（2015）厦民终字第2038号
裁判日期: 2015-06-17
公开日期: 2015-08-05
案件名称
苏宗良与厦门市海沧区东孚镇贞岱村民委员会合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
厦门市海沧区东孚镇贞岱村民委员会,苏宗良
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第2038号上诉人（原审被告）厦门市海沧区东孚镇贞岱村民委员会。法定代表人苏志平，主任。委托代理人杨建辉、卢耀东，福建明鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏宗良，男，1959年10月17日出生，汉族。委托代理人杨君聪、张总水，福建兴世通律师事务所律师上诉人厦门市海沧区东孚镇贞岱村民委员会（下称贞岱村民委员会）因与被上诉人苏宗良合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第3160号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏宗良向原审法院起诉，请求判令：1、贞岱村民委员会向苏宗良支付赔偿金707280元及逾期支付利息143252元（利息按707280元以现行三至五年期贷款年利率6.4%即月利率0.533%为准，自2010年11月26日起算至实际付款之日）；2、本案诉讼费用由贞岱村民委员会承担。原审判决查明：一、贞岱村民委员会于1999年1月10日出具一份《证明书》，载明：兹证明我村二组村民苏宗良于1998年申请一座房厝建设宅基地，面积为156㎡，加二层总面积为312㎡。地点社尾，四至是东至村路，西至苏志忠厝，南至本宅，北至杂地。在申办房厝转产权证书（即红线用地），此时，因北K引水工程改造，我村就委托苏宗良进行全村有1500亩农田旱情严重的替代水源申拨工程，全力投入公事任务，届时我村民委员会误办了苏宗良上述房厝转产权证书，所暂不能领和办到了此证。苏宗良本宅（312㎡）一旦被国家和土地执法等部门征用或拆迁，应由我村民委员会承担责任并以产权证补偿的标准待务价赔偿给村民苏宗良。《证明书》落款盖有贞岱村民委员会的公章。二、2009年，苏宗良将贞岱村民委员会诉至海沧区人民法院，要求确认《证明书》中关于“贞岱村民委员会为苏宗良办理农村房屋（占地156平方米，二层建筑面积312平方米）权证。如遇国家或土地部门征用（收）拆迁该房屋时贞岱村民委员会未能办妥，则贞岱村民委员会承担责任并以产权证补偿的标准待遇价，赔偿苏宗良的损失”的承诺有效。本院于2010年11月26日作出（2009）海民初字1656号《民事判决书》，判决：一、厦门市海沧区东孚镇贞岱村民委员会于1999年1月10日出具给苏宗良的《证明书》中有关“贞岱村民委员会为苏宗良办理占地面积为156平方米，二层面积为312平方米的农村房屋土地使用权证，未能办到土地使用权证的，苏宗良遇被国家和土地执法等部门征用或拆迁，应由贞岱村民委员会承担责任并以产权证补偿的标准赔偿苏宗良”在“占地面积为120平方米，二层总面积240平方米”范围内的约定有效。二、驳回苏宗良的其他诉讼请求。（2009）海民初字第1656号民事判决书已生效。三、2008年，拆迁人厦门百城建设投资有限公司（甲方）与被拆迁人苏宗良（乙方）签订《“西环快速路（集美大道公铁立交-孚莲路段）（海沧部分）建设用地”项目集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《拆迁安置协议书》），其中载明：1、甲方拆除乙方房屋总建筑面积722.78㎡，其中批建面积288㎡，超建面积272.46㎡，附属物面积162.32㎡，用地使用证号杏集建（97）字第5577号。2、乙方持有户口本1本（户号104016626），人口4人，经核查，应安置面积288㎡，应安置人口为4人，分别为：苏宗良，户主；洪水治，妻子；苏纪阳，长子；苏丽红，女儿。3、根据被拆迁人苏宗良提供的产权证《集体土地建设用地使用权证》杏集建（97）字第5566号，批建情况为用地面积144㎡，批建二层、批建面积237.6㎡。根据海沧区政府（2008）1号专题会议纪要，应确认的产权面积为288㎡。拆迁实施单位到土地管理部门查档，了解该户申请用地时（1986年批准）的申请人口为5人，分别是申请人苏缺咀（已故）、苏宗良、洪水治、苏纪阳、苏丽红，人均产权批建面积为72㎡／人。签订《拆迁安置协议书》当时的安置房市场评估价为3026元／㎡，苏宗良是按照3026元／㎡向拆迁人厦门百城建设投资有限公司计付超面积安置的购置款。有合法批建手续的房屋，其装修补偿款系按合法批建建筑面积以280元／㎡的标准计付，自行过渡补助费按安置房面积289.47㎡以7元／㎡／月的标准计付，过渡期限为3个月。无合法批建手续的，不予赔偿装修补偿款及过渡补助费。讼争房屋按无合法批建手续的标准即380元／㎡计付补助。四、贞岱村民委员会调取的杏集建（97）字第5577号《集体土地建设用地使用权证》的档案，包含《土地登记审批表》、《土地登记申请书》、《地籍调查表》、许字第017012许可证等材料。1994年1月6日的《土地登记申请书》载明：法人代表姓名苏宗良，单位性质个人，土地（含宅基地）使用权面积144平方米，家庭人口5人，申请登记的依据为许可证017012号。1994年1月7日的《地籍调查表》载明：土地使用者苏宗良，土地座落东孚镇贞岱村二组，法人代表或户主苏宗良，宗地四至以本墙为界至大路、西以本墙为界至杂地、南以本墙为界至苏宗标厝1.9m、北以本墙为界至杂地，占地面积435.5㎡，超占面积291.5平方米。《土地登㎡，经罚款处理后准予登记确权，面积435.5㎡。违法占地部分的建筑物遇国家或集体征（使）用该土地时，应无偿、无条件拆除。《土地登记审批表》中发证机关“同意发证”的落款时间为1997年6月8日。许字第017012许可证载明：户主姓名苏宗良，总人口7人，申请时间1986年8月26日，批准宅基地面积144㎡。五、《证明书》中所涉156㎡建筑平房一栋，系苏宗良于1998年建成，该156㎡的土地系位于杏集建（97）字第5577号《集体土地建设用地使用权证》登记的违法占地291.5㎡内。六、《拆迁安置协议书》中记载的所涉杏集建（97）字第5566号《集体土地建设用地使用权证》系笔误。《拆迁安置协议书》中所涉《集体土地建设用地使用权证》应为集建（97）字第5577号。七、2014年10月22日，本院就1999年1月至2008年期间，苏宗良是否有向该局提交宅基地申请向厦门市国土资源与房产管理局海沧分局发出询征函。2014年10月22日，该局向本院复函，确认上述期间，苏宗良没有向该局提交过宅基地申请。以上事实有苏宗良提供的《证明书》、《民事判决书》、《拆迁安置协议书》、《户口本》以及贞岱村民委员会提供的《杏集建（5577）号权属证书档案》、询征回复函以及当事人的陈述、庭审笔录予以佐证。原审法院认为，本案讼争焦点为贞岱村民委员会是否应当依约向苏宗良承担赔偿责任以及赔偿标准和数额如何认定。第一，关于贞岱村民委员会是否应当依约向苏宗良承担赔偿责，法院认为，根据已生效的（2009）海民初字第1656号《民事判决书》认定：《证明书》中有关“贞岱村民委员会为苏宗良办理占地面积为156平方米，二层总面积为312平方米的农村房屋土地使用权证，未能办到土地使用权证的，苏宗良遇被国家和土地执法等部门征用或拆迁，应由贞岱村民委员会承担责任并以产权证补偿的标准赔偿苏宗良”在“占地面积为120㎡，二层总面积为240㎡”范围内的约定有效。因此，（2009）海民初字第1656号民事判决书所认定的上述事实应被采信并作为认定《证明书》效力的合法依据。此外，虽然《中华人民共和国土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，但第62条是1998年8月29日修订通过的《中华人民共和国土地管理法》中的新规定，而修订后的《中华人民共和国土地管理法》系于1999年1月1日才正式实施。根据《证明书》的记载，苏宗良申请讼争房屋宅基地土地使用权证的时间是1998年。显然，当时苏宗良在申请时并无一户一宅原则的限制。因此，根据法不溯及既往的原则，《中华人民共和国土地管理法》第62条所规定的一户一宅原则并不能适用于本案。可见，即使苏宗良一家早已依法取得面积为144㎡的宅基地使用权（即杏集建（97）字第5577号土地权属证书），贞岱村民委员会也完全有条件及时、充分地履行为苏宗良办理讼争房屋宅基地使用权证的合同义务。然而，根据询征回复函的记载，相关土地管理部门至今并无苏宗良申请讼争房屋宅基地土地使用权证的相关材料，贞岱村民委员会也未提供任何合法、有效地证据用以证明其有履行为苏宗良办理讼争房屋宅基地土地使用权证的合同义务，故贞岱村民委员会应承担举证不能的不利后果。因此，法院认为，贞岱村民委员会未能依约履行前述合同义务才导致苏宗良未能及时取得讼争房屋宅基地土地使用权证，最终造成拆迁人仅按无合法批建手续的标准向苏宗良计付讼争房屋的相关征收补偿款。在此情况下，苏宗良以贞岱村民委员会未能为其办理“占地面积为120㎡，二层总面积为240㎡”的讼争房屋宅基地使用权证，导致其在被拆迁时仅按无合法批建手续的标准获得赔偿而遭受损失为由，要求贞岱村民委员会按照《证明书》约定承担赔偿责任于法有据，法院予以支持。第二、关于赔偿标准和数额。本院认为，《证明书》中明确记载，苏宗良申请的讼争房屋宅基地为一层面积156㎡、二层总面积312㎡。根据《厦门市海沧区完善征地拆迁政策若干意见的实施细则》第二条第（一）款第5项规定，在有合法批建手续的情况下，即使讼争房屋的第二层尚未完全建成，也应按照合法产权标准补偿安置。因此，苏宗良实际可获得补偿的合法产权面积应为240㎡，苏宗良有权就产权面积240㎡以产权调换的方式取得同等面积的安置房。根据《拆迁安置协议书》第二条第3款第③项的记载，签订《拆迁安置协议书》当时的安置房市场评估价为3026元／㎡，而苏宗良也是按照3026元／㎡向拆迁人计付超面积安置的购置款。因此，苏宗良主张贞岱村民委员会按签约当时的安置房市场评估价3026元／㎡赔偿损失726240元（240㎡×3026元／㎡）有事实和法律依据。同时，拆迁人已按无合法批建手续的标准380元／㎡向苏宗良支付讼争房屋补偿款91200元（240㎡×380元／㎡）。显然，该部分补偿款91200元应从前述贞岱村民委员会应付赔偿款726240元中扣除。另，贞岱村民委员会还应分别按280元／㎡及7元／㎡／月（过渡期限为3个月）标准赔偿苏宗良装修补偿款67200元（240㎡×280元／㎡）及自行过渡补助费5040元（240㎡×7元／㎡×3个月）。由于双方并未约定支付赔偿款的具体时间，因此，苏宗良主张的逾期付款利息自2010年11月26日以现行三至五年期贷款年利率6.4%计算没有事实依据，法院认为，苏宗良主张的逾期付款利息应自本案起诉之日即2014年2月21日起按同期同类银行贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、厦门市海沧区东孚镇贞岱村民委员会应于本判决生效之日起十日内付给苏宗良赔偿款707280元及逾期付款利息（按银行同期同类贷款利率，自2014年2月21日起计至本判决确定之日）；二、驳回苏宗良的其他诉讼请求。本案一审案件受理费12305元，由苏宗良负担2073元、厦门市海沧区东孚镇贞岱村民委员会负担10232元。宣判后，贞岱村民委员会不服，向本院提起上诉。上诉人贞岱村民委员会上诉请求撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。主要理由是：一、原审法院认定事实错误。1、其认定讼争房屋系于1998年建成，没有相应的证据证明。2、土房局回函未收到被上诉人的任何申请，一审法院却将举证责任分配给上诉人，认为上诉人未提供证据证明“履行为被上诉人办理宅基地土地使用权证的义务”，应承担举证不能的不利后果。上诉人并非权证的办理机构，也无权直接为上诉人办理权证。《证明书》中所述为被上诉人办理使用证，仅能理解为代为被上诉人办理，在被上诉人未提供材料，未提出申请的情况下，上诉人也无法为被上诉人办理任何手续。因此，被上诉人无法办证是因为被上诉人的自身原因，与上诉人无关。事实上之前已经批准一块宅基地给被上诉人使用，即使被上诉人提出申请，也不可能再次批准。二、原审法院适用法律错误。1、《证明书》签署的时间为1999年1月10日，此时《土地管理法》已经修正并实施，故不存在法不溯及既往的问题。2、（2009）海民初字第1656号案判决的依据亦是1999年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》，并且认定宅基地应当受到“一户一宅”及每户不得超过120平方米的限制。一审法院认为不适用《土地管理法》一户一宅的规定，是与前述生效法律文书判决相互矛盾。3、（2009）海民初字第1656号民事案件中，上诉人并不知晓被上诉人实际上已经取得了宅基地使用权证，而被上诉人也隐瞒了该事实，导致（2009）海民初字第1656号民事判决没有针对一户一宅的规定对《证明书》的效力进行认定，但毋庸置疑的是，该《证明书》的约定同样要受到“一户一宅”规定的限制。被上诉人苏宗良答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。理由是：一、《证明书》中明确载明，被上诉人系于1998年申请案涉建筑平房的宅基地，且案涉建筑平房确实于1998年建成。此有生效法律文书证明，明显属于当事人无需举证证明的范畴。上诉人虽然对此持有异议，但其并未提供任何有效证据用以推翻前述事实认定。在此情况下，一审法院依法作出关于被上诉人系于1998年申请案涉建筑平房的宅基地并于同年建成案涉平房的认定，明显具备充分的事实和法律依据。二、根据1987年2月19日颁布施行《福建省土地管理实施办法》规定，农村居民建住宅用地，首先需由本人提出申请，村民委员会同意。事实上，被上诉人早于1998年就依法向上诉人提出有关案涉建筑平房宅基地的申请，当时，并无一户一宅的限制，上诉人才会明确承诺为被上诉人办妥案涉建筑平房宅基地的土地使用权证。然而，因上诉人怠于履行合同义务，才直接导致被上诉人未能及时取得案涉建筑平房宅基地土地使用权证。上诉人虽非权证的办理机构，但具备为被上诉人办理案涉建筑平房宅基地的土地使用权证的能力，上诉人以其非办证机构企图逃避自身所应承担的违约赔偿责任，显然缺乏依据。三、关于举证责任分配。根据谁主张谁举证的原则，上诉人作为履行为被上诉人办理案涉建筑平房宅基地土地使用权证的一方当事人，就应当提供充分、有效的证据予以证明，否则就应自行承担举证不能的不利后果。四、上诉人是被上诉人住所地的基层自治组织。辖内所有村民需要申请宅基地都应先报至上诉人处审批，因此上诉人是充分知晓被上诉人等人所申请的杏集建（97）字第5577号宅基地的详细情况，根本不可能存在所谓的被上诉人隐瞒前述事实，导致（2009）海民初字第1656号民事判决书作出错误裁判的情况。经审理查明，上诉人对讼争《证明书》上加盖的公章没有异议，但对证明书的文字内容有异议，称不清楚是谁出具的。同时，上诉人对原审法院认定被上诉人于1998年建成平房一栋的事实不予认可。此外，上诉人对原审法院查明的事实没有异议。被上诉人对原审查明的事实均无异议，本院对原审判决查明事实中双方无异议部分予以确认。本院认为，本案二审诉讼中双方争议的焦点主要是上诉人是否应当依照《证明书》的约定对被上诉人进行赔偿。《证明书》的合法有效性已经原审法院（2009）海民初字第1656号《民事判决书》予以确认，上诉人亦对《证明书》的公章予以认可，现上诉人称对证明书的文字内容有异议，却未提供足以推翻《证明书》内容的相反证据，对该抗辩本院不予采纳。同样，上诉人称对被上诉人于1998年建成讼争房屋的事实不认可，但未提供反驳证据，本院不予采信。上诉人是包括被上诉人在内的贞岱村村民的自治组织，对被上诉人的住宅用地等具有一定的管理职能，其称不清楚被上诉人取得宅基地使用权证的情况，本院不予采信，上诉人以此证明原审法院（2009）海民初字第1656号案未对一户一宅进行审查而下判，更不能成立。《证明书》已明确记载被上诉人于1998年申办房厝转产权证书，现上诉人称被上诉人从未提出过任何申办产权的申请，与事实不符，不能成立。至于房管部门的复函中称查无被上诉人提交的申请，反而可印证《证明书》中所称上诉人误办了被上诉人的房厝转产权证书。综上，《证明书》没有违反法律禁止性规定，内容合法有效，双方应依约履行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12305元，由上诉人厦门市海沧区东孚镇贞岱村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 曾 聆审判员 洪德琨审判员 胡林蓉二〇一五年六月十七日书记员 王兴胜附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”