（2015）株天法民一初字第901号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-10-10
案件名称
原告株洲市美的房地产发展有限公司与被告林洁、王宁商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市天元区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
株洲市美的房地产发展有限公司,林洁,王宁
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2015）株天法民一初字第901号原告株洲市美的房地产发展有限公司，住所地株洲市天元区。法定代表人谭辉，系该公司董事长。委托代理人赵伟，湖南弘一律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或撤诉，代为签收法律文书等）。被告林洁，女，1987年1月5日出生，汉族，湖南省株洲县人。被告王宁，男，1987年9月16日出生，汉族，湖南省株洲市人。委托代理人王玺英，湖南诚一律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等）。原告株洲市美的房地产发展有限公司诉被告林洁、王宁商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员欧阳中伟独任审理，于2015年6月10日、2015年6月17日公开开庭进行了审理。书记员谭雪晴担任法庭记录。原告株洲市美的房地产发展有限公司的委托代理人赵伟，被告林洁，被告王宁及其委托代理人王玺英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告株洲市美的房地产发展有限公司诉称：原告株洲市美的房地产发展有限公司于2012年8月11日与被告王宁、被告林洁签订《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000112692），以526395元的总价将株洲市天元区隆兴路156号栗雨湖二期4栋2401室出售给两被告。合同约定采用首付加商业银行按揭贷款方式支付上述房款。之后被告王宁、被告林洁依约与交通银行股份有限公司株洲分行签订《个人房产抵押贷款合同》，原告美的公司作为保证人也在该合同上进行了签章。但该贷款成功获批后，被告王宁、被告林洁自2014年9月开始无辜拖欠银行月供至今，导致原告美的公司作为保证人被银行连续追究保证责任从而每月为两被告代偿其拖欠的月供。原告美的公司多次联系两被告，要求两被告依约履行支付银行月供的义务，但被告方却表示将不再继续履约。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告所签订的《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000112692）；2、两被告按总房价款的15%承担违约金共计78959元；3、被告方承担本案全部诉讼费用。原告株洲市美的房地产发展有限公司为支持自己的诉讼请求，向法院提交以下证据：证据1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明原告诉讼主体资格；证据2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；证据3、《商品房（预）销售合同》，证明被告有依约支付贷款银行月供的义务及违约后应承担的责任；证据4、贷款合同，证明被告有依约支付贷款银行月供的义务及原告系被告贷款的保证人；证据5、《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》及银行扣款回单，证明被告拖欠银行月供而导致原告为其承担的保证责任。被告林洁、王宁辩称：1、被告对原告诉状中的事实部分无异议；2、原告诉请的第二项违约金过高，不符合合同法相关规定，请求法院予以核减违约金的赔偿标准。被告林洁、王宁未向本院提交证据予以支持其抗辩理由。本院根据采信的证据并结合当事人的陈述，确认以下案件事实：2012年8月11日，原告株洲市美的房地产发展有限公司与被告王宁、林洁签订《株洲市商品房（预）销售合同》，原告将株洲市天元区隆兴路156号栗雨湖二期4栋2401室出售给被告王宁、林洁，房价为4173.76元/㎡，总房价为526395元。被告应付首付款166395元，其余房款360000元通过银行按揭贷款方式向原告支付，若被告未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款而导致原告作为担保人而承担担保责任的）原告有权解除合同，被告除偿还全部贷款（包括但不限于贷款本金、利息、罚息等）外，还应按该商品房的总价款的百分之十五向原告支付违约金。合同对其他事项也作了相关约定。2012年11月18日被告按约与交通银行株洲市分行签订《个人房产抵押贷款合同》，按揭贷款金额为360000元，还款期限为240月，自2012年12月3日至2032年12月3日止。原告也按约作为被告的担保人在其签订的《个人房产抵押贷款合同》签字盖章。此后，双方均按约履行合同义务，但自2014年10月起，被告王宁、林洁就拖欠银行月供款。2015年3月11日，交通银行株洲市分行通知原告按约履行保证责任即代偿月供款，原告亦依约偿还银行的月供款，但两被告均表示不再履行合同义务。原告认为两被告拖欠银行月供款的行为，已给其造成巨大损失，无法继续履行合同，故诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为原告诉请解除合同并由两被告支付违约金78959元有无事实依据和法律依据。现就本案争议焦点分析如下：一、关于解除合同的问题。原、被告对2012年8月11日所签的《株洲市商品房（预）销售合同》无异议，因此该合同约定系双方真实意思表示，未违背法律规定，合同依法成立，应受法律保护。双方当事人应遵循诚实信用原则，依约履行自己的义务。本案两被告自2014年10月起未按约支付房屋按揭月供款，已构成违约，且两被告亦当庭认可违约事实，故两被告应承担本案全部责任。庭审中，两被告明确表示不再履行合同义务，同意解除合同，故原告诉请解除双方所签约的《株洲市商品房（预）销售合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，本院予以支持。二、关于违约金的问题。本案原、被告双方已在签订《株洲市商品房（预）销售合同》补充条款第三条（4）项明确约定，被告违约应按商品房总价款的15%向原告支付违约金，该条款系其真实表达意思，未违背法律强制性规定，应合法有效。故原告诉请由两被告按商品房总价款的15%支付违约金78959元（526395元×15%），本院予以支持。两被告辩称约定的违约金过高，但未举证证明约定的违约金过分高于造成的损失，故被告抗辩主张减少约定的违约金，其抗辩之理由本院不予采纳。综上，因本案经本院组织调解未果，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条决定，判决如下：一、解除原告株洲市美的房地产发展有限公司与被告王宁、林洁于2012年8月11日签订的《株洲市商品房（预）销售合同》；二、被告王宁、林洁在本判决生效后七日内向原告株洲市美的房地产发展有限公司支付违约金78959元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1774元，减半收取887元，由被告王宁、林洁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 欧阳中伟二〇一五年六月十七日书记员 谭 雪 晴附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：