（2015）漳民终字第501号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-09-23
案件名称
陈莉婷与漳州中扬房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）漳民终字第501号上诉人（原审原告）陈莉婷，女，1983年8月28日出生，汉族，农民，住福建省诏安县。委托代理人沈克云，福建恒鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）漳州中扬房地产开发有限公司，住所地诏安县深桥镇人民政府办公楼前楼10-11号。法定代表人李丽桂，董事长。委托代理人沈锦生，福建诚智律师事务所律师。上诉人陈莉婷因与被上诉人漳州中扬房地产开发有限公司（以下简称“漳州中扬公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服诏安县人民法院（2014）诏民初字第297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈莉婷的委托代理人沈克云、被上诉人漳州中扬公司的委托代理人沈锦生等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：买受人陈莉婷与出卖人漳州中扬公司于2012年8月22日签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于诏安县文体中心东侧“南洋?新加坡”19号楼××号房，建筑面积122.100平方米，单价每平方米3730元，总价款人民币455433元（其中首付137433元，318000元为按揭贷款）。合同约定出卖人应于2013年6月30日前将符合交房条件的商品房交付买受人使用。否则，逾期超过90日交房，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，买受人依合同约定于2012年8月25日将首付款人民币137433元支付给出卖人，按揭款项人民币318000元也于2012年7月25日发放到出卖人账户。之后，出卖人至2013年12月30日经依法组织勘察、设计、施工、监理等单位对该商品房所在的建筑的1、基础、主体、室内外装饰工程、防水工程；2、给排水工程、消防工程；3、建筑电气安装工程；4、电梯安装工程；5、室外工程等工程项目已按设计完成的工程项目，进行了竣工验收合格，并经诏安县城乡规划建设局确认。出卖人于2014年1月1日公证向买受人送达交房通知，通知买受人应于2014年1月5至6日前交房，买受人认为该商品房不符合交房条件，未接收房屋。2014年4月15日，出卖人就本案讼争商品房向诏安县公安消防大队提交消防竣工验收备案。2014年5月1日，出卖人又通过《闽南日报》向购房户发出公告，再次通知购房户于2014年5月10日前与出卖人办理交房。买受人至今未接收房屋，于2014年2月12日向本院提起诉讼。原审判决认为：双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。买受人已按合同约定支付了首付款，并办理按揭贷款，将全部购房款支付给出卖人。而出卖人未能在双方合同约定的交房时间，2013年6月30日前交付房屋，构成违约。2013年12月30日本案讼争商品房符合双方约定的交房条件后，出卖人于2014年1月1日以公证方式向买受人送达交房通知，通知买受人应于2014年1月5日至6日前收房，符合法律规定与合同约定，本案讼争商品房的交付时间应确定为2014年1月6日。扣除影响出卖人正常施工的天数为2天，因此，出卖人逾期交房天数为187天，根据双方签订的《商品房买卖合同》第8、9条关于逾期超过90日交房，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金的约定，本案出卖人应支付的逾期交房违约金应为25549.8元，计算式为（137433＋318000）×187天×0.3‰=25549.8元。买受人认为，本案讼争商品房未通水、电、闭路等设施，出卖人存在严重违约，出卖人至今仍不能将合适居住并经验收合格的商品房交付买受人使用，且不能以完成消防报备作为本案讼争商品房已完成消防验收的依据。经审查，买受人的上述主张缺乏事实和法律依据，不予支持。买受人又认为降水量大于或等于10毫米的降雨不属于不能施工的自然灾害天气，以及降雨可能不集中在施工区，但却未明确提出不影响施工的具体日期、相应的理由，以及支持其反驳对方主张的合法、有效的证据，故不予采信。出卖人认为降雨天气120天应予扣除的主张亦缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、漳州市中扬房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈莉婷逾期交房违约金（自2012年7月1日起计算至2014年1月6日止）25549.8元；二、驳回陈莉婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费535元，由被告漳州市中扬房地产开发有限公司负担。被告漳州市中扬房地产开发有限公司应负担的费用先由原告陈莉婷垫付，执行时再由被告漳州市中扬房地产开发有限公司付还原告陈莉婷。宣判后，原审原告陈莉婷不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人陈莉婷上诉称：（1）原判将出卖人通知交付讼涉商品房的时间2014年1月作为符合交房条件和结算交房的终止时间，与双方合同的约定和法律的规定不符，系属错误；讼涉商品房迄今仍不具备交房条件，故出卖人应承担逾期交房违约责任至符合约定和法定的交房之日止；（2）原审将降雨量大于或等于10毫米的天数认定为可延期交房的天数，缺乏依据，因出卖人并未举证此种天气情况下其确实延误工期，且未依约书面通知买受人。据此，请求二审依法撤销原判，改判漳州中扬公司应支付违约金（自2013年6月30日起至实际交房之日止，每日按455433元的万分之三计算），漳州中扬公司先支付逾期交房违约金29375元，余下违约金自2014年2月1日计算至实际交房之日止。被上诉人漳州中扬公司答辩称：（1）讼争房屋所在楼房于2013年12月30日经竣工验收合格，而后出卖人于2014年1月1日依约公证通知买受人交房，故出卖人逾期交房违约金应计算至2014年1月1日止；（2）根据双方合同约定，施工过程中，因自然灾害天气造成无法正常施工的，可按日予以延期交房，据实计算本为120天，但出卖人对此不提出上诉。据此，请求二审依法驳回陈莉婷的上诉请求。本院查明，庭审中，双方当事人均陈述对原审判决认定的事实无异议，本院予以确认。另查明：（1）双方于《商品房买卖合同》第二条约定买受人购买的商品房为“预售商品房”。合同第八条约定出卖人交付买受人的商品房应当同时符合下列各项约定条件：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。第八条还约定如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已经达到的有关证明文件原件……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。（2）《商品房买卖合同》第八条还约定，遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。《合同补充协议》第八条约定本项目遇到自然灾害天气造成无法正常施工而延期的，出卖人可据实予以延期交房，出卖人不承担延期交房的违约责任。（3）2014年11月21日，诏安县城乡规划局对于讼争商品房所在的建设项目的竣工质量验收予以确认。此后，漳州中扬公司未再书面通知买受人办理讼争商品房的交付手续。上述事实有双方《商品房买卖合同》及其补充协议，诏安县城乡规划局2014年11月21日《证明》，以及双方当事人一、二审庭审一致陈述等为据，可以认定。本院认为：双方于《商品房买卖合同》第二条约定买受人购买的商品房为“预售商品房”，故本案原审定性为商品房销售合同纠纷有误，应纠正为商品房预售合同纠纷。本案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，漳州中扬公司未依约如期交付讼涉商品房，已构成违约，其应承担违约责任。本案焦点在漳州中扬公司的违约责任的终止时间的认定。商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。本案中，尽管讼涉商品房于2013年12月30日经竣工验收合格，但诏安县城乡规划局于2014年11月21日才对于讼争商品房所在的建设项目的竣工质量验收予以确认（该县为开展规划条件核实工作，实践中城乡规划局的审核确认视为通过规划条件核实），故至该日讼涉商品房才全部具备了交付使用的法定和约定条件。因漳州中扬公司自该日后未再根据双方合同的约定书面通知买受人办理交付使用手续，故漳州中扬公司应支付逾期交房违约金给买受人，直至其依约再次通知买受人办理交房手续。原审判决关于漳州中扬公司逾期交房违约责任终止时间和相应违约金的认定与合同法的规定和双方合同的约定相悖，系属错误，应予纠正；陈莉婷有关逾期交房违约金应计算至符合约定的实际交房之日止的上诉主张与法、与约相符，应予采纳。关于漳州中扬公司能否延期交房以及延期交房天数的认定问题，漳州中扬公司所举证的诏安县气象局的《证明》和《施工监理日记记录》足以证明2012年8月22日至讼争商品房竣工验收之日，共有2天因降雨而无施工。本案双方当事人对于关于遭遇“不可抗力”之日起30日内履行告知义务应否作为影响延期交房的条件存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于合同解释的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同的目的等确定该条款的意思，从而确定当事人订立合同时的真意，明确当事人的权利义务关系。从合同第八条的内容来看，其目的是确定讼涉商品房的交付期限和延期交付的条件，从最适合合同目的角度解释关于告知义务的约定，因有无履行告知义务并不影响“不可抗力”事件的客观存在，该告知义务实质上仅是起到通知陈莉婷让其决定是否与漳州中扬公司“协商同意解除合同或变更合同”的作用，故不应作为影响延期交房的条件。故陈莉婷关于该2天不可延期交房的上诉主张没有事实和合同依据，不予采纳。依双方的合同约定，漳州中扬公司未能在2013年6月30日前交付房屋，逾期交房的违约金应从2013年7月1日起计算。原判第一项的逾期交房违约金虽体现从2012年7月1日起计付，但其计算违约金是从2013年7月1日起计付，而非从2012年7月1日起计付，属笔误。综上，陈莉婷关于逾期交房违约金的上诉主张有事实和法律依据，应予采纳，其上诉请求应予支持，其中自2013年7月1日至2014年1月31日为455433元×（214－2）天×0.3‰＝28965.53元；关于因降雨而无施工的2天不能作为可延期交房天数的上诉主张，没有事实和合同依据，不予采纳，该上诉请求均不予支持。原判对于漳州中扬公司逾期交房违约责任终止时间和相应违约金的认定与事实、合同和法律的规定不符，致使判决结果错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销诏安县人民法院（2014）诏民初字第297号民事判决；二、被上诉人漳州中扬房地产开发有限公司应支付给上诉人陈莉婷逾期交付诏安县文体中心东侧“南洋?新加坡”19号楼××号房屋的违约金，其中，于本判决发生法律效力之日起10日内支付自2013年7月1日至2014年1月31日止的违约金28965.53元；于双方办理该房屋交付手续之日，支付自2014年2月1日起至被上诉人漳州中扬房地产开发有限公司书面通知上诉人陈莉婷办理该房屋交付手续之日止，按已付购房款455433元的日万分之三计算的违约金；被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各人民币535元，均由被上诉人漳州中扬房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长花絮审判员翁艺晖审判员李凌二〇一五年六月十七日书记员卢杰附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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