（2015）巴民一终字第464号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2016-01-28
案件名称
张芳与库尔勒市机关事务管理局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张芳,库尔勒市机关事务管理局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民一终字第464号上诉人（原审原告）：张芳，女，汉族，1976年12月20日出生，现住新疆库尔勒市。委托代理人：董锡成，新疆同明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：库尔勒市机关事务管理局。地址：库尔勒市南区党政综合楼。法定代表人：正峰。职务：局长。委托代理人：朱应斌，该单位法律顾问。上诉人张芳因与被上诉人库尔勒市机关事务管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服（2015）库民初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张芳及其委托代理人董锡成，被上诉人其委托代理人朱应斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2013年3月28日，原告与被告签订房屋租赁合同，租期从2013年1月1日至2013年12月31日，合同期满后，经甲乙双方同意方可续签合同。如果甲方情况有变不同意与乙方续签合同时，此合同到期自然终止，乙方必须按合同期限将此房退还甲方，如期不交者，按每天200元计算，并追究乙方责任（该合同第十条）。乙方租赁期满后，在搬出时，不得拆除已装修的屋顶、门面及墙面的装饰物，应无偿保留，确保房屋不受损害。如果造成房屋破坏，必须由乙方负责修复。乙方不修复，甲方可扣除乙方的保证金予以修复（合同第九条）。庭审中，双方对合同第十条的理解有争议，原告方认为该条是优先权的约定，而被告认为该条款是其不续签合同的依据。（2014）库民初字第1295号民事判决书对市机关事务局诉张芳退还房屋及支付房屋租金及违约金的房屋租赁合同纠纷于2014年的8月6日判决张芳退还市机关事务局该房，并支付租金及违约金，后张芳上诉，经（2014）巴民一终字第802号民事判决书判决张芳退还该房，该判决书已经生效，但庭审中，张芳未履行退还房屋。另查，2013年11月11日，被告给原告通知“根据工作需要，现将青年路市机关事务管理局租赁于您的房屋，建筑面积为128平方米予以收回。2014年我局将与您终止合同，不再续签。请您于2013年12月31日前必须搬出，交于市机关事务管理局房产物业中心。”又查，2014年1月9日，被告关于2014年门面房租金进行调整，原告方承租的店面根据该通知的规定年租金为700元／每平方米，原告认为租金过高。原告诉讼请求第二项中要求的损失举证为装修费用及设备设施等。以上事实有房屋租赁合同、通知、收据、装修合同、民事判决书及原告、被告当庭陈述等证据予以证实。原审认为：本案的争议焦点是原告主张的房屋优先承租权是否有相应的约定。原告与被告于2013年3月28日签署的房屋租赁合同合法有效，双方应认真按照合同履约，该合同的第十条“如果甲方（市机关事务局）情况有变不同意与乙方（张芳）续签合同时，此合同到期自然终止，乙方必须按合同期限将此房退还甲方，如期不交者，按每天200元计算，并追究乙方责任”的约定并不是原告方认为的优先承租权的约定，而是一个合同是否续签的约定，该合同没有对原告优先承租权进行约定并原告也未提交其他相应的法律及事实依据予以证实其应享有优先承租权，故原告要求享有该权利的请求不应支持，另，原告的第二项诉讼请求中要求被告方赔偿其装修款，因该合同第九条已经明确约定“乙方（张芳）租赁期满后，在搬出时，不得拆除已装修的屋顶、门面及墙面的装饰物，应无偿保留，确保房屋不受损害。如果造成房屋破坏，必须由乙方负责修复。乙方不修复，甲方（市机关事务局）可扣除乙方的保证金予以修复”，如按合同约定履行，原告对装修部分应“无偿保留”，故对原告要求赔偿其装修款的诉讼请求按照合同的约定不应支持。原告的第二项诉讼请求中要求被告方赔偿设备等费用，因双方在合同中对此没有约定，原告也没有向法庭提交相应有效证据证明，该部分设备的客观存在性及与本案的实际关联性，故不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干意见》第二条之规定遂判决：驳回原告张芳的诉讼请求。案件受理费收取2867.11元，由原告张芳自行负担。原告张芳不服，提起上诉称：被上诉人存在多种违约行为，严重损害了上诉人的优先承租权，由此对上诉人造成的损失依法应予以赔偿。一审认定基本事实不清，判决错误。请二审法院查明事实，依法改判。二审中，被上诉人的证人提供一份由上诉人张芳于2013年10月16日书写的“收到房屋转让续约定金5000元（伍仟元）整，经双方约定于2013年11月23日接受房屋转让有效。收款人张芳，交款人赵俊杰”的收条。以此证明，上诉人张芳本人已不准备经营餐厅，与第三方商谈转租事宜。另查，上诉人张芳在承租时对涉案房屋进行了装修并购买了相应设施。其他查明事实与原审相同。本院认为：从一二审双方提交的证据、双方在一二审庭审中的陈述并结合双方在诉前的协商情况及在一二审庭审调解的情况分析看，2013年3月28日，上诉人与被上诉人签订涉案房屋《租赁合同》后，上诉人张芳对承租房屋进行了装修并购买了相应设施。年末期间，上诉人张芳已与他人商谈转租事宜，意不再继续经营餐厅。上诉人亦意将涉案房屋出租他人，双方产生纠纷。因双方签订《房屋租赁合同》的期限为一年一签，期满后承租人在同等条件下可享有优先承租权。但本案中，由于出租方即被上诉人调整提高了整体出租房屋的出租价格，致使上诉人认为承租价格过高无法接受而不愿续租。由此，上诉人认为被上诉人违约而要求被上诉人赔偿其损失的请求，无事实依据，本院不予支持。鉴于上诉人在承租时投入较大，其自行转租或要求续租均为减少损失，而被上诉人坚持提高租金（2013年为38000元／年，2014年提高到89600元／年）不予协商的行为，则不排除被上诉人不愿将涉案房屋出租给上诉人的意愿。因此，被上诉人应对上诉人2013年经营餐厅的装修及设施投入予以8万元补偿较为适当。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销库尔勒市人民法院（2015）库民初字第53号民事判决书。二、被上诉人（原审被告）库尔勒市机关事务管理局于本判决生效后三十日内补偿上诉人（原审原告）张芳80000元。一审案件受理费2867.11元，二审案件受理费5734.20元，共计8601.31元，由上诉人张芳承担6020.92元，由被上诉人库尔勒市机关事务管理局承担2580.39元。本判决为终审判决。审判长 薛 文 敏审判员 阿 勒 腾审判员 敖登高娃二〇一五年六月十七日书记员 谷 轶 涓 搜索“”