（2015）哈民二民终字第665号

裁判日期: 2015-06-17

公开日期: 2016-03-29

案件名称

贾雪梅与哈尔滨市易名投资有限公司、哈尔滨市戴维斯商业经营管理有限公司合同纠纷二审民事判决书

法院

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

所属地区

黑龙江省哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贾雪梅,哈尔滨市易名投资有限公司,哈尔滨市戴维斯商业经营管理有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十四条，第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事判决书（2015）哈民二民终字第665号上诉人（原审原告）贾雪梅，住哈尔滨市南岗区。委托代理人刘继敏，黑龙江金诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）哈尔滨市易名投资有限公司，住所地哈尔滨经开区南岗集中区嵩山路33号喜镇大厦23层B座。法定代表人马敬仁，职务经理。委托代理人刘文卫，黑龙江蓝驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）哈尔滨市戴维斯商业经营管理有限公司，住所地哈尔滨经开区南岗集中区闽江路248号金地大厦3单元16层2号。法定代表人孙长勇，董事长。委托代理人黄金星，黑龙江蓝驰律师事务所律师。上诉人贾雪梅因与被上诉人哈尔滨市易名投资有限公司（以下简称易明公司）、哈尔滨市戴维斯商业经营管理有限公司（以下简称戴维斯公司）合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2014）外民二初字第711号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人贾雪梅及其委托代理人刘继敏，被上诉人易明公司的委托代理人刘文卫，被上诉人戴维斯公司的委托代理人黄金星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2012年5月24日，贾雪梅与易明公司签订了《商铺使用权转让合同》，以448655元购买了位于道外区太古街地下人防空间A区065A号5.3平方米和A区065B号4.76平方米的商铺，同时与戴维斯公司签订了《委托经营管理协议书》，双方约定：戴维斯公司支付给贾雪梅的年租金为商铺总价款的8%，委托经营管理期限为一年，自2012年10月1日起至2013年9月30日止。在委托经营管理期满后，双方经协商另行签订协议，戴维斯公司有权根据市场行情调整租金水平，原则上年租金不低于贾雪梅购买商铺总价款的8%。此后，贾雪梅将商铺交经戴维斯公司经营，戴维斯公司将店铺统一改造后对外出租。2013年9月合同期满后，由于戴维斯公司将贾雪梅店铺的年租金调整至购买商铺总价款的4%以下，贾雪梅不同意，引发双方纠纷。戴维斯公司自述，贾雪梅在与戴维斯公司签订的《委托经营管理协议书》期满后，贾雪梅就该商铺是否由戴维斯公司对外出租还有是由其自行对外出租没有明确表态。为了不破坏案外人的原整体装修，在案外人继续租赁的整体商铺中涉及贾雪梅商铺的部门没有被单独隔离开，但戴维斯公司没有对任何人收取自2013年10月1日至今的贾雪梅商铺租金。贾雪梅诉称：2011年7月起，易明公司以投资商的名义、戴维斯公司以运营商的名义在《新晚报》等媒体上多次联合刊登广告，向社会推销位于道外区太古街的地下商铺，其中承诺陶瓷、卫浴的商铺投资回报率为8％-14％。在看过广告等宣传资料后，2012年5月24日，贾雪梅与易明公司签订了《商铺使用权转让合同》，以448655元购买了位于道外区太古街地下人防空间A区065A号5.3平方米和A区065B号4.76平方米的商铺，同时与戴维斯公司签订了《委托经营管理协议书》，规定戴维斯公司支付给贾雪梅的年租金为商铺总价款的8％，并在贾雪梅所交的转让金中直接扣除。在贾雪梅与戴维斯公司的协议中还明确约定：以后的年租金原则上不低于贾雪梅购买商铺总价款的8％。此后，贾雪梅将商铺交戴维斯公司经营，戴维斯公司将店铺统一改造后对外出租。2013年9月，戴维斯公司在协议期满后，违反原承诺，将贾雪梅店铺的年租金调整至不足购买商铺总价款的4％以下，引发双方纠纷。诉讼请求：1、解除贾雪梅与易明公司签订的《商铺使用权转让合同》，易明公司退还转让金448655元，戴维斯公司承担连带责任；2、戴维斯公司给付租金，自2013年10月1日起至判决日止。按年租金商铺总价款的8％计算。易明公司辩称：贾雪梅诉求解除与易明公司签订的《商铺使用权转让合同》并退还转让金，无事实依据无法律依据，理由如下：1、贾雪梅与易明公司于2012年5月签订的《商铺使用权转让合同》，贾雪梅交款，易明公司在约定的时间内交付了商铺，双方各自的债务已经按照约定履行完毕，双方合同的权利义务已经终止，贾雪梅无权解除合同。2、易明公司曾经仅在《新晚报》、《生活报》媒体上做过商业广告（未在互联网及其他媒体上发布广告），但所有的广告均没有表明经购买者承诺，易明公司即受广告内容意思表示约束，所以依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条的规定易明公司的广告为商业广告且为要约邀请。3、依贾雪梅所称，易明公司发布广告信息称投资回报率年超过8%，在这种要约情况下，才购买了商铺以期得到回报。那么作为具有完全民事行为能力人的贾雪梅在2012年5月与易明公司签订《商铺使用权转让合同》时已经完全清楚合同内容，该合同并没有易明公司保证投资回报率的约定，更没有年超过8%的内容，所以即便假设贾雪梅称易明公司发布的广告信息为要约的观点成立，那么在贾雪梅签订《商铺使用权转让合同》时，双方已经将广告内容在合同内容去掉，仅约定商场整体委托给戴维斯公司统一进行商场管理，作为受要约人的贾雪梅事实上也已对要约的内容做出实质性变更，依据《中华人民共和国合同法》的规定为新要约，双方当事人又是采用合同书形式订立的合同，所以自双方当事人签字或者盖章时本案的《商铺使用权转让合同》依法成立，双方就商铺转让所涉及的权利义务应当以该合同确定的内容为依据。另外，本案商业广告假使为要约，贾雪梅予以承诺，合同的内容应当以承诺的内容为准。但贾雪梅与戴维斯公司在最终签订的《委托经营管理协议书》中明确约定了委托经营管理期限为一年，年租金为商铺总价款的8%，在合同签字时由戴维斯公司一次性支付给贾雪梅。贾雪梅与戴维斯公司并没有约定年租金为商铺总价款的8%的委托经营管理期限为三年或是更长的期间，相反，双方明确约定在委托经营期满后，即一年后双方经协商另行签订协议。戴维斯公司有权根据市场行情调整租金水平，原则上年租金不低于贾雪梅购买商铺总价款的8%，也即没有承诺保证年租金肯定不低于购买商铺总价款的8%。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同的规定，贾雪梅与戴维斯公司在签订《委托经营管理协议书》时，是对广告内容的变更，该《委托经营管理协议书》合法有效，贾雪梅应予遵守。4、易明公司与戴维斯公司均是独立的法人单位，各自具备独立的法律主体资格。易明公司与贾雪梅之间是商铺转让合同法律关系，贾雪梅与戴维斯公司之间系委托经营管理合同法律关系，贾雪梅将不同的法律关系集中在一个案件中诉讼不符合法律规定，属诉讼请求不明确，依法应当驳回。综上，易明公司无任何违约行为，贾雪梅无法定解除合同的事实与理由，故请求法院驳回贾雪梅的全部诉讼请求。戴维斯公司辩称：一、贾雪梅诉求解除与易明公司签订的《商铺使用权转让合同》并退还转让金，戴维斯公司承担连带给付责任，无事实依据无法律依据，理由如下：1、戴维斯公司与贾雪梅于2012年5月签订了期限为一年的《委托经营管理协议书》，戴维斯公司从未收取过贾雪梅的转让金，戴维斯公司与易明公司分别系二个独立的法人单位，贾雪梅诉求戴维斯公司承担连带给付责任无法律依据。2、戴维斯公司未在任何媒体上做过广告，在与贾雪梅签订《委托经营管理协议书》之前及签订该合同时未对贾雪梅有过任何要约或承诺投资回报率为8%的意思表示，相反，贾雪梅与戴维斯公司在签订的《委托经营管理协议书》中明确约定了年租金为商铺总价款8%的委托经营管理期限为一年。贾雪梅与戴维斯公司并没有约定年租金为商铺总价款的8%的委托经营管理期限为贾雪梅递交的广告中的年限，双方明确约定在委托经营期满后即一年后，双方经协商另行签订协议。戴维斯公司有权根据市场行情调整租金水平，原则上年租金不低于贾雪梅购买商铺总价款的8%。因此，贾雪梅称戴维斯公司承诺年租金为商铺总价款8%的事实不能成立。3、易明公司与戴维斯公司均是独立的法人单位，各自具备独立的法律主体资格。易明公司与贾雪梅之间是商铺转让合同法律关系，戴维斯公司与贾雪梅之间委托经营管理合同法律关系，贾雪梅将不同的法律关系集中在一个案件中诉讼不符合法律规定，属诉讼请求不明确，依法应当驳回。另外易明公司与戴维斯公司各自履行与贾雪梅之间的不同的合同，戴维斯公司对易明公司与贾雪梅履行的合同无连带义务，因此贾雪梅要求戴维斯公司对其向易明公司主张的诉求承担连带义务无法律依据。二、《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行。贾雪梅与戴维斯公司签订的《委托经营管理协议书》期限为一年，双方已经明确约定在委托经营期满后，双方经协商另行签订协议。由于戴维斯公司已经将一年的租金支付给贾雪梅，已经按照约定履行债务，所以在一年的委托经营管理期满后，双方合同的权利义务终止。又由于贾雪梅拒绝与戴维斯公司另行签订委托经营管理协议书，戴维斯公司已经不属于受托人，因此戴维斯公司无义务给付自2013年10月1日起至判决日止的租金。涉案商铺的使用权归贾雪梅，贾雪梅有权自行出租商铺并获取租金，其未出租的法律后果应由其本人自行承担。综上，贾雪梅的诉求无事实依据无法律依据，故请求法院驳回贾雪梅的全部诉讼请求。原审判决认为：贾雪梅与易明公司签订的《商铺使用权转让合同》，与戴维斯公司签订的《委托经营管理协议书》系双方真实意思表示，哈尔滨市人民防空办公室出具说明确认易明公司对哈尔滨市道外区太古街地下人防工程投资建设的商铺享有使用、收益、管理和经营权，有对商铺使用权进行转让的权利。两份合同均合法有效，双方权利义务履行均应当以合同约定的内容为准。本案的《商铺使用权转让合同》约定：“本合同自双方签订之日起生效”，所以双方就商铺转让所涉及的权利义务应当以该合同确定的内容为准。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条关于合同解除的规定，易明公司在与贾雪梅书面签订《商铺使用权转让合同》后按照约定将涉案商铺交付给贾雪梅，易明公司的交付义务已经按照合同约定履行完毕，不符合法律规定合同解除的要件，且易明公司、戴维斯公司均为独立的法人，依据《中华人民共和国民法通则》第八十七条的规定，易明公司对戴维斯公司的民事行为无承担连带责任的法律依据。贾雪梅要求解除与易明公司签订的《商铺使用权转让合同》并退还转让金，无事实和法律依据，故对贾雪梅要求解除其与易明公司签订的《商铺使用权转让合同》，易明公司退还转让金448655元，戴维斯公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。贾雪梅诉称易明公司以投资商的名义、戴维斯公司以运营商的名义在新晚报等媒体上多次联合刊登广告，向社会推销位于道外区太古街的地下商铺，其中承诺陶瓷、卫浴的商铺的投资回报率为8%—14%。贾雪梅在看过广告等宣传资料后才与易明公司签订了《商铺使用权转让合同》，同时与戴维斯公司签订了《委托经营管理协议书》。贾雪梅认为易明公司、戴维斯公司发布的广告内容明确，属于要约，因此应当依照易明公司、戴维斯公司联合发布广告信息声称投资回报率年超过8%履行。《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束；第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案中，商业广告的内容不符合《中华人民共和国合同法》第十四条规定的要件，即不符合“表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”的要件；该商业广告的内容只是一种商业宣传，属于要约邀请。双方应当以《委托经营管理协议书》约定的内容为准，合同有效期自2012年10月1日起至2013年9月30日止，委托经营管理期满后，双方经协商另行签订协议。由于双方在经营管理期满后未达成协议，该《委托经营管理协议书》双方权利义务终止。但是目前戴维斯公司对该商铺依然没有交付贾雪梅，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”参照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，该商铺租金应当比照双方签订的《委托经营管理协议书》约定商铺总价款的8％，自2013年10月1日起至本判决生效之日止计算。据此判决：一、戴维斯公司支付贾雪梅租金，自2013年10月1日起至本判决生效之日止，年租金按商铺总价款448655元的8％计算，于本判决生效后立即付清。二、驳回贾雪梅其他诉讼请求。案件受理费4014元，由贾雪梅负担3314元，戴维斯公司负担700元，戴维斯公司负担部分于本判决生效后立即给付贾雪梅。贾雪梅不服原审判决，向本院提起上诉称：易明公司、戴维斯公司在报纸上联合刊登的广告是合同的有效组成部分，内容具体明确，该广告应为要约。现在的租金支付与易明公司、戴维斯公司原承诺发生明显改变，与其销售时签订的不低于8%已完全不同，无法达到合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，可以解除合同。从宣传资料上可以显示，易明公司与戴维斯公司共同发布虚假广告，因此，易明公司与戴维斯公司均是广告主，对贾雪梅的经济上的损害都负有不可推卸的责任，戴维斯公司应承担连带退款责任。易明公司是否有权转租、转让案涉商铺没有相关证据证明。原审不支持贾雪梅解除合同诉请，只判戴维斯公司支付至判决日止的租金，变相侵害了贾雪梅的合法权益，不能从根本上解决问题。另外，请求确认超出合同法规定的20年最长租赁期的这部分无效。易明公司、戴维斯公司在新闻媒体上大肆刊登广告宣传，涉嫌非法吸收公众存款，涉嫌刑事犯罪请求移送公安机关处理。上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持贾雪梅的原审诉讼请求。易明公司辩称：易明公司有正规的工商注册，有合理的经营范围，有合法的审批手续以及人民防空建设许可，建设的涉案工程，依据人民防空法第五条的规定，作为投资方的易名公司它对于自己投资建设的涉案工程他是享有管理使用收益的权利，既然享有上述三项权利，易明公司当然也有依法转让使用权的相关权利，因此，易名公司与贾雪梅签订的商铺使用权转让合同内容合法、主体合法是应当受到法律的保护，不存在违反法律或者刑事法律的规定，根本不属于所谓的非法吸收公众存款，因为易明公司已经按照合同当中的约定在贾雪梅将商铺购买价款交付给易明公司之后，易明公司已将商铺交给贾雪梅，双方合同的权利义务已经履行完毕，涉及不到刑事犯罪的问题。易明公司与贾雪梅之间是一种商铺使用权转让合同关系，而不是租赁合同关系，租赁的合同关系的最长期限才是20年，而商铺使用权转让合同的期限在法律上并没有明确的规定，所以贾雪梅强调的所谓最长租赁期限与本案无关。戴维斯公司辩称：戴维斯公司与贾雪梅签订租赁期限为一年已经期限届满，不存在超过20年租赁期限的问题。在二审庭审过程中，贾雪梅举示商铺的格式图照片一份。意在证明：商铺原始格局销售时候的状态，能够说明贾雪梅购买商铺所在的位置和商业价值，两个商铺是相邻的。结合原审提供的证据来证明现在是无法恢复原状的，所以要求解除合同退款。易明公司、戴维斯公司的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性、关联性有异议，证明不了格式图跟本案涉案的工程有关系，该证据不属新证据。本院认证意见为：因该照片不能确定反映的是案涉商铺的原始状态，证明不了案涉商铺被改变原始状态，故本院对该证据不予采信。本院经审理认定的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：关于案涉合同是否有效的问题。哈尔滨市人民防空办公室系城市人防工程的管理主体，其出具的《情况说明》对案涉人防工程的相关事实具有证明力，原审判决据此确认易明公司对哈尔滨市道外区太古街地下人防工程投资建设的商铺享有使用、收益、管理和经营权，有对商铺使用权进行转让的权利正确。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束；”第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”本案中，易明公司在涉案商铺销售阶段在《新晚报》等媒体上所作的广告中对商铺的“预计净收益”、“预计租金回报率”达到8%到14%的表述是其宣传内容的一部分，属于商业广告，是易明公司为推销商铺进行的一种商业行为，其目的是为了宣传所销售商铺的优越性，并以此吸引不特定的消费者购买其销售的商铺，该内容并未最终写进双方签订的《商铺使用权转让合同》中，其法律性质应属于要约邀请。因此，贾雪梅以租金回报率未达到广告宣传的标准为由，主张易明公司、戴维斯公司存在欺诈，缺乏事实和法律依据。案涉《商铺使用权转让合同》及《委托经营管理协议书》是本案当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同有效。贾雪梅上诉提出的易明公司、戴维斯公司存在涉嫌非法吸收公众存款问题，与本案民事纠纷的审理无关，其如有相应的线索、材料应向公安机关举报。贾雪梅上诉提出的超出最长期限20年部分无效的问题，因双方不属于租赁关系，其该项上诉理由亦无法律依据。关于该合同是否存在应予解除的情形问题。双方当事人依照案涉《商铺使用权转让合同》与《委托经营管理协议书》的约定履行了各自的义务，不存在约定或者法定的解除合同的情形，故原审判决驳回贾雪梅请求解除其与易明公司签订的《商铺使用权转让合同》，返还转让款的诉讼请求并无不当。因合同不符合解除条件，故不存在易明公司与戴维斯公司承担连带责任退还贾雪梅转让金的问题。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4014元，由贾雪梅负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周力平代理审判员　　辛吉雁代理审判员　　闫建筑二〇一五年六月十七日书　记　员　　王梦薇安娜微信公众号“”