（2014）静民一（民）初字第2143号

裁判日期: 2015-06-17

公开日期: 2015-08-11

案件名称

上海静融实业发展有限公司与上海黑桃皇文化传播有限公司、茹洁等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市静安区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海静融实业发展有限公司,上海黑桃皇文化传播有限公司,茹洁,吴旭峰,程银宝,薛晶铭

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

中华人民共和国上海市静安区人民法院民事判决书（2014）静民一（民）初字第2143号原告上海静融实业发展有限公司。法定代表人王启明。委托代理人董明慧。被告上海黑桃皇文化传播有限公司。法定代表人卢根娣。委托代理人徐汶瑞。被告茹洁。被告吴旭峰。被告程银宝。委托代理人邢素英，上海祁长宇律师事务所律师。委托代理人周长国，上海祁长宇律师事务所律师。被告薛晶铭。原告上海静融实业发展有限公司诉被告上海黑桃皇文化传播有限公司（以下简称：黑桃皇公司）、茹洁、吴旭峰、程银宝、薛晶铭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海静融实业发展有限公司的委托代理人董明慧，被告黑桃皇公司的委托代理人徐汶瑞，被告程银宝的委托代理人邢素英到庭参加诉讼。被告茹洁、吴旭峰、薛晶铭经本院合法传唤未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告上海静融实业发展有限公司诉称，2013年9月10日，原告与被告茹洁、吴旭峰、程银宝、薛晶铭（以下简称：四被告）签订《上海市房屋租赁合同》，将本市南京西路XXX号XXX楼南面，建筑面积696.57平方米的房屋出租给四被告，租赁期限自2013年10月1日起至2016年9月30日止，月租金人民币158，905.03元（以下币种均为人民币）。同日，四被告向原告出具《情况说明》一份，承诺在新公司注册后，将租赁合同项下的权利义务全部转由新公司承受，四被告对新公司所负义务承担连带责任。此后，四被告作为股东投资设立了被告黑桃皇公司。2013年10月1日，原告与被告黑桃皇公司重新签订《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，将承租人变更为被告黑桃皇公司。因被告黑桃皇公司长期拖欠租金，原告催讨无着，无奈于2014年6月7日书面通知被告黑桃皇公司解除租赁合同。由于被告黑桃皇公司拒不搬离租赁房屋，故原告诉至法院要求判令：1、确认原告与被告黑桃皇公司签订的《上海市房屋租赁合同》（包括补充协议在内）于2014年6月8日解除；2、被告黑桃皇公司立即迁出本市南京西路XXX号XXX楼南面房屋，将房屋返还给原告；3、被告黑桃皇公司向原告支付拖欠的2014年5月1日至2014年6月8日止的租金200，699.23元；4、被告黑桃皇公司向原告支付自租赁合同解除之日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费（按照10元／平方米／日计算）；5、被告黑桃皇公司向原告支付租赁优惠期的租金差价317，810.06元（158，905.03元／月×2个月）；6、被告黑桃皇公司向原告支付违约金953，430.18元（158，905.03元／月×6个月）；7、被告黑桃皇公司向原告支付拖欠租金的滞纳金直至实际付清之日止（按照每日0.3%的标准，其中2014年1月租金计算97天，2014年4月租金计算57天，2014年5月租金自2014年5月1日起、2014年6月1日至6月8日租金自2014年6月1日起，均计算至实际付清之日止）；8、被告茹洁、吴旭峰、程银宝、薛晶铭对上述第3-7项付款义务承担连带担保责任。被告黑桃皇公司辩称，原、被告之间签订过一份补充条款、一份补充协议，两份协议对于付款时间的约定是不一样的。被告黑桃皇公司认为应当根据第一份补充条款来确定付款时间，故原告的催款时间是不对的。原告错误催款并多次断电，导致被告黑桃皇公司无法经营。因此，被告黑桃皇公司愿意在继续履行租赁合同的前提下支付拖欠的租金至2014年6月8日，之后因为原告断电，被告没有实际使用系争房屋，不同意支付租金等费用。本案纠纷系原告违约在先，故不同意承担原告主张的各项违约责任。被告茹洁、吴旭峰、程银宝、薛晶铭共同辩称，四被告未实际参与被告黑桃皇公司的任何经营活动，对被告黑桃皇公司的经营情况完全不知情。《情况说明》并非四被告亲笔所签，故不同意承担连带担保责任。经审理查明，本市南京西路XXX-XXX号（双）、凤阳路XXX号XXX-XXX层，建筑面积7，709.46平方米的房屋系原告所有。2013年9月10日，原告（甲方）与四被告（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租本市南京西路XXX号XXX楼南面建筑面积696.57平方米的房屋（以下简称：系争房屋）作为商业使用，租赁期限自2013年10月1日起至2016年9月30日止；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金的6倍支付违约金。双方在该合同补充条款中还约定：2013年10月1日至2015年9月30日每日每平方米建筑面积租金为7.5元，月租金158，905.03元，2015年10月1日至2016年9月30日每日每平方米建筑面积租金为7.88元，月租金166，956.21元；租金支付方式为月付，先付后用，如遇节假日，则提前至节假日之前的最后一个工作日，首月租金应在2013年10月1日前支付，第二个月起每月租金应在该月28日（日历日）支付，租赁期届满最后一个月的租金应在届满前一个月1日（日历日）前支付；乙方应于本合同签署后三个工作日内向甲方支付租赁保证金317，810.06元；乙方就该房屋优惠期为2013年10月1日至2014年1月31日，乙方需于交房前向甲方支付该优惠期一个月的租金158，905.03元，如本合同由于乙方违约导致合同终止，则视为乙方自始不享有优惠期，乙方应按照合同约定的租金标准向甲方补缴优惠期内的租金；乙方逾期支付租金或其他应付费用的，每逾期一日，则乙方应按逾期费用的0.3%支付滞纳金，乙方逾期支付达20日的，甲方在提前48小时书面通知乙方的前提下，有权停止向该房屋提供空调、供电、供水和其他物业管理服务，甲方对乙方因此受到损失不承担任何责任；乙方应在租赁期限届满日或按本合同条款提前解除日归还该房屋，每逾期一日，乙方应按每平方米10元向甲方支付房屋占用使用费，乙方还应承担占用期间的物业管理费和其他一切费用；如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方逾期归还该房屋超过3日的，经甲方书面催告（该等催告自送达乙方承租的该房屋即视为生效），乙方于3日内仍不能搬出该房屋内的设备、设施、装修及物品等的，视为乙方授权甲方采取任何甲方认为合理的方式对其进行处置（包括但不限于拍卖、变卖、转移仓储等），处置所得可用于抵扣甲方的损失，由此给乙方造成的任何损害或损失，甲方不承担任何责任。上述合同签订后，四被告向原告支付了租赁保证金317，810.06元以及优惠期租金158，905.03元，双方开始履行合同。2013年9月29日，四被告作为股东以系争房屋为经营地址注册成立了被告黑桃皇公司，被告茹洁担任法定代表人。2013年10月1日，原告（甲方）与被告黑桃皇公司（乙方）重新签订《上海市房屋租赁合同》，将承租人变更为被告黑桃皇公司，其余合同内容与四被告所签第一份合同完全一致。同时，原告、案外人上海静金物业管理有限公司（甲方）与被告黑桃皇公司（乙方）还签订《补充协议》一份，约定：租金支付方式为每次付两个月，先付后用，首笔租金应在2013年10月1日前支付，从第二笔租金起每笔租金应在逢双月的28日（日历日）支付，租赁期届满最后一笔的租金应在届满前两个月1日（日历日）前支付；本《补充协议》作为《上海市房屋租赁合同》的组成部分，与合同具有同等效力，合同有关条款与本《补充协议》不一致的，以本《补充协议》为准。由于被告黑桃皇公司未按时支付租金，原告曾多次发《催款通知书》、《二次催款通知书》进行催讨。2014年4月8日，被告黑桃皇公司向原告支付了2014年1月的租金158，905.03元。2014年4月23日，被告黑桃皇公司向原告递交《关于抵扣租金的申请书》，以资金周转困难为由申请将租赁保证金现行垫付两个月的租金，另一个月的租金最迟于2014年4月30日前缴清，待经营情况改善后保证半年内将保证金补回。原告同意了被告黑桃皇公司的上述申请。由于被告黑桃皇公司未按承诺如期支付租金，原告催讨无着于2014年5月28日采取了停电措施。被告黑桃皇公司于当日支付了2014年4月的租金158，905.03元，原告恢复供电。此后，被告黑桃皇公司仍未按时支付2014年5月、6月的租金，故原告于2014年6月8日向被告黑桃皇公司送达《关于解除汇银大厦4楼（南面）房屋租赁合同的通知》，原告并于当天停止对系争房屋的供电。被告黑桃皇公司虽停止经营，但未将系争房屋返还给原告，故原告于2014年6月19日发出《关于归还租赁房屋的催告通知》。由于被告黑桃皇公司既未搬离也未支付拖欠的租金，故原告诉讼来院要求判如所请。又查，2014年9月2日，被告黑桃皇公司的法定代表人变更为卢根娣。审理中，原告提供2013年9月10日《情况说明》一份，内容为：承租人茹洁等于2013年9月10日与贵司签订了关于本市南京西路XXX号汇银大厦4层南面面积696.57平方米房屋的《房屋租赁合同》及《物业管理合同》（以下统称《合同》），用于设立公司（以下简称“新公司”）经营之用。因新公司尚在申请注册之中，承租人就有关情况说明如下：1、新公司注册后，若贵司同意，承租人愿将《合同》项下的权利义务全部转由新公司承受；2、在新公司作为新承租人后，承租人对新公司在《合同》项下向贵司所负的义务承担连带责任。落款处加盖了被告黑桃皇公司的公章，并签有四被告的名字。四被告对《情况说明》均有异议，认为完全不知情，落款处的名字并非四被告本人所签。被告黑桃皇公司则对《情况说明》上的公章没有异议，当时原告要求提供签字盖章的《情况说明》，否则不同意交房，在此情况下，被告黑桃皇公司只得找了四个不相干的员工签署四被告的名字后将《情况说明》交给了原告。经本院行使释明权，原告表示《情况说明》系与第一份《上海市房屋租赁合同》同一天签署的，并且是一起交给原告的，故原告有充分理由相信《情况说明》是四被告所签，不要求申请笔迹鉴定。被告黑桃皇公司虽要求取走系争房屋内的物品，但不同意交还房屋，要求继续履行房屋租赁合同。被告黑桃皇公司还提出，原告提出按照每日0.3%计算逾期付款滞纳金，标准过高，请求法院予以调整。以上事实，由原告提供的《上海市房地产登记簿》、《上海市房屋租赁合同》两份、《补充协议》、《催款通知书》、《二次催款通知书》、《关于抵扣租金的申请书》、银行进帐单、保证金收据、租金发票、《关于解除汇银大厦4楼（南面）房屋租赁合同的通知》、《关于归还租赁房屋的催告通知》，以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原告与被告黑桃皇公司签订的《上海市房屋租赁合同》以及《补充协议》是当事人的真实意思表示，合法有效，合同各方均应恪守履行。《上海市房屋租赁合同》与《补充协议》虽然是同时签订的，但《补充协议》明确约定合同有关条款与本《补充协议》不一致的，以本《补充协议》为准。因此，《上海市房屋租赁合同》中补充条款关于付款时间的约定与《补充协议》相关内容不一致的，应以《补充协议》中“租金支付方式为每次付两个月，先付后用”为准。被告黑桃皇公司逾期不支付租金累计已经超过一个月，构成根本违约，原告有权行使合同约定的单方解除权，《上海市房屋租赁合同》自书面解除通知送达被告黑桃皇公司之日，即2014年6月8日起解除。合同解除后，被告黑桃皇公司应立即腾空迁出系争房屋，将房屋交还给原告，并与原告结清租赁合同期间（2014年5月1日至2014年6月8日）拖欠的租金200，699.23元。由于被告黑桃皇公司继续占用系争房屋，应按照合同约定每日每平方米10元的标准向原告支付房屋使用费直至交还房屋之日止。双方合同约定，被告黑桃皇公司逾期支付租金达20日的，原告有权停止对系争房屋的各项供应，故被告不能以停电为由不支付房屋使用费。房屋租赁合同因被告黑桃皇公司违约而提前解除，原告要求被告黑桃皇公司承担相当于6个月租金的解除合同违约金并支付优惠期租金差价的诉讼请求，符合合同约定，本院予以准许。被告黑桃皇公司逾期支付租金，还应支付逾期付款违约金，但合同约定每日0.3%的标准过高，本院酌情调整为每日0.5‰。《情况说明》的落款时间虽与第一份《上海市房屋租赁合同》是同一天，但并不能据此推定《情况说明》上的签字是由四被告亲笔签名。当事人对自己所主张的事实负有举证责任，因原告未能举证证明《情况说明》是四被告的真实意思表示，故该《情况说明》对四被告没有法律约束力。原告要求四被告对被告黑桃皇公司租赁合同项下的义务承担连带清偿责任，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海静融实业发展有限公司与被告上海黑桃皇文化传播有限公司就本市南京西路XXX号XXX楼南面建筑面积696.57平方米房屋签订的《上海市房屋租赁合同》以及《补充协议》于2014年6月8日解除；二、被告上海黑桃皇文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空迁出本市南京西路XXX号XXX楼南面建筑面积696.57平方米的房屋，将房屋交还原告上海静融实业发展有限公司；三、被告上海黑桃皇文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静融实业发展有限公司欠租200，699.23元；四、被告上海黑桃皇文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每日每平方米10元的标准支付原告上海静融实业发展有限公司自2014年6月9日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费；五、被告上海黑桃皇文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静融实业发展有限公司优惠期的租金差价317，810.06元；六、被告上海黑桃皇文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静融实业发展有限公司解除合同违约金953，430.18元；七、被告上海黑桃皇文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每日0.5‰的标准支付原告上海静融实业发展有限公司逾期付款违约金，其中2014年1月租金计算97天，2014年4月租金计算57天，2014年5月租金自2014年5月1日起、2014年6月1日至6月8日租金自2014年6月1日起，均计算至判决生效之日止；八、原告上海静融实业发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20，042.40元，由被告上海黑桃皇文化传播有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起被告程银宝在三十日内，其余当事人在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　姚　青审　判　员　　刘志宏人民陪审员　　梁钟芳二〇一五年六月十七日书　记　员　　黄青兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”