（2015）怀民初字第02921号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-11-03
案件名称
陈德仁与许朝义农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市怀柔区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈德仁,许朝义
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀民初字第02921号原告陈德仁，男，1956年6月24日出生。委托代理人韩德镇，北京市环亚律师事务所律师。委托代理人孙金华，北京市环亚律师事务所律师。被告许朝义，男，1961年7月18日出生。委托代理人邓少东，北京邓少东律师事务所律师。原告陈德仁与被告许朝义农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李万纯独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈德仁及其委托代理人韩德镇，被告许朝义及其委托代理人邓少东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈德仁诉称，在北京市怀柔区杨宋镇仙台村×号建有正房三间、西厢房五间、东厢房二间。2003年，原告将上述房屋、院落及附属设施的房屋出卖给了被告，双方约定价款30000元，原告将该房屋的集体土地使用证一并交给了被告。宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不得非法转让。被告系北京市怀柔区汤河口镇许营村户口，非仙台村村民，按照法律规定不享有该村宅基地使用权。原、被告就上述房屋的买卖违反了我国法律法规的规定，属无效。故原告诉至法院，要求法院判决：1、确认原、被告于2001年和2003年就位于北京市怀柔区杨宋镇仙台村的房屋（正房三间、西厢房五间、东厢房二间）、院落及附属设施的房屋达成的买卖协议无效；2、被告将位于北京市怀柔区杨宋镇仙台村房屋（正房三间、西厢房五间、东厢房二间）、院落及附属设施的全部房屋返还给原告（价值30000元）；3、诉讼费及其他费用由被告承担。被告许朝义辩称，一、2001年我与原告签订了房产买卖协议，上有怀柔区杨宋镇仙台村民委员会和怀柔县杨宋镇人民政府的盖章，后原告把院落及房屋交给了我。2003年3月6日，我与原告的爱人陈淑霞签订了买卖房屋协议，约定买卖房屋款为30000元。上述协议均为双方真实意思表示，合同应为有效。二、原告在2001年卖房时已经是居民，户口已经不在仙台村，落户到怀柔县畜牧水产局。我是怀柔区汤河口镇许营村农民身份，享有农村宅基地使用权，并在入住后对房屋进行了翻建。三、我现居住房是唯一住房，如果认定无效，我将无家可归。综上，我不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2001年11月14日，陈德仁与许朝义签订房产买卖协议书，约定陈德仁将位于北京市怀柔区杨宋镇仙台村×号院的房屋以8000元的价格卖给许朝义。2003年3月6日，许朝义与陈德仁之妻陈淑霞签订买卖房屋协议，约定陈德仁夫妻将坐落在北京市怀柔区仙台村的北房三间以30000元价格卖给许朝义。法庭审理过程中，陈德仁表示2003年的房屋买卖均由妻子陈淑霞主持的，陈淑霞认可协议上本人签字。双方均认可涉诉院落房屋的实际成交价格为30000元，陈德仁亦认可收到许朝义卖房款30000元，同时陈德仁将仙台村×号院落及该院落的集体土地建设用地使用证交付给许朝义。许朝义入住后对房屋进行了一定的翻建，现居院落情况为北房三间、西厢房五间、东厢房三间，南房一间、门道一座，院内封顶。另查，许朝义家庭成员三人，三人居住在涉诉院落至今。另查明，许朝义户口登记在北京市怀柔区汤河口镇许营村。庭审中，本院向许朝义释明可以就返还购房款及赔偿损失提出反诉请求，许朝义认为该房屋买卖协议有效，表示不予反诉。上述事实，有原、被告当庭陈述、宅院地使用许可证、集体土地建设用地使用证、户口本复印件等相关证据在案佐证。本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》，宅基地属于农民集体所有。农民房屋是农村集体经济组织为保障本集体经济组织成员的居住而允许其在农民集体所有的宅基地上建造的房屋。本案中，涉诉农村房屋买受人许朝义并非北京市怀柔区杨宋镇仙台村村民，不属于仙台村集体经济组织成员，故不具备购买该村集体土地上建设之房屋的资格，因此双方就涉诉院落签订的房屋买卖协议虽系双方当事人真实意思表示，但因违反国家法律、政策，应属无效。根据合同无效的处理原则，“因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任”的规定，许朝义应将购买的房屋连同宅基地返还给陈德仁。庭审中，本院向许朝义释明其可以提出反诉请求，要求陈德仁返还购房款及赔偿损失，许朝义坚持认为该房屋买卖协议有效，表示不予反诉。故本案对双方的房屋买卖协议无效导致的过错责任承担、赔偿损失等问题不能一并做出处理。另外，鉴于本案目前的证据显示许朝义在他处没有住房及长期居住涉诉院落的现实，应给予许朝义一定的返还房屋的期限，以便许朝义利用该期限尽快解决住房问题。在房屋没有返还前，许朝义有义务对诉争的房屋及其附属设施维持现状。综上，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告陈德仁与被告许朝义于二○○一年十一月十四日签订的《房产买卖协议书》及二○○三年三月六日签订的《买卖房屋协议》无效。二、被告许朝义于本判决生效后三个月内将位于北京市怀柔区杨宋镇仙台村×号院内的房屋及院落腾空后返还给原告陈德仁。案件受理费二百七十五元，由原告陈德仁负担二百二十元（已交纳），由被告许朝义负担五十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 李万纯二〇一五年六月十七日书 记 员 马小玲 微信公众号“”