七条约定，买受人须将房款直接存入开发商以下指定账户，否则，视为买受人未履行付款义务。商品房买卖合同第二十四条约定，本合同连同附件共12页，一式三份，具有同等法律效力。合同第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。故原告提出三份附件均无原告签名确认，对附件内容不予认可的理由不当，本院不予支持，该三份合同附件作为合同的补充内容，对双方具有约束力。其次，二原告交付给常州峰泰房产信息咨询有限公司及黄权房款400000元如何认定的问题。常州峰泰房产信息咨询有限公司系被告设在常州市的居间销售商，虽然2013年6月22日原、被告签订杭海盛都商品房定购书系黄权介绍，且黄权在销售部审批栏目中签名，但被告在商品房定购书及商品房合同补充协议中特别约定，定金及房款必须汇入开发商指定账户，否则视为买受人未履行付款义务。原告于2013年6月22日向被告交付房款50000元，剩余房款400000元原告交付给常州峰泰房产信息咨询有限公司及其法定代表人黄权，原告主张系根据被告指令将400000元交付给常州峰泰房产信息咨询有限公司及黄权，应视为该400000元房款系被告收取，被告对此予以否认，原告对其主张未提交相应证据予以证实，对原告该项主张本院不予支持。对该400000元不应视为被告已收取该笔房款。常州峰泰房产信息咨询有限公司及黄权收取原告房款400000元系另一法律关系，本院不予审理。再次，二原告要求被告履行合同，向原告交付约定房屋并协助原告办理房屋权属过户手续的诉请本院应否支持的问题。二原告除按定购书约定向被告交付50000元房款外，对剩余房款未按合同约定向被告交付，应视为二原告违约，二原告在未按合同约定履行交付房款义务的情况下要求被告履行交付房屋并协助办理房屋权属过户手续的诉请理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第六十六条之规定，判决如下：驳回原告蒋梨娟、徐晓明要求被告威海市中创鸿泰置业有限公司履行合同、向原告交付约定房屋并协助原告办理房屋权属过户手续的诉讼请求。案件受理费50元，由原告蒋梨娟、徐晓明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判长 于鲁江审判员 周炳东审判员 刘 铭二〇一五年六月十七日书记员 姜 玉 来源：百度“”