（2015）西民初字第793号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-10-12
案件名称
北京图澜物业管理有限公司与北京市天工房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京图澜物业管理有限公司,北京市天工房地产开发有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第793号原告北京图澜物业管理有限公司，住所地北京市西城区白纸坊西街17号院9号楼1层。法定代表人张静宁，经理。委托代理人王挺，北京市义博律师事务所律师。被告北京市天工房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区莲花河胡同2号院1号楼1层108。法定代表人盛红立，总经理。委托代理人付少松，男，1973年1月24日出生。委托代理人张猛，北京桓标律师事务所律师。原告北京图澜物业管理有限公司（以下简称图澜物业公司）与被告北京市天工房地产开发有限责任公司（以下简称天工地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告图澜物业公司的委托代理人王挺,被���天工地产公司的委托代理人付少松、张猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告图澜物业公司诉称，原告为北京市西城区白纸坊西街恬心家园小区的物业公司，被告为该小区的开发公司。被告所有的该小区7号楼地下二层面积共计1073.29平方米，由原告提供物业服务，物业费收取标准为每平方米3.20元。现原告诉至法院，请求法院判令被告支付2014年1月1日至12月31日的物业费41214.34元，诉讼费由被告承担。被告天工房地产公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。在双方之前的诉讼中，经过二审做出了终审判决已经生效。现原告以同一案件起诉，不应受理。被告没有将本案涉案房屋交付原告进行管理，原告没有提供任何服务，涉案房屋报批的是人防工程，至今封闭，无人管理，面积也没有经过测绘部门进行测绘，原告称地下二层面积共计1073.29平方米没有依据。经审理查明，2001年6月，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《物业管理委托合同》，约定由原告为被告开发的位于北京市宣武区菜园街危改小区（恬心家园）项目提供前期物业管理服务，占地15.86公顷，建筑面积35万平方米，地址在北京市宣武区白纸坊西街；委托管理事项包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，组织开展社区文化娱乐活动……。2001年7月16日，北京市西城区（原宣武区）人防办公室工程科为被告出具证明书，载明：白纸坊西街9#楼（��园街危改9#楼）工程，人防地下室与6#、7#楼人防地下室共用一个室外出入口。因6#、7#楼未施工，故此该人防出入口不具备完工条件，9#楼人防地下室不作验收，待6#、7#楼人防地下室完工之后一并进行验收。特此证明！落款处有北京市西城区（原宣武区）人防办公室工程科公章。2014年，原、被告因7号楼、9号楼地下二层管理费问题发生争议，导致诉讼，原告要求被告按照每平米0.18元的标准支付涉案7号楼、9号楼地下二层2004年7月13日至2013年7月12日的地下室管理费共计1182960元。在（2014）西民初字第2519号案件卷宗中，存档有双方当事人就恬心家园7号楼、9号楼地下室管理一事于2004年7月13日签订的《协议书》，甲方为被告，乙方为原告，约定:“1、由于7号楼、9号楼地下室（共计两千平方米）作为甩项验收工程，不具备作人防的条件，现将地下室交由乙方进行管理，2、乙方作为该地下室的管理方，应做好该地下室防火等安全工作，在管理期间不得有人员伤亡事故，若发生上述事故由乙方全权负责；3、鉴于乙方管理该地下室，需要投入大量的人力资源，甲方应向乙方支付管理费，每日每平方米0.18元；4、支付方式为甲方现致力于滚动开发项目，短期内资金周转不开，乙方同意该地下室的管理费每八年结算一次；5、管理期限为自本协议签订之日至上述地下室交付人防办之日止……”。经审理本院认为，双方存有物业服务合同关系，原告主张其对7号楼、9号楼提供物业服务，缺乏证据。本院于2014年12月3日作出（2014）西民初字第2519号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2015年3月13日作出（2015）二中民终字第02423号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现原告诉至本院，要求被���支付2014年1月1日至12月31日7号楼地下室物业费41214.34元。被告持答辩意见不同意原告的诉讼请求。审理中，原告提供2000年10月24日，被告出具《菜园街危改小区普通住宅房屋使用、管理、维修公约》，该公约记载：目前的物业管理企业名称为图澜物业公司；在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业未曾售出的房屋和产权人空置房屋均应承担相应的物业管理费；提供2001年6月10日双方签订的《物业管理委托合同》，证明其对涉案房屋进行了管理和管理面积，包括地下二层；提供双方于2001年12月11日签订的《协议书》，证明双方对物业合同进行了确认，被告认可原告将房屋出租；提供（2013）西民初字第15968号民事调解书，辅助证明7号楼地下二层的物业费应由被告交纳。被告认为《菜园街危改小区普通住宅房屋使用、管理、维修公约》中封面的公章和最���一页的公章不一致，申请司法鉴定，后被告撤回鉴定并认为公约的形成时间是2000年10月24日，在《物业管理委托合同》签订之前，该公约是备案所用，不能作为服务的标准；对《物业管理委托合同》的真实性不予认可，认为该合同是多次打开装订的，纸张颜色不一致，与其持有的《物业管理委托合同》日期不一致，且地下室没有交付使用；对《协议书》的真实性不予认可，认为是先盖的公章，后添加的内容，原告公司的法定代表人原是被告公司部门经理，主管销售，为原告盖了很多空白的公章，且与2001年12月11日出具的内容有矛盾，双方实际履行的是2001年6月21日签订的《物业管理委托合同》，7号楼地下室是人防工程，该人防工程隶属于西城区民防局。对调解书的真实性认可，认为调解书不能代表案件真实的事实。被告提供双方于2001年6月21日签订的《物业管理委托合同》，证明合同中没有约定人防工程委托原告进行管理，委托期限自2001年至2004年。提供照片，证明地下室锁着，钥匙在被告方保管，原告没有提供物业服务。提供证明书，证明人防工程没有验收，没有交付物业公司进行管理。原告对《物业管理委托合同》的真实性认可，认为原告一直为该小区提供物业服务，双方形成了事实上的委托关系。如果人防工程没有委托原告管理，应在合同中说明，现人防工程没有验收，地下二层就是地下室房屋。原告对照片不予认可，认为物业服务包括提供整个小区的服务，不是针对某一房屋进行服务。对证明书的真实性认可，认为地下二层没有验收，不具备人防工程标准，地下二层脱离小区的物业管理服务而单独存在与事实不符，小区内的一切建筑物均适用物业管理服务的依据和标准。上述事实，有双方当事人陈述，物业管理委托合同，菜园街危改小区普通住宅房屋使用、管理、维修公约，协议书，图纸，照片，证明书，（2014）西民初字第2519号民事判决书，（2015）二中民终字第02423号民事判决书等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《物业管理委托合同》系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。原告基于《物业管理委托合同》及《菜园街危改小区普通住宅房屋使用、管理、维修公约》的约定向被告主张涉案房屋物业费，被告抗辩未将涉案房屋交付原告进行管理，原告没有提供任何服务，原告应就履行合同义务提供相关证据。根据原告提供的现有证据，不足以证明其对涉案房屋提供了物业服务，履行了上述合同约定的义务，原告要求被告支付物业费的主张，缺乏证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告北京图澜物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费八百三十元，由北京图澜物业管理有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘 敏审 判 员 董丽娜人民陪审员 冯建义二〇一五年六月十七日书 记 员 郑新骏 百度搜索“”