（2014）鄂江汉民二初字第01439号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-07-16
案件名称
邹志刚与武汉银鹤置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
武汉市江汉区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹志刚,武汉银鹤置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十三条第一款，第六十条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂江汉民二初字第01439号原告邹志刚。委托代理人甘金东、王丹，湖北斯洋律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告武汉银鹤置业有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区惠济路2号附1号。法定代表人黄介西，总经理。委托代理人向勇，该公司职员。代理权限为特别授权。原告邹志刚与被告武汉银鹤置业有限公司（以下简称银鹤公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张军华独任审判，公开开庭进行了审理，原告邹志刚的委托代理人甘金东、被告银鹤公司的委托代理人向勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹志刚诉称，2009年7月23日，原告邹志刚与被告银鹤公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定原告邹志刚以353535元的价款购买被告银鹤公司开发的坐落于武汉市江汉区新华下路183号“银鹤·上林苑”B栋2单元14层1号商品房，被告银鹤公司应于2009年10月31日前将商品房交付原告邹志刚使用。合同签订后，原告邹志刚付清购房款。但因所购商品房未解除抵押担保以及被人民法院查封等原因，导致被告银鹤公司至今不能将商品房交付原告邹志刚使用。经鉴定部门评估确认，该商品房现在的市场价值为129.29万元。综上，因被告银鹤公司不能履行交房义务，导致原告邹志刚的合同目的不能实现，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》应予解除，被告银鹤公司还应向原告邹志刚承担返还购房款及赔偿损失的违约责任。故原告邹志刚提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、被告银鹤公司返还原告邹志刚购房款353535元；3、被告银鹤公司赔偿原告邹志刚损失939365元；4、本案诉讼费用由被告银鹤公司负担。被告银鹤公司辩称，对于原告邹志刚要求解除商品房买卖合同的诉求，被告银鹤公司表示同意。双方之间形式上是商品房买卖合同关系，但实质上属于借款担保关系，系被告银鹤公司借款500万元后以共计13套房屋为借款债务提供担保，本案涉及其中一套商品房。被告银鹤公司认可双方存在的借款合同关系，愿意归还借款本金和相应利息，本案不应按照商品房买卖合同关系进行处理。综上，原告邹志刚基于商品房买卖关系提出的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院驳回。经审理查明，坐落于武汉市江汉区新华下路183号“银鹤·上林苑”商品房项目，属被告银鹤公司开发建设。2009年7月23日，原告邹志刚与被告银鹤公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告邹志刚向被告银鹤公司购买“银鹤·上林苑”B栋2单元14层1号商品房，建设面积101.01平方米；商品房总价款为353535元；被告银鹤公司应于2009年10月31日前将符合交付条件的商品房交付原告邹志刚使用。该合同还约定：被告银鹤公司单方解除合同的，应按原房价款的3％支付原告邹志刚违约金，并将原告邹志刚已付房价款全额退还。如遇房价上涨，被告银鹤公司还需向对方支付按照新价格计算的房价款与原房价款的差额。2009年7月23日，原告邹志刚委托湖北中永昌建筑工程有限公司向被告银鹤公司付清购房款353535元。另查明，2008年4月9日，被告银鹤公司以包括以上述商品房的“银鹤·上林苑”在建工程提供担保，向中国建设银行股份有限公司湖北省分行营业部借款，因未偿还借款本息，该商品房抵押登记至今未解除。2009年至2010年期间，因被告银鹤公司与他人发生民事纠纷，上述商品房被多家人民法院查封至今。另查明，本案审理过程中，原告邹志刚向本院提出鉴定评估申请，请求对所购商品房的市场价值进行评估。本院委托湖北玖兴誉房地产评估有限公司进行评估后，该公司于2015年5月15日作出的《评估报告书》载明：估价对象房地产于2015年4月18日的市场价值为129.29万元。以上事实，有原告邹志刚提交的《武汉市商品房买卖合同》、银行转账支票存根、收款收据、《委托函》、湖北玖兴誉房地产评估有限公司作出的玖誉估字（2005）SC第002号《评估报告书》以及双方当事人陈述等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原告邹志刚与被告银鹤公司经自愿协商后签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方当事人应依照合同约定享有权利和履行义务。合同签订后，因诉争商品房的抵押登记未解除以及房屋被人民法院查封等原因，导致被告银鹤公司不能履行商品房交付义务，致使原告邹志刚的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，原告邹志刚行使合同解除权具有事实和法律依据。因双方合同解除，被告银鹤公司应当承担购房款返还责任。故原告邹志刚要求解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》以及被告银鹤公司返还购房款的诉讼请求依据成立，本院予以支持。关于原告邹志刚提出的损失赔偿的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方违约后，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时的合理预见范围。本案中双方合同约定，如被告银鹤公司单方解除合同的，应承担返还购房款和支付违约金责任外，如遇房价上涨，还需向对方支付按照新价格计算的房价款与原房价款的差额。从以上法律规定和合同内容看，被告银鹤公司违约后，应当按照全部损失赔偿原则，向原告邹志刚承担损失赔偿责任，且对房价上涨后房价款的差额部分属于购房人的损失范围，双方在签订合同时已经预见到。因此，由于被告银鹤公司不能交房导致原告邹志刚的合同目的落空，诉争商品房遇房价上涨后发生的增值金额，应认定为被告银鹤公司违约后给原告邹志刚造成的损失，被告银鹤公司应当承担赔偿责任。结合鉴定部门对商品房现价值的确认以及合同约定的原购房款金额，可确定房屋发生的增值金额为939365元。故原告邹志刚要求被告银鹤公司赔偿房价差额损失的诉讼请求具有事实和法律依据，本院一并支持。原告邹志刚为证明双方存在商品房买卖合同关系，向本院提交了商品房买卖合同、银行付款支票存根及购房款收据等证据，完成了对其主张事实应尽的举证责任。被告银鹤公司否认原告邹志刚主张的法律关系，认为双方属于借款担保合同关系，未提供足够的证据予以证明，被告银鹤公司应承担举证不能的不利后果，其事实主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告邹志刚与被告武汉银鹤置业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》；二、被告武汉银鹤置业有限公司返还原告邹志刚购房款353535元；三、被告武汉银鹤置业有限公司赔偿原告邹志刚损失939365元。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费8218元、其他诉讼费用40元，合计8258元由被告武汉银鹤置业有限公司负担（此款原告邹志刚已预付本院，被告武汉银鹤置业有限公司应随同上述判决款项一并支付原告邹志刚）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 张军华二〇一五年六月十七日书记员 袁毅然 来自：