（2015）榕民终字第2615号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-05
案件名称
福建申发置业有限公司与龙源（莆田）风力发电有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建申发置业有限公司,福建龙源风力发电有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第2615号上诉人（原审被告）福建申发置业有限公司，住所地福建省福州市台江区。法定代表人罗利明，董事长。委托代理人欧阳灶文、马腾铃，福建创元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）福建龙源风力发电有限责任公司，住所地福建省莆田市涵江区。法定代表人黄群，董事长。委托代理人曹卫，福建闽天律师事务所律师。委托代理人欧阳晓莉，福建闽天律师事务所实习律师。上诉人福建申发置业有限公司（以下简称申发置业公司）因与被上诉人福建龙源风力发电有限责任公司（以下简称龙源风力发电公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2015）台民初字第458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年6月14日，原告龙源风力发电公司（买受人）与被告申发置业公司（出卖人）订立一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将经福州市房地产管理局20113432号商品房预售许可证批准预售的坐落于福州市台江区xxx号办公用房预售给原告，该商品房建筑面积共145.38平方米，总价款为3412348元。合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款（1）双方签订正式合同当日买受人缴纳定金10万元整；（2）双方签订正式合同后一个月内，买受人支付全部购房款的60%（定金折抵购房款）计：人民币2047409元，出卖人同时开具相应的房款发票，合同送房地产交易机关备案登记；（3）双方签订正式合同后2个月内付清购房款，计：人民币1364939元整，出卖人同时开具相应的房款发票。合同第八条“交付条件和期限”约定：“出卖人应当在2013年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、本项目属纯商业、写字楼，无配套管道燃气及社区服务。如果在规定日期未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、…。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、……”。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的日万分之三％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。”此外，该合同附件六“合同补充协议”第二条第8款约定“在买受人按原合同及本补充协议约定付清所有应付款项（包含但不限于该商品房的总价款、违约金、房屋面积误差补交款等）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，并不承担任何违约责任”。该合同签订后，原被告办理了合同预告登记收手续。原告于2012年6月14日向被告交付定金100000元，7月6日支付给被告2047409元（含定金100000元），8月28日支付给被告余款1364939元。被告分别于2012年7月6日、2012年8月28日向原告出具了2份《销售不动产统一发票（自开）》，确认收到原告支付的购房款共计3412348元。2013年3月22日及2013年6月7日，申发大厦先后通过了建筑工程竣工验收和消防验收。2013年6月19日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2013年6月24日起开始办理交房手续。2013年7月3日，原告致函被告，提出根据被告《入伙通知书》要求，其公司于6月26日上午对申发大厦20楼01-09单元进行验房，发现办公楼存在相关问题，未达到办公楼收楼条件，不予办理收楼手续，请被告立即对存在的相关问题进行整改，原告随函附申发大厦办公楼整改项目清单一份，内容：1、强电井、弱电井封堵口未用防火材料封堵。2、卫生间大便感应器不敏感，水龙头无铭牌，洗手池下柜存在漏水、整体用料应采用防水材料（不锈钢），女卫生间洗水池水龙头滴水。3、水表间水表连接处漏水。4、防火门材质本身不是耐火材料，并未安装有门把手，不符合规范。5、消防前室消防栓门破损，灭火器均未配置到位（应按规定数量足额配置）。6、新风机房到办公室、走道，均未设置防火阀。7、新风机房应急灯无保护罩，防火门开启应符合规范。8、新风机房管道未做防火封堵，办公楼层所有间隙都应用防火材料做封堵处理。9、新风机通风口和玻璃窗连接处，无橡皮垫，未能有效防止震动噪音。10、内走道没有空调出风口，应整改。11、侯梯厅地面石材。墙面石材裂痕明显，过道挂石工艺粗糙，存在裂缝、缺角及平整度不够等问题，应整改。12、内走道吊顶造型灯槽平直度、扣底不到位，应整改。13、2006室玻璃门不能完全开启，门后有预留蹲盆管道。14、框架柱预留拉结筋数量不足，规范间距为0.5米，现场测量大多为1米多。15、楼层净高不一，现场尺量2处，一处为3.325米，另一处为3.38米。16、电梯走道灯内排线影子明显，不符合规范。2013年7月11日，被告向原告发出了“关于申发大厦（20F）办公楼整改要求的回复函”，内容：福建龙源风力发电有限责任公司：根据贵司2013年7月3日致我司要求整改的函，我方总经理亲自带领工程相关人员踏勘现场，对相关问题回复如下，有不足之处望多包涵：1.强电井、弱电井封堵材料已用防火材料封堵，并通过市消防支队验收。2.女卫生间感应器不敏感问题，经过与厂家联系，此感应器系蹭厕专用，有延时功能，一般在8秒左右会自动冲水，以节约用水；水龙头系“志荣”品牌。（需整改：卫生间下柜更换不易腐烂材质）。3.水表间漏水已整改。4.消防栓门把手已定，近期会安装。5.消防前室消防栓门破损问题已解决，灭火器在交房时配置到位。6.新风机房分管已按设计及相关规范施工完成。7.新风机房为公共设备用房，防火门向内开启可以不占用客户公共走廊，便于人流通行。（需整改：新风机房顶部加灯管防护罩）。8.新风机房管道封堵已通知相关部门进行封堵，按设计及相关规范施工。新风机房为公共区域，业主不得擅自变动。（需整改：管道边缘进行封堵）（增加厨房通风管道）。9.新风机通风口和玻璃窗连接处，已采用软接头，不会产生噪音。10.关于内走道无空调出风口，因侯梯厅已设计出风口，可以满足要求，并且节约资源，符合设计规范。11.第11-12项，我司已通知并督促装修公司整改，因大理石订货需要一定周期，我司确保在2013年8月12日前完成整改工作。（整改：侯梯厅地面、墙面和过道墙面大理石明显断裂部分需进行更换）。12.整改：2006玻璃门不能完全开启，我方切除管道确保门顺利开启。13.原设计内隔墙当时应贵方通知临时取消，现场备留钢筋没有施工完整，如果不需要钢筋我方可以拆除。14.层高符合3.5米要求。15.整改：电梯厅走道内排线影子明显，我方已通知并督促装修公司进行整改。以上问题我方会尽力力配合贵方进行整改，有不足之处希望贵方能够体谅。2013年10月29日，原告致函（关于要求申发大厦办公楼存在问题尽快整改并交付使用的函）被告，提出2013年8月12日，其公司再次组织人员进行验房，发现办公楼存在问题仍未整改完成，未能达到收楼条件，要求被告就整改工作完成情况尽快函复其公司。2013年10月30日，被告公司函复原告，表示其公司在收到原告于2013年7月3日的整改函后，已积极组织相关人员对原告所提整改意见一一落实整改，整改完后，多次催促原告予以办理入伙手续，但原告未前来办理，并再次通知原告可立即前来办理入伙手续。2013年10月31日，原告接收了所购商品房。现原告以被告没有依约于2013年1月15日之前履行交房义务构成违约，向原审法院提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金共计人民币294827元（3412348元×0.03%×288天）。诉讼中，原、被告均确认合同约定的逾期交房违约金的计算标准为每日万分之三。本案原、被告争议的焦点：被告通知原告于2013年6月24日起开始办理交房手续时讼争屋是否符合交付条件及被告逾期交房违约天数的计算问题。原告提出收到被告发出的《入伙通知书》后，其曾多次发函催促，要求被告尽快整改，将符合约定的商品房交付使用，但被告一直拖延无法依约交房，直到2013年10月31日双方才办理入伙手续，被告逾期交房达288天，依约应当支付逾期交房违约金共计人民币294827元。被告则认为其公司不存在违约的事实，本案所涉申发大厦工程开工至验收合格期间有台风、暴雨、35度以上高温的天数达108天，即自然灾害天数达108天，故被告可延期108天交房。被告开发的申发大厦2013年6月7日通过消防验收后已具备交房条件，并且被告通知原告收房，原告是因自身原因于2013年10月31日才正式办理交房手续，因此该期间的逾期交房责任应由原告自行承担。即使违约，时间上也只能截止至2013年6月24日止。综上，原审法院认为，本案中原被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力，双方均应全面履行各自的合同义务。合同订立后，原告龙源风力发电公司于2012年8月28日前已向被告申发置业公司支付了全部房价款3412348元。原审法院认为，根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”以及根据《中华人民共和国消防法》第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，经消防验收合格是建筑工程具备交付条件的一项法定要件，而讼争房屋所在的申发大厦于2013年3月22日及2013年6月7日才先后通过了建筑工程竣工验收和消防验收，故讼争屋从2013年6月8日起符合交付条件。原告提出要求被告对所购商品房进行整改的问题不属于双方签订的《商品房买卖合同》中商品房约定交付条件的情形，亦不属于商品房符合交付条件的法定情形。根据合同的约定，被告应于2013年1月15日前履行交房义务，但申发大厦于2013年3月22日及2013年6月7日才先后通过了建筑工程竣工验收和消防验收，而后被告于2013年6月19日才通知原告从2013年6月24日起开始办理交房手续，被告迟延交房的行为构成违约，其应按照合同的约定承担逾期交房违约责任。原告要求被告支付逾期交房违约金共计人民币294827元（3412348元×0.03%×288天）。原审法院认为，被告2013年6月19日通知原告从2013年6月24日起开始办理交房手续时，讼争屋已符合交付条件，故被告应按原告已付房价款3412348元的每日万分之三的标准，支付原告自2013年1月16日起至2013年6月24日止（计160天）的逾期交房违约金163792.70元。原告主张的超出原审法院认定的部分，原审法院不予支持。被告提出申发大厦工程开工至验收合格期间有台风、暴雨、35度以上高温的天数达108天，故被告可延期108天交房及原告未依约支付购房款及逾期付款违约金，被告有权暂不向原告交房，并不承担任何违约责任的抗辩主张不属于不可抗力的情形，故其主张不成立，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告福建申发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建龙源风力发电有限责任公司支付自2013年1月16日起至2013年6月24日止的逾期交房违约金人民币163792.70元。二、驳回原告福建龙源风力发电有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5722元，由原告福建龙源风力发电有限责任公司负担2553元，被告福建申发置业有限公司负担3169元。上诉人申发置业公司上诉称：一、被上诉人未依约支付购房款及逾期付款违约金，根据《合同补充协议》第八款的约定在被上诉人付清所有应付款（包含房价款、违约金等等）之前，上诉人有权暂不向被上诉人交房，并不承担任何违约责任。二、退一步说，即使上诉人存在逾期交房，也应扣除自然灾害天数。本案所涉及申发大厦工程开工至验收合格期间有台风、暴雨、35度以上高温的天数达108天，即自然灾害天数达108天，故答辩人可延期108天交房。综上，上诉人请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的一审全部诉请。被上诉人龙源风力发电公司答辩称：一、商品房从2013年6月8日起才基本符合约定及法定的交付条件，上诉人于2013年6月19日通知被上诉人从2013年6月24日起开始办理交房手续，而此时已逾合同约定的交房时间160天。故上诉人逾期交房的事情是清楚的，此并非上诉人主张的被上诉人逾期支付购房款、未支付违约金等情况所致。从另一角度说，上诉人在提起本案之诉前从未向被上诉人主张所谓的“逾期付款违约金”，其在本案也未就此提起反诉（即使反诉也早已过了诉讼时效，依法也应当驳回），上诉人的该主张无程序法依据。二、上诉人“应扣除自然灾害天数”的主张不成立，一审未予支持也是正确的。首先，上诉人诉称的“暴雨、35度以上高温”并不属于自然灾害。其次，“台风、暴雨、35度以上高温”等天气情况属于福州夏季常态化的天气现象，施工单位在其预估的工期中已经（或应当）充分考虑到这种情况的存在，非不可预见的情况。再次，假如上诉人主张的“台风、暴雨、35度以上高温”等天气属于合同约定的“不可抗力”，依约上诉人也应当于“发生之日起30日内书面告知”被上诉人，而上诉人在本案诉讼中才提出“不可抗力”事由，早已超过合同约定的告知时限（30天），依约也不产生交房时间可“据实予以延期”的后果。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。根据现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点有二。一是关于能否根据被上诉人未及时付款而认定上诉人并未违约的问题。虽然讼争商品房买卖合同附件六“合同补充协议”第二条第8款约定“在买受人按原合同及本补充协议约定付清所有应付款项（包含但不限于该商品房的总价款、违约金、房屋面积误差补交款等）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，并不承担任何违约责任”，但是被上诉人已于2012年8月28日付清全部购房款，因此上诉人应依约于2013年1月15日前交房。其未在该约定期限内交房，构成违约，应依约承担违约责任。二是关于台风、暴雨、35度以上高温天数应否在交房期限内扣除的问题。讼争商品房买卖合同第八条约定“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、本条所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府政策变化等出卖人不可预见、控制并不可避免的事件”，根据该约定，据实延期必须符合两项条件，一是遭遇不可抗力，二是在发生之日起30日内书面告知买受人。上诉人主张施工期间出现台风、暴雨、35度以上高温的天数达108天。本院认为，暴雨、35度以上高温系福州地区常见天气现象，不属于自然灾害。另，虽在108天中有部分天数存在灾害性天气，但上诉人亦未提交证据证明其在发生之日起30日内书面告知买受人。故上诉人主张将台风、暴雨、35度以上高温天数予以扣除，不能成立。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5722元，由上诉人福建申发置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 霞代理审判员 缪 羽代理审判员 魏 博二〇一五年六月十七日书 记 员 王亚珊 更多数据：搜索“”来源：