（2015）鞍西民一初字第37号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-26
案件名称
中国人民解放军93305部队（以下简称93305部队）与王进发房屋租赁纠纷一审民事判决书
法院
鞍山市铁西区人民法院
所属地区
鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民解放军93305部队,王进发
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条
全文
辽宁省鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2015）鞍西民一初字第37号原告（反诉被告）：中国人民解放军93305部队。住所地，鞍山市铁东区千山中路71甲。法定代表人：黄亚涛，该部队部队长。委托代理人：姜学科，该部队营房股股长。委托代理人：佟振平，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告（反诉原告）：王进发委托代理人：李良勇，辽宁广佑律师事务所律师。原告（反诉被告）中国人民解放军93305部队（以下简称93305部队）诉被告（反诉原告）王进发房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。3305部队委托代理人、王进发及委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2007年6月13日，原告与被告签订军队房地产租赁合同，合同约定：原告将位于鞍山市千山区鞍腾路收费站南北两侧的闲置土地48000平方米出租给被告使用。并约定租期至2007年12月31日，租金给付形式为上打租，每年80000元。至2014年12月被告一直未能按约定给付租金，故原告诉至法院，请求解除原告与被告的房地产租赁合同，腾退其所占用的原告的房屋、土地，给付原告尚欠房屋土地租金560000元及至房地产返还之日止的房屋土地租金并承担本案全部诉讼费用。被告辩称：1，合同无效。2，房屋系被告个人房屋，不存在返还。3，租金已经超额交付，原告应当返还被告的租金。4，诉讼费用由原告承担。被告反诉诉称：原房地产租赁合同因违反法律、法规的强制性规定而无效，2007年6月13日，被告与原告签订军队房地产租赁合同，原告使用的土地是国家划拨方式取得的国有土地，该地用途为教育，原告未经批准擅自改变土地用途和房屋使用性质，将其出租，违反法律法规必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定。原告给被告造成巨大损失，依法应由原告赔偿，原告与被告签订房地产租赁合同具有欺诈行为，致使至今才知道原告无权出租房屋和场地，被告投入大量资金修建厂房车间，办公室等生产设施。故被告反诉请求判令确认军队房地产租赁合同无效；原告赔偿被告经济损失180万元。原告针对反诉辩称：2007年原告与被告签订租赁合同时尚无相关规定，双方签订的合同合法有效。被告主张的经济损失不存在，被告多年未交租金，并正常经营，从事营利活动，所以不存在经济损失。经审理查明：2007年6月13日，93305部队与鞍山市综合饲料厂签订军队房地产租赁合同，合同约定，93305部队将位于鞍山市千山区鞍腾路收费站南北两侧的闲置土地，土地面积48000平方米，出租给鞍山市综合饲料厂使用。年租金80000元，每年开始的前10日内一次付给93305部队。租期从2004年1月1日至2007年12月31日止。合同第一条写明，“乙方（鞍山综合饲料厂）已对甲方（93305部队）所要出租的土地作了充分了解，愿意承租该土地。”王进发作为鞍山综合饲料厂的法定代表人在该合同上签字，该合同未盖鞍山市综合饲料厂的公章。2008年4月13日，鞍山市综合饲料厂向93305部队支付80000元租金。另查，鞍山市综合饲料厂系86589部队全资注册的全民所有制法人企业。王进发告系该法人的法定代表人。另查，87589部队的资产由93305部队承接。另查，庭审过程中，93305部队出具位于千山区宁远镇南地号村5460.95平方米的土地使用权证，该证书载明土地用途为教育，使用权类型为划拨。除以上面积外，93305部队将48000平方米土地的其他部分另租他人。王进发在庭审过程中承认占用93305部队土地使用证的面积为其个人占用至今，王进发占用土地建设厂房及办公设施，但王进发未取得厂房及办公场所的建设许可及所有权证书。另查，从1992年起，原86525、87589部队将鞍山市综合饲料厂承包给王进发。上述事实，93305部队提供的证据有：鞍山市综合饲料厂工商档案、土地使用证、军队企业证书、承包合同三份、军队房地产租赁合同。王进发提供的证据有：企业法人营业执照、任命书、80000元房租收据。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。王进发提供的收据、发票、提取猪饲料发票，因与本案并无关联性，故本院不予采信。本院认为，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。王进发系自然人，而与93305部队签订军队房地产租赁合同的是鞍山市综合饲料厂，王进发是该法人的法定代表人，但王进发并非军队房地产租赁合同的当事人，93305部队与王进发并无租赁关系存在。因此93305部队请求解除与王进发之间的军队房地产租赁合同并支付租金并无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于93305部队请求王进发腾退其所占用的93305部队的房屋、土地一节，93305部队提供了土地使用权证，能够证明93305部队系该地块的土地使用权人。在庭审过程中被告也认可是其个人占有该地块，而王进发占用该地块并无合法事由，王进发的占用属于无权占有，93305部队请求王进发腾退土地，有事实和法律依据，本院予以支持。王进发在占用土地上建设的房屋并无法律依据，属于违法建设。而93305部队也没有提供证据证明王进发建设的房屋属于93305部队所有，故93305部队无权要求王进发腾退房屋，王进发腾退房屋应当按照违法建筑的规定予以处理。关于王进发请求确认军队房地产租赁合同无效一节，因王进发并非军队房地产租赁合同的当事人，且军队房地产租赁合同是否有效与王进发并无直接的利害关系，故对于王进发的该项请求本院不予支持。因王进发也不是土地租金的缴纳人，故王进发无权要求退还租金。关于王进发请求93305部队赔偿损失一节，王进发作为鞍山市综合饲料厂的法定代表人，在军队房地产租赁合同上签字，而合同第一条写明，“乙方（鞍山综合饲料厂）已对甲方（93305部队）所要出租的土地作了充分了解，愿意承租该土地。”王进发作为合同的签字人，应当明确知晓土地的实际情况，在此情况下，王进发仍然自行无权占用93305部队的土地，并在其上修建厂房及办公设施，王进发应当对其在无权占用93305部队土地上违法建筑的行为承担责任，故王进发的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定判决如下：一、被告王进发于本判决生效之日起十日内腾出占用原告中国人民解放军93305部队位于千山区宁远镇南地号村5460.95平方米土地，将占用土地返还原告中国人民解放军93305部队；二、驳回原告中国人民解放军93305部队其他的诉讼请求；三、驳回被告王进发的反诉请求。本案诉讼费9400元（原告已交），由原告承担9300元，王进发承担100元。反诉费10500元，由王进发承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长 王 臻人民陪审员 胡丹露人民陪审员 郝 郁二〇一五年六月十七日书 记 员 畅诚蕊 更多数据：