（2015）延中民四终字第277号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2017-02-24
案件名称
上诉人臧传仁因与被上诉人李永权、原审第三人李昌焕、金明花房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
臧传仁,李永权,李昌焕,金明花
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百七十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百八十七条
全文
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）延中民四终字第277号上诉人（原审原告、反诉被告）：臧传仁，住延吉市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李永权，住延吉市。原审第三人：李昌焕，住延吉市。原审第三人：金明花，住延吉市。上诉人臧传仁因与被上诉人李永权、原审第三人李昌焕、金明花房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第3944号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。原告（反诉被告）臧传仁诉、辩称：2014年7月24日，原、被告签订房屋买卖合同，约定：由被告负责房屋的更名，违约金1万元。合同履行过程中，被告以该房屋不能过户为由，单方解除房屋买卖合同。原告认为，1.合同虽约定30日内应当将余款结清，但这应当有个前提，该房屋应当办理房屋过户手续，因该房屋属于回迁房屋，开发商无法办理房屋产权变更登记，因此原告就没有交付剩余的购房款，该责任应当在被告；2.被告确实给原告打过电话，但只是告诉原告诉争房屋过不了户的情况，问原告该如何处理。只要能过户，我现在将余款结清都可以。该合同不能履行系被告造成，故诉至本院请求判令：一、解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、被告返还原告定金2000元；三、被告支付原告违约金1万元。被告（反诉原告）李永权辩称：被告从未单方解除合同。被告经房主授权负责出售诉争房屋，2014年7月24日上午，原、被告在家见面洽谈房屋买卖事宜，洽谈期间，被告曾明确说明该房屋为回迁房，目前没有办理房屋所有权证，但原告说可以到开发商处进行更名。最终，双方达成协议，约定被告以35万元的价格出售该房屋，原告先付定金2000元，并于30日内付清剩余房款，房款付清后交付房屋，更名费用由被告负担。同日，被告收取订金2000元。合同签订后，原告并未在合同期限内支付剩余房款，经被告多次电话催告，原告始终拒绝履行该合同，在此期间，也曾有人出价36万要购买该房屋，同时，由于原告的违约行为，增加了被告的售房成本，如2014年交纳的取暖费用等各项费用，故被告（反诉原告）李永权反诉至本院，请求判令：一、原告（反诉被告）臧传仁支付违约金1万元；2、本案反诉费用由原告（反诉被告）臧传仁负担。第三人李昌焕、金明花陈述称：具体陈述内容与被告的答辩意见一致，并补充如下事实，该房屋系第三人李昌焕、金明花共有的房屋，房屋所有权证还没有下来，但正在办理中。被告经第三人李昌焕、金明花口头授权出售该房屋。原告买房时，曾与第三人李昌焕通过电话，第三人李昌焕向原告告知过该房屋没有房照，房照还没有下来，但原告称其知晓并曾购买过该情况的房屋。第三人李昌焕、金明花清楚被告卖房的事情。一审法院审理查明：2014年7月24日，经李昌焕、金明花委托，李永权（甲方）与臧传仁（乙方）签订房屋合同书，约定：甲方将座落于远达小区4号楼6单元402室，面积为71.5平方米的房屋以35万元的价格出卖给乙方；乙方先付定金2000元，余额30日内付清，乙方在30日内将该房屋给付乙方，房屋更名由甲方负责；该屋内的沙发、电视柜、床、洗衣机、冰箱、两个空调、窗帘、投影仪等均归乙方；违约金定为1万元。合同签订当日，臧传仁给付李永权2000元。另查明，臧传仁与李永权在签订诉争房屋买卖合同时即知晓该房屋系李昌焕、金明花委托李永权出售的事实。一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，原告与被告签订诉争房屋买卖合同时，即知晓该房屋系第三人李昌焕、金明花委托被告出售，因此，应认定该合同直接约束原告与第三人李昌焕、金明花，且原、被告均未举证证明该合同只约束原、被告双方。经本院庭审向原、被告双方释明后，原告坚持向被告主张权利，故对原、被告的全部诉讼请求，本院均不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百三十九条的规定，裁定如下：一、驳回原告臧传仁的起诉；二、驳回反诉原告李永权的起诉。本诉案件受理费50元（原告臧传仁已预交50元），反诉案件受理费25元（反诉原告李永权已预交25元），退还原告臧传仁50元，退还反诉原告李永权25元。宣判后，臧传仁不服上述裁定向本院提起上诉称：1、在原审法院审理期间，我已明确说明如能对诉争房屋进行更名上诉人可以撤回起诉。2、被上诉人在不能更名的情况下我不可能将全部房款支付给被上诉人。3、原审法院认为我们之间没有约定何时办理产权过户手续错误。4、被上诉人从来没有给我打电话催要房款的事实，只是打电话告知我屋内的物品不随房赠送了，应是被上诉人违约。5、我与被上诉人签订房屋买卖合同时第三人即被上诉人的父母均承认该房的买卖事宜全部交给被上诉人处理，为此第三人应承担违约责任。综上，请求法院判令解除双方的买卖合同，偿还买房定金2000元并由被上诉人及第三人承担违约金10000元。本院认为：上诉人臧传仁与被上诉人李永权签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，且在双方签订协议时经产权人即原审第三人李昌焕、金明花同意并认可委托被上诉人李永权处理该房屋。为此，对上诉人臧传仁被上诉人李永权主张权利符合法律规定。一审法院以该合同直接约束上诉人臧传仁与原审第三人李昌焕、金明花，而不能证明该合同只约束上诉人臧传仁与被上诉人李永权为由驳回其起诉不当，本院予以纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第187条之规定，裁定如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第3944号民事裁定；二、指令吉林省延吉市人民法院对本案进行审理。审 判 长 全智光审 判 员 梁传平代理审判员 卢 珊二〇一五年六月十七日书 记 员 尹光熹 更多数据：搜索“”来源：