（2014）佛顺法容民初字第807号
裁判日期: 2015-06-14
公开日期: 2016-07-28
案件名称
梁杏芳与张敏仪房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁杏芳,张敏仪,中国建设银行股份有限公司顺德容奇支行,中国农业银行股份有限公司顺德分行容桂支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第十条第一款，第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第一条第一款
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛顺法容民初字第807号原告梁杏芳，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人柯云麟，广东禅都律师事务所律师。委托代理人欧泳麟。被告张敏仪，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人黄家文，广东智田律师事务所律师。委托代理人刘秀玲。第三人中国建设银行股份有限公司顺德容奇支行，住所地广东省佛山市顺德区。负责人林德宏。委托代理人李侃，住广东省兴宁市兴田街道办事处青眼塘路县，是该行员工。委托代理人马锰，住广东省佛山市顺德区，是该行员工。第三人中国农业银行股份有限公司顺德分行容桂支行，住所地广东省佛山市顺德区。负责人黄江星。委托代理人刘杰儿，住广东省佛山市顺德区，是该行员工。原告梁杏芳诉被告张敏仪，第三人中国建设银行股份有限公司顺德容奇支行（简称建行容奇支行）、中国农业银行股份有限公司顺德分行容桂支行（农行容桂支行）房屋买卖合同纠纷一案，本案于2015年4月3日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘德剑独任审判，于2014年6月11日公开开庭进行审理。原告的委托代理人柯云麟、欧泳麟，被告张敏仪的委托代理人黄家文、刘秀玲，第三人建行容奇支行的委托代理人马锰、农行容桂支行的委托代理人刘杰儿均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁杏芳诉称，2013年1月28日，被告以按揭货款的形式向第三人建行容奇支行贷款840000元，从开发商处购买位于佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居民委员会外环路2号保利外滩花园3座1401号房产（简称1401号房产）。2013年7月1日，原告与被告签订《房屋转让合同》一份，约定：被告将该房转让给原告，房屋转让价格为1208939元，被告承担36000元的转让税费，其余税费由原告承担，转让价款400000元由原告支付给被告，银行按揭贷款由原告直接向建行容奇支行归还。因被告之前向原告借款400000元，故双方同意借款与转让价款相互抵消。合同签订后，原告按期向第三人建行容奇支行归还房屋按揭贷款，截至起诉之日共欠银行贷款756000元。被告拒不协助办理房屋过户手续。2014年2月26日，原告与被告口头约定，由被告以按揭贷款的形式向开发商购买保利外滩花园西区CW876号车位（简称CW876号车位），购买后按原价转让给原告，首期购房款88000元由原告支付，原告按月向银行归还按揭货款。之后，被告以价款168000元的价格向开发商购买了上述车位，并向第三人农行容桂支行贷款80000元。原告支付了首期款88000元，并按月向银行归还按揭货款以及支付了车位办证税费5628元。截至起诉之日止共欠银行贷款66668元。被告拒不协助办理上述车位的过户手续给原告。为维护原告的合法权益，特诉请判令：一、确认被告转让其所有的1401号房及CW876号车位的协议有效；二、被告及第三人协助原告将上述房屋、车位过户至原告名下，被告承担36000元过户税费；三、原告代被告直接向第三人建行容奇支行归还1401号房的按揭贷款；四、原告代被告直接向第三人农行容桂支行归还CW876号车位的按揭贷款66668元；五、本案诉讼费由被告承担。被告张敏仪辩称，一、原告的起诉请求没有事实和法律依据。原被告之间原来签订的房屋转让合同事实上已经口头解除，涉案的1401号房产产权一直是属于被告所有；二、因原告未按照房屋转让合同的约定履行义务即未履行合同第六条第一款“乙方承诺于收到房地产权证后于2014年1月1日前向建设银行还清贷款”，构成违约。三、虽原告以被告向其借款400000元直接抵扣房屋转让的首期款，但2015年2月27日原被告重新签订了抵押借款合同，再次确认被告欠原告借款400000元并且用1401号房产作抵押，因此可以证明原被告之间口头协议解除买卖合同，原告不再购买被告的1401号房产，只是用被告1401号房产作为该借款的抵押担保。原告已经供的楼款，原被告口头约定作为原告违约而应承担的违约金，不再另行计付。因此双方口头协议解除了合同。原告应主张借款，而不能重复主张房屋买卖关系。根据抵押借款合同，借款期限至2017年12月，现在尚未到期。原被告之间未订立关于CW876号车位的买卖合同关系。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。第三人建行容奇支行述称，原被告达成的转让合同经法院确认合法有效且判令按合同继续履行的情况下，建行容奇支行同意由原告直接清还1401号房产的按揭贷款（包括剩余本金、利息以及全部费用），偿还后同意协助办理注销抵押登记手续。1401号房产在建行容奇支行办理了抵押贷款，截至2015年5月14日被告尚欠的贷款本金余额为749000元，至庭审时，全部到期贷款均正常偿还，不存在逾期的情况。第三人农行容桂支行述称，被告与农行容桂支行在2014年7月18日签订《金穗贷记卡专项商户分期业务担保借款合同》，约定由农行容桂支行向被告提供80000元的信用卡消费分期贷款，用于购买案涉的CW876号车位，截至2015年6月11日未偿还贷款余额为59779.21元，按照合同第九条约定，持卡人转让商品应事先征得银行书面同意，转让款项应当用于偿还本合同项下分期资金、利息、复利、滞纳金等费用，因此若被告与原告就车位转让达成一致，农行容桂支行要求转让的价款应用于偿还贷款本息。案涉车位未办理以农行容桂支行为抵押权人的抵押登记。诉讼中，原告提供的证据如下：1.原告、被告身份证复印件、第三人企业工商信息资料、营业执照复印件各1份，证明双方当事人诉讼主体资格；被告无异议。2.《房屋转让合同》1份，证明原被告约定买卖1401号房产及房款支付的相关事实，其中第三条约定，转让价款1208939元以及被告承担过户税费36000元，第四条约定首期款400000元以之前借款作抵消，第五条第三款约定从2013年7月起，由原告向银行归还按揭贷款；被告的质证意见：对真实性无异议，但因为原被告已经达成了新的抵押借款协议，房屋转让合同实际已经解除。3.借据及交易回单（金额分别为300000元和100000元）各2份、情况说明1份，证明原告已将400000元划付给被告的事实；被告的质证意见：对真实性无异议，但证明了原被告之间是借贷关系，被告只是欠原告的借款。4.建设银行存款凭条16份、建设银行转账凭条1份、建设银行业务回单2份、建设银行按揭贷款还款存折1本（户名为被告），证明从2013年7月起至2015年5月原告共计归还1401号房产按揭贷款23期，金额共计174210元。被告的质证意见：对户名是被告的存折的真实性予以确认，其他证据真实性由法院核实。被告确认从2013年7月以后没有归还过1401号房产的银行贷款。5.广东省地方税收通用发票1份，证明涉案车位购买价格为168000元。被告无异议。6.借据3份（金额分别为58000元、30000元、5628元）、客户回单一份，证明被告向原告借款支付车位款首期款88000元和车位办证费5628元的事实，58000元中有20000元是原告直接以现金的方式向开发商支付了车位的定金；银行转账支付了26000元给被告，其余以现金支付。被告的质证意见：对真实性无异议，但证明了原被告之间的关系是借款关系，原告留有借款的凭证，不可能又主张房屋买卖合同关系。7.银行交易回单5份、银行卡存款业务回单2份、结算委托书2份，证明从2014年9月到2015年5月原告共向农行容桂支行还款30523元；被告的质证意见：真实性由法院核实。8.农业银行交易回单2份、银行账户交易明细1份，证明原告划款给被告以支付2015年2、3、4月份的车位物业管理费；被告的质证意见：真实性由法院核实。9.顺德区房地产档案馆证明2份，证明车位是未查封、未抵押的，涉案房屋在签订合同时没有查封，后来原告为防止被告私自转移案涉房产，向法院申请作出了保全措施而被查封，原告可以随时申请解除；被告的质证意见：对真实性无异议。第三人建行容奇支行、农行容桂支行的质证意见：上述证据真实性由法院核实。诉讼中，被告提供的证据如下：1.《抵押借款合同》1份，证明原、被告签订了抵押借款合同，确认被告向原告借款400000元，借款期限从2012年4月16日到2017年12月23日，合同约定不计利息，用被告所有的案涉1401号房产作抵押，原告与被告之前所签订的房屋转让合同事实上已经解除。原告的质证意见：对真实性无异议，但该借款合同的形成原因是，案涉1401号房产抵押给了建行容奇支行，因被告对外所欠债务非常庞大，原告担心一旦归还了涉案房产的银行贷款，被其他债权人查封，原告的损失非常巨大。原被告口头约定由原告按期向银行归还贷款，而不是按照买卖合同中第六条约定一次性归还贷款。原告要求被告保证归还贷款之后没有查封案涉房产，被告不答应，因此双方约定为了给原告更多保障，对案涉房产做了二次抵押，才因此签订了抵押借款合同，而此抵押借款合同并不是双方真实意思表示，只是为了给原告更多保障，签订合同之后，原告一直向银行归还按揭贷款也可以证明双方对房屋转让合同继续履行的。第三人建行容奇支行无异议。第三人农行容桂支行的质证意见：真实性和证明内容由法院核实。诉讼中，第三人建行容奇支行提交如下证据：《借款合同》一份，证明被告为购买涉案1401号房产，在建行容奇支行办理了按揭贷款，并办理了抵押登记手续。截至2015年5月14日尚欠本金余额749000元，无逾期情况。原告、被告、第三人农行容桂支行均无异议。诉讼中，第三人农行容桂支行提交如下证据：1.《中国农业银行股份有限公司广东省分行金穗贷记卡专项商户分期业务担保借款合同》一份、记账凭证一份，证明于2014年7月28日按照合同约定向被告发放80000元的信用卡分期消费贷款，并将款项划转到佛山市顺德区保利房地产有限公司账户；2.账户信息明细一份，证明截至2015年6月10日，被告欠行本金59779.21元。原告、被告、第三人建行容奇支行均无异议。经庭审质证、辩证，本院对相关证据材料认证如下：被告对原告提供的证据1、5，被告及第三人均无异议，本院予以采信。对原告提交的其他证据，被告及第三人对真实性无异议，经审查，上述证据来源合法，能够证明案件事实，本院予以采信。对被告提交的证据，原告对真实性予以确认，本院予以采信。对第三人提交的证据，本院予以采信。经审理查明，2012年4月16日，被告向原告借到款项300000元，2012年9月28日，被告向原告借到款项100000元。2013年1月28日，被告向佛山市顺德区保利房地产有限公司以1208939元的价格购买1401号房产。其中向第三人建行容奇支行办理按揭贷款840000元以支付房款。2013年7月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋转让合同》一份，约定被告向原告转让1401号房产，转让价格为1208939元，办理过户时，被告承担36000元的过户费用，其余税费及其他费用由原告承担。合同第四条约定：签订合同当日，原告向被告支付400000元定金，因被告曾于2012年4月17日向原告借款400000元，故被告向原告借取的400000元用作该购房的定金，被告不须再向原告归还该借款，同时被告也不须再向原告支付该400000元购房定金；余下的购房款，由于被告购房时向建设银行贷款，所以由原告直接向建设银行进行还贷，具体金额以签订合同当天银行计算出来的欠款为准，被告之前所供楼款由被告承担，原告不须向被告退还。第五条约定：双方签订本合同当日，被告向原告交付房屋的全部钥匙及《商品房买卖合同》、物业管理基金的农业银行薄、按揭贷款还款扣费薄、购房发票等资料，原告收取被告交来的以上资料后视为收到该房屋；原告承担该房屋2013年6月30日之前所产生的水、电费、物业管理费、电话费、电视费、燃气费等费，该房屋2013年7月1日后所产生的以上费用由被告承担；原告自收到该房屋后，即2013年7月开始承担该房屋的贷款义务，原告保证每月的14号之前向扣贷款的账户（开户行中国建设银行顺德分行，户名张敏仪，账号62×××57）支付每月银行的贷款（具体金额以银行为准）。第六条约定：因向建设银行贷款，故做了抵押登记，被告向原告支付的转让款由原告直接向建设银行还贷款，即原告有义务尽快向建设银行还清贷款，原告承诺自收到被告交来的《房地产权证》后，于2014年1月1日前向建设银行还清贷款，让银行解除抵押登记；待原告向建设银行还清贷款并收到银行解除抵押登记的60天内，双方到房屋管理部门办理过户手续；办理过户时，被告承担的36000元，分三期向原告支付，自办理过户签字的下一个月起，每月的30日向原告支付12000元。第七条约定：合同签订后如被告反悔的，须向原告双倍返还400000元的定金，如原告反悔视为违约，则应于3天内将房屋及房屋资料退还，原告支付的贷款及各项费用由原告承担，还须承担200000元的违约金；被告未按第六条约定即原告还清贷款后并银行已经办理好解除抵押登记手续的60天内协助办理过户手续，被告超期的，须向原告每天支付2000元正；原告未按第六条的约定超期的，须向被告每天支付2000元正；原告未向贷款银行准时足额还贷超过2个月，未支付该房屋的管理费、水电费等超过3个月，同样视为原告违约，承担200000元的违约金。合同签订后，被告将1401号房产的钥匙及《商品房买卖合同》、物业管理基金的农业银行薄、按揭贷款还款扣费薄、购房发票等资料交付给原告。2013年7月至2015年5月，原告通过被告的上述贷款还款账户共归还23期银行贷款，共计174210元，至庭审之日，未有逾期情况产生。截至2015年5月14日，尚未归还按揭贷款本金余额为749000元。2014年1月20日，1401号房产办理了以被告为权属人的房地产权证。后被告向原告交付了该房地产权证。2015年2月27日，原、被告签订《抵押借款合同》一份，约定：被告因资金周转需要向原告借款400000元，并由被告用1401号房产提供抵押担保，被担保的债权数额为400000元；本协议签字并生效并到房地产管理部门办理抵押登记手续并领取《房地产他项权证后》，原告将借款支付给被告，被告收到借款时，向原告出具借款借据；借款期限自2012年4月16日至2017年12月23日；借款未对利息进行约定。该借款合同签订后，原、被告办理了以原告为抵押权人的抵押登记手续，并领取他项权证。其后，原告未向被告交付400000元。原告向本院起诉被告，并申请财产保全。本院作出（2015）佛顺法容民初字第528号民事裁定书，于2014年1月20日查封了1401号房产。庭审中，原告明确陈述称，上述签订的抵押借款合同办理抵押登记以及起诉查封1401号房产，均是由于担心被告涉及巨额债务而为保证本案房屋买卖合同的履行而设定的，并明确表示主张继续履行房屋买卖合同，不再主张抵押借款合同权利，并同意解除查封。另查明，2014年2月26日，被告与佛山市顺德区保利房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，被告购买CW876号车位。购房款共计168000元。合同约定，首期款为58000元于2014年2月26日前交付，余款110000元于2014年4月26日前交付。2014年2月26日，被告向原告出具借据，载明：被告因急需资金作商业周转，现向原告借现金58000元，如超期归还应额外支付2%的每月利息及因超期支付所产生的律师费、诉讼费。但未记载还款期限。被告在该借据上注明：被告已经支付房屋办证费第一期12000元。被告作为支付方签字，原告在确认收款方签字。2014年7月25日，被告出具借据一张，载明：被告因资金需要作商业周转，现向原告借现金30000元，如超期归还应额外支付2%的每月利息及因超期支付所产生的律师费、诉讼费。但未记载还款期限。同时，该借据上注明作车位用途，车位售出已作抵付。2014年11月7日，被告出具借款一张，载明：被告因急需资金作商业周转，借现金5628元，如超期归还应额外支付2%的每月利息及因超期支付所产生的律师费、诉讼费。但未记载还款期限。该借据记载：作车位办证费。被告与农行容桂支行于2014年7月18日签订《金穗贷记卡专项商户分期业务担保借款合同》，约定被告向农行容桂支行借取80000元的信用卡消费分期贷款，用于购买案涉的CW876号车位。该行于2014年7月28日将该笔贷款直接支付给佛山市顺德区保利房地产有限公司。但未办理抵押登记手续。原告持有车位的《商品房买卖合同》、物业维修基金存折薄，购买发票。2014年9月至2015年5月，原告通过被告的还款账户归还银行贷款共计32745.2元（其中直接付入贷款还款账号23714.20元，通过被告其他账号还款9031元）。截至庭审之日，未有逾期未偿还的贷款。截至2015年6月11日未偿还贷款余额为59779.21元。原告另向被告的账户内付入1200元。原告主张该款用以支付车位物业费。再查明，第三人建行容奇支行明确表示原被告达成的转让合同经法院确认合法有效且判令按合同继续履行的情况下，建行容奇支行同意由原告直接清还1401号房产的按揭贷款（包括剩余本金、利息以及全部费用），偿还后同意协助办理注销抵押登记手续。第三人农行容桂支行表示，转让款项应当用于偿还本合同项下分期资金、利息、复利、滞纳金等费用，因此若被告与原告就车位转让达成一致，农行容桂支行要求转让的价款应用于偿还贷款本息。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照约定履行合同义务，行使合同权利。被告主张上述关于1401号房产的《房屋买卖合同》已经口头解除，故不再承担继续履行的责任。经审查，本院不予支持，理由如下：1.被告主张双方口头协议解除合同，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的责任；2.《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…。本案中，虽然原告未于2014年1月1日前还清全部贷款，但其自2013年7月1日后均按期分期还款，且至今未有逾期还款的行为，即未导致被告产生损失，也并不导致合同目的不能实现，故不构成根本违约。此外，被告亦无证据证明对原告进行了催告及向原告发出解除合同的通知书；3.除约定的2014年1月1日前的条件外，合同还约定在被告交付《房地产权证》后这一条件。本案中，1401号房产的房地产权登记于2014年1月20日，房地产权证的出证日期已经迟于2014年1月1日。被告未提交证据证明其实际向原告交付房地产权证的具体时间；4.2015年2月27日，原、被告签订《抵押借款合同》，但在抵押登记领取他项权证后并未按借款合同约定实际交付借款，故本次抵押担保的债权并未产生。本案中，抵押权人建行容奇支行明确表示同意原告替被告偿还全部本金、利息、违约金、费用后协助办理注销抵押登记手续，原告亦表示同意向该行清偿贷款，故本院认为上述《房屋买卖合同》具备继续履行的条件。本院对原告关于确认买卖合同有效、原告直接向建行容奇支行清偿贷款、被告在抵押注销后协助办理过户手续并承担36000元的过户费的诉求，本院予以支持。关于原告提出的原、被告之间订立了转让CW876号车位合同关系的主张，经审查，本院予以支持。理由如下：1.《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依此规定，口头约定亦是订立合同的方式之一；2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立做出认定。本案中，原告持有CW876号车位的买卖合同、物业维修基金存折和发票，为购买车位而在第三人农行容桂支行的贷款亦是由原告负责偿还，此外三张借据上均注明了与购买车位相关事项的内容，结合原告向被告购买1401号房产在未实际取得业主身份前再次通过原告购买车位合乎常理和日常生活经验，故本院认定原、被告之间订立了转让CW876号车位的合同关系。原告主张转让价格为168000元，虽未有直接证据证明，但因被告否认订立合同的事实，本院确信转让价格为168000元的事实存在具有高度可能性，故本院予以认定。贷款行即第三人农行容桂支行同意由原告偿还贷款，虽未办理抵押登记，但依贷款合同和转让合同的约定，原告应当偿还完毕上述贷款后才能要求被告协助办理过户手续。本院对原告关于确认车位买卖合同有效、原告直接向农行容桂支行清偿贷款、被告在贷款清偿完毕后协助办理过户手续的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款的规定，判决如下：一、确认原告梁杏芳与被告张敏仪达成的转让位于佛山市顺德区容桂街道办事处小黄圃社区居民委员会外环路2号保利外滩花园3座1401号房产及CW876号车位的合同有效；二、原告梁杏芳于本判决生效后三十日内向第三人中国建设银行股份有限公司顺德容奇支行偿还上述1401号房产全部的按揭贷款本金、利息、费用；第三人中国建设银行股份有限公司顺德容奇支行在全部清偿之后注销抵押登记，被告张敏仪应于注销抵押登记之日起六十日内协助原告梁杏芳办理过户手续，并自办理过户手续后的次月起连续三个月每月30日前向原告梁杏芳支付12000元的过户费用，共计36000元；三、原告梁杏芳于本判决生效后三十日内向第三人中国农业银行股份有限公司顺德分行容桂支行偿还上述CW876号车位全部的按揭贷款本金、利息、费用；被告张敏仪应于贷款还清之日起六十日内协助原告梁杏芳办理过户手续；四、驳回原告梁杏芳的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为6013.34元（已由原告梁杏芳预交），由被告张敏仪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 刘德剑二〇一五年六月十四日书记员 宋晓贲