（2015）沈中民二终字第924号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-11-30
案件名称
上诉人马淑凤与上诉人黄红斌房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马淑凤,黄红斌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第924号上诉人（原审原告）：马淑凤，女，1956年3月9日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托代理人：刘尚军（马淑凤丈夫），男，1952年11月2日出生，汉族。委托代理人：崔东，系辽宁衡锐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄红斌，男，1973年8月26日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托代理人：刘颖（黄红斌妻子），女，1973年5月24日出生，汉族。上诉人马淑凤与上诉人黄红斌房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月10日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，审判员孙卓、代理审判员王虹参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。马淑凤一审起诉称：原、被告于2013年6月2日签订房屋买卖协议，协议中约定了双方的权利和义务，原告于2013年6月2日向被告交纳了2万元定金，按合同约定，原告办理了贷款手续并且贷款如期到原告手中，当原告与被告办理契税费交易时，被告不给原告出具任何收条，从而导致交易失败，并且被告称不卖此房，被告的这种行为系违约，给原告造成了各种损失，故原告诉至法院，请求判令一、解除房屋买卖合同；二、被告双倍返还定金4万元，赔偿中介费1.5万元，银行贷款手续费2万元，利息7，915.21元，误工费9，000元，交通费2，000元，律师费4，000元；三、由被告承担本案诉讼费用。黄红斌一审答辩称：税费的多少是原告与中介方达成的，与我没有关系。合同履行的客观条件并没有发生重大变化，合同应当继续履行。我想知道银行审批手续的日期，为什么不办理过户，按照合同约定原告已经违约，买房的人是原告，办理财产公证拖延了时间，贷款是用我的房屋做抵押贷款，我的房子一直没有抵押贷款，我们在中介约定10日内贷款下不来，付不了房款，我们的合同自动解除。之后我又给原告5天时间，但房款还没有给。我要求原告再签订合同，原告不签，8月2日我们到中介，原告要求我给她找人的好处费3万元，我不同意，9月17日中介通知我可以交易，我说按合同约定付我150万，我们就交易，原告也说可以。9月18日到房产部门，交契税，合税时我要求原告先付我150万，原告要求先签订合同，合同价款是139万，我们无法签订。合同约定中介办贷款，原告说费用太高，自己找别的人办拖延时间，我们一直要求尽快办理。到6月底双方交易钱一定会到我账上，在这其中我一直电话联系原告，但一直联系不上。我也说了如果不买，定金可以退还。我不明白原告要求我出据什么收条，按照合同约定原告一直没有去办贷款。我要强调一下如果合同有效的话，原告现在要求解除合同我方不同意，我方坚持继续履行合同。我收到原告的钱我已经打了收条，没给钱的我没办法打收条，我多次催原告办手续，原告不办。合同约定以最低价办理，我们可以配合，如果原告不先付150万，不能给她签订137万的合同。原告主张的贷款不是诉争房屋的贷款与本案无关。我方要向原告主张违约金，如果对方要求解除合同我方不退定金。我方坚持要求按照合同的总额支付税费。一审法院查明：本案诉争房屋位于沈阳市铁西区景兴南街98甲2号12门。被告黄红斌系该房屋的所有权人。2013年6月2日，原告马淑凤与被告黄红斌签订了房屋买卖合同，合同约定原告购买被告黄红斌与妻子刘颖名下的诉争房屋，购房款总额为289万元。合同约定签订本合同当日原告支付被告定金2万元，原告申请银行贷款150万元，放款直接给付被告，剩余137万元存入房产局资金监管按流程给付。合同约定双方办理更名过户前先审批银行贷款，审批结果出来两日内办理更名过户手续。合同约定办理交易过程中中介承诺相关税费及贷款费用按最低价办理。合同约定中介提供的服务为提供中介信息服务、促成双方达成合同、协助双方办理过户、协助房屋交接。合同签订当日，原告支付被告定金2万元，并支付中介费1.5万元。双方在实际履行合同过程中，多次就付款方式及期限及办理更名过户手续等合同内容进行协商及变更。另查明，2013年9月17日，中介分别给原、被告打电话确定2013年9月18日到房产登记部门办理本案诉争房屋的更名过户手续。2013年9月18日，原、被告及中介工作人员韩梅共同到房屋产权登记部门办理诉争房屋的更名过户等相关手续。办理手续过程中，在中介工作人员韩梅未在场的情况下，原、被告发生争执，对于争执的原因，双方各执己见，且都无法提供证据证明。原告主张其提出要核对采暖费等相关费用，被告拒绝，被告要求先交100万但不给出具收条；被告主张要求原告先行支付150万元购房款，再签订房产部门的制式买卖合同，原告不同意。发生争执后中介工作人员韩梅到场后，被告从韩梅手中拿走房产证，并离开房屋产权登记部门。再查明，2013年9月18日之后，原告通过中介要求被告继续履行合同，被告表示房屋不卖了，故原告起诉至本院。一审法院认为：本案争议的焦点是原告是否享有解除合同的权利。2013年6月2日，原、被告签订房屋买卖合同，但在实际履行合同过程中，双方就付款方式及期限及办理更名过户手续等合同内容进行了变更。2013年9月17日中介分别给原、被告打电话确定2013年9月18日到房产登记部门办理房屋的更名过户手续及原、被告如约到房屋产权登记部门办理诉争房屋的更名过户手续的事实可以证明，截止2013年9月18日双方对房屋买卖合同内容已进行了合意变更，故此前双方未能按2013年6月2日签订的合同约定履行义务并非违约。法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。2013年9月18日双方发生争执后被告拿走房产证并离开房屋产权登记部门，且此后被告也表示房屋不卖了。原告以被告不卖房屋为由，要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本院向被告送到起诉状时，视为被告已接到原告主张解除合同的通知，此时合同已解除。此后被告虽表示同意继续履行合同出卖房屋，但被告的该意思表示并不影响合同解除的效力。关于原告提出要求被告双倍返还定金4万元的问题。法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现原告要求被告双倍返还定金4万元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告提出的赔偿中介费1.5万元的问题。因原告主张的该损失数额小于赔付的单倍定金，且中介未能按照合同约定履行服务义务，中介费损失数额尚未确定，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出的赔偿银行贷款手续费2万元、利息7，915.21元的问题。根据原告向本院提交的证据情况，无法证明原告主张的银行贷款手续费2万元、利息7，915.21元与本案诉争房屋的买卖存在法律关系，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出的赔偿误工费9，000元、交通费2，000元、律师费4，000元的问题。原告提供的证据无法证明该实际损失的发生，不符合法律规定，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条之规定，一审判决：一、解除原告马淑凤与被告黄红斌于2013年6月2日签订的《房屋买卖合同书》；二、被告黄红斌于本判决发生法律效力后十日内向原告马淑凤双倍返还定金4万元；二、驳回原告马淑凤的其他诉讼请求。案件受理费2，248元，由原告马淑凤承担1，448元，被告黄红斌承担800元（原告已预交，由被告直接给付原告）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。宣判后，上诉人马淑凤不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书，直接改判；黄红斌承担一、二审诉讼费。主要理由：因黄红斌违约造成我方损失，我方一审提交了损失的证据，黄红斌应当赔偿我方诉请的各项损失。上诉人黄红斌不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销或变更一审民事判决书。主要理由：2013年9月18日双方到房产登记部门办理更名过户手续，但房屋买卖合同约定内容未变。合同未明确必须在2013年9月18日前到房产登记部门办理房屋的更名过户手续，否则2013年9月18日及其以后履行合同，合同内容就发生变更。2013年9月18日双方发生争执后，我方提出如果马淑凤不按照合同约定支付款项，或者不按照实际成交价签订房产格式合同就不卖此房。马淑凤二审答辩称：这个事情至今已三年，房屋买卖合同客观上无法继续履行，从而给我方造成巨大的经济损失，至今我方贷款利息还再逐月增加，请求法院判令黄红斌赔偿我方经济损失。黄红斌二审答辩称：我方要求继续履行合同，因为合同并未明确约定履行期限，现房价下降，马淑凤应当赔偿我方房屋贬值损失。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。上述事实，有当事人的陈述，《房屋买卖合同书》、房产证、定金收条、中介方出具的《情况说明》、证人韩梅出具的证言等证据，已经一审法院庭审质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗附卷佐证。本院认为：本案二审争议焦点为二上诉人签订的房屋买卖合同是否应予解除，上诉人马淑凤诉请主张的各项损失是否应予赔偿。一、关于房屋买卖合同是否应予解除的问题。二上诉人通过房产中介机构于2013年6月2日签订《房屋买卖合同书》，此后二上诉人在2013年9月18日到房产部门办理房屋权属更名过户手续期间产生纠纷，其中双方对于银行贷款给付和办理房屋权属更名过户手续的先后履行顺序产生分歧，上诉人马淑凤主张应先办理更名过户手续，上诉人黄红斌主张应先给付房款。对于产生的纠纷，双方本应通过中介友好协商解决，但双方在自行协商过程中相互指责，不但没有解决纠纷，反而使矛盾进一步加深，对此双方均存在一定的过错。根据中介工作人员当庭出具的证言内容，并结合二上诉人的庭审陈述，以及通话录音，能够认定二上诉人当日发生纠纷后，上诉人黄红斌在中介工作人员韩梅到场后从韩梅处拿走房产证并离开，且在此后中介方协调双方继续履行合同时，上诉人黄红斌明确表示房屋不卖了。故此，上诉人马淑凤在此情况下起诉解除合同，符合法律规定，应当予以支持。虽然上诉人黄红斌在本案诉讼期间要求继续履行合同，表示同意出卖房屋，但该意思表示已在上诉人马淑凤以诉讼方式行使解除权之后。而且，从双方产生纠纷至本案诉讼至今已近两年时间，法院在审理期间力图协调双方继续履行合同，但是双方一直不能达成一致的解决方案。故在此情况下，一审法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，并无不当，应予维持。二、关于上诉人马淑凤诉请主张的各项损失是否应予赔偿的问题。1、上诉人马淑凤诉请上诉人黄红斌双倍返还定金4万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。由于上诉人黄红斌明确表示房屋不卖了，上诉人马淑凤在此情况下才提起本案诉讼。因此，一审法院判定上诉人黄红斌双倍返还定金4万元，符合法律规定，本院予以维持。2、上诉人马淑凤诉请上诉人黄红斌赔偿中介费15，000元。由于二上诉人通过房产中介机构签订的《房屋买卖合同》对于银行贷款给付和办理房屋权属更名过户手续的先后履行顺序约定的不够具体明确，为二上诉人日后产生纠纷埋下了隐患，故在马淑凤未选择向中介机构主张权利并经法院裁判认定之前，对于此项中介费的损失，仍处于一种不确定的状态，且考虑到中介费数额小于单倍定金数额。故此，一审法院未支持该项损失的诉请主张，并无不妥，本院予以认同。3、上诉人马淑凤诉请上诉人黄红斌赔偿贷款手续费及利息损失。首先，二上诉人签订的《房屋买卖合同书》约定付款方式为“上诉人马淑凤申请银行贷款150万元整，放款直接给付上诉人黄红斌”。上诉人马淑凤提供的是《个人消贷易额度及支用借款合同》，借款合同明确约定“本合同项下消贷易额度将用于住宅装修、消费、购车”，故贷款不应当用于支付购房款。其次，上诉人马淑凤仅提供了一些POS机的消费单，根据其提交的现有证据，并不能证明POS机消费款项由商家返给上诉人马淑凤，亦没有证据证明上诉人马淑凤将全部款项存入银行作为待付房款。而且，合同约定银行贷款150万元放款直接给付上诉人黄红斌，那么上诉人马淑凤以POS机消费方式取得款项，并不符合合同约定。据此，即使上诉人马淑凤办理个人消费贷款的目的是为了支付购房款，产生的费用损失也应由其自行承担。一审法院未支持上诉人马淑凤提出的此项诉请主张，并无不当，本院予以维持。3、误工费9，000元、交通费2，000元、律师费4，000元。根据马淑凤提交的现有证据，并不能证明上述损失的实际发生情况，故该项损失的诉请主张不符合法律规定，本院不予支持。此外，根据民事诉讼案件“不告不理”原则，本案是对马淑凤提出的诉讼请求进行审理，黄红斌二审提出赔偿其房屋贬值损失的诉请主张不属于本案的审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，448元（上诉人马淑凤预交），由上诉人马淑凤负担。二审案件受理费800元（上诉人黄红斌预交），由上诉人黄红斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 解全晖审 判 员 孙 卓代理审判员 王 虹二〇一五年六月十七日书 记 员 张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”