（2015）开民一初字第5号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-12-21
案件名称
邹晶与董群房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
烟台经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹晶,董群
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第八十九条，第一百零八条，第一百一十一条，第一百一十二条第一款，第一百一十四条
全文
山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民一初字第5号原告（反诉被告）邹晶，无业。委托代理人尹萍，山东楠松律师事务所律师。委托代理人王丹，山东楠松律师事务所律师。被告（反诉原告）董群，烟台开发区实验小学教师。委托代理人尹洪军，山东书言律师事务所律师。委托代理人姜群程，山东书言律师事务所实习律师。原告邹晶诉被告董群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹晶及委托代理人王丹、被告董群委托代理人尹洪军、姜群程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹晶诉称，2013年10月20日，原、被告签订租房合同，原告租赁被告位于开发区三和星海小区1-1-13房屋一套，用于钢琴教学。租期自2013年11月1日起算，租期三年，租金为每年6万元，第一年每半年缴纳一次，第二年开始每年一交，押金5000元。合同签订后，原告通过网银向被告缴纳押金5000元和半年房租30000元，2013年10月22日原告开始使用房屋。2014年5月9日，原告通过ATM机向被告缴纳下半年房租。之后，随着天气转暖，房屋内开始出现大量蚂蚁。由于钢琴属于木制品，琴内配有羊毛毡，原告担心蚂蚁进入钢琴，造成损失，便向蚂蚁喷药，但没有任何作用。原告通知被告，让其想办法清除蚂蚁，被告表示无能为力。万般无奈之下，原告提前30天通知被告，不再使用被告房屋，其将在2014年7月1日搬离此房，请被告退回押金和下半年剩余租金，但被告拒绝。7月1日，原告通过EMS快递向被告邮寄了解除房屋租赁合同书及房屋钥匙，搬离此房。原告索回押金和租金无果，特起诉至法院，要求：1、请求判令解除原、被告双方的租赁合同，2、请求判令被告退回收取的租房押金5000元，租金20000元（自2014年7月1日至2014年10月31日）。被告董群辩称，1、原告所述不属实，被告的房屋是住宅性质的，原告租赁只能用以居住使用，被告并未保证其用作经营用房。2、原告称在房间内发现蚂蚁，而被告并未看见蚂蚁，原告也禁止我方到现场进行察看，原告诉状中称被告无能为力，这个与事实严重不符。3、原告解除合同没有事实依据，缺乏法定理由，被告已经以书面的形式使用特快专递回复了原告，被告不同意解除合同，请求法庭确认原告解除租赁合同的行为无效，租赁合同应当继续履行，原告的诉讼请求应该被驳回，同时被告当庭口头反诉要求原告支付租金2万元和解除合同违约金1万元。经审理查明，原告邹晶与被告董群于2013年10月20日签订房屋租赁合同，合同约定，被告将烟台开发区三和星海小区1-1-13号房屋出租给原告使用，租赁期限为三年，自2013年11月1日起至2016年10月30日止，房屋押金为5000元，租金为6万元／年，第一年租金每半年交一次，自第二年开始每年一交房租，违约方承担1万元违约金。原告于2013年10月22日通过网上银行转账的方式向被告的账户转账35480元（含被告已交的480元物业费），其中包括半年房租3万元与押金5000元。2014年5月9日，原告通过ATM机分四次向被告账户转入了3万元，作为下半年的房租，后原告称房屋中有蚂蚁，于2014年7月1日搬离涉案房屋，并要求被告退还下半年剩余的租金和押金，但被告拒绝。原告于2014年7月1日通过EMS快递向被告邮寄了解除房屋租赁合同书及房屋钥匙，没有办理交接房屋的手续，庭审中被告称，原告已交清水电费及物业费，但提出丢失一个老板椅，但没有提供双方交接时有此物品的证据，原告称没有此物品。原告提供照片和光盘以证明卫生间内有蚂蚁，但当庭播放的光盘无法判断蚂蚁所在的地点，原告和被告分别提供了EMS快递单，双方均认可收到对方的快递，但不同意对方的处理意见，被告回复称，“如你方执意单方解约，你必须承担违约责任，并且已收租金和押金也不能返还给你”。被告称于2013年7月进入该房，未发现蚂蚁，被告欲重新租赁，但一直未租出，该房屋闲置至今。上述事实有房屋租赁合同、银行转账记录、EMS快递单据、当事人陈述、���方当事人提供的相关证据、庭审笔录等为证。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方应自觉履行，原告提供的屋内有蚂蚁的光盘，无法证明自己的主张，在没有正当理由的情况下提出解除合同，应负违约责任，给被告造成的损失应适当承担，该损失应以原告可预见的损失不超过已缴纳的租金为宜，且被告在回复中也表示原告如执意退房，其不退房租和押金并要求原告承担违约责任，这应视为被告附条件同意解除合同，因此鉴于该房屋已退还被告，继续履行已不可行，因此原告要求解除合同的请求本院予以支持。房屋押金在原告不欠水电费和物品毁损的情形外，应予退还。被告没有证据证明物品丢失，因此原告所交纳押金5千元应予退还。被告的反诉请求中要求原告继续交纳第二年的部分房租2万元，因该房屋自2013年7月原告已明示解除��同并搬出，被告实际控制该房屋，法律明文规定，被告在原告违反合同造成损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施造成扩大的损失，无权就扩大的损失要求赔偿，本案中被告第二年的租金损失2万元，应属扩大的损失，应由被告自负。因此被告反诉要求房租2万元，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条第一款第（二）项、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告邹晶与被告董群于2013年10月20日签订的房屋租赁合同解除。二、被告董群退给原告邹晶房屋租赁押金5千元。三、原告邹晶付给被告董群解除房屋租赁合同违约金1万元。四、驳回原告邹晶的其它诉讼请求。五、驳回被告董群的其它反诉请求。上述有执行内容的自本判决发生法律效力后十日内履行。本诉案件受理费424元，由原、被告各负担212元。反诉案件受理费275元，由被告董群负担183元，原告邹晶负担92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐永芹人民 陪 审员 王宝林人民 陪 审员 李节远二〇一五年六月十七日书记员（代） 刘 萍