（2015）榆民初字第03393号

裁判日期: 2015-06-13

公开日期: 2017-06-12

案件名称

原告慕某与被告某商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

榆林市榆阳区人民法院

所属地区

榆林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

慕某,某商业运营管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）榆民初字第03393号原告慕某。被告某商业运营管理有限公司。法定代表人王某，系该公司总经理。委托代理人张某，某律师事务所律师。委托代理人付某，某某律师事务所律师。原告慕某与被告某商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李长鹏独任审判，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告慕某，被告某商业运营管理有限公司的委托代理人张某、付某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告慕某诉称：2013年4月10日，原告与被告签订榆林仁山国际精品商城经营权转让合同，约定：将被告所有的榆林仁山国际精品商城第三层22号商铺租赁给原告，租赁期限为5年，从2013年4月10日起至2018年4月9日止，租金共计203124元。如原告解除合同，被告应当自原告解除合同通知达到之日起15日内退还已付租金，并按原告已付租金的10%向原告支付违约金。同日，双方又签订了物业管理服务合同，合同后特别备注在合同期内，本商场1F、2F无美甲柜，3F仅有22号商铺一家美甲柜。后因被告商场改造导致原告无法正常营业，双方于2014年10月31日签订了补充协议约定合同租赁期限从2013年9月30日起至2018年10月31日止。原告签订合同后按约定全面履行了自己的义务，但被告在合同履行期内不顾原告反对，在商场2楼招进一家美甲柜，致原告生意受到严重影响，原告与被告协商要求撤销2楼美甲柜，被告承诺予以解决但不能解决。原告认为被告违约行为致使原告无法经营，合同目的无法实现，原告多次向被告送达解除合同通知书，被告拒绝签收。致原告提起民事诉讼并提出诉讼请求为1、依法判令原告与被告签订的经营权转让合同及物业管理服务合同有效，予以解除。2、依法判令被告返还原告所交纳的租金人民币152343元并承担违约金人民币20312.40元。2、依法判令由被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：1、榆林仁山国际精品商城经营权转让合同1份、物业管理服务合同书1份，用以证明原告与被告之间存在经营权转让合同关系的事实。2、收据3张，用以证明原告已将五年的房屋租金足额交付了被告的事实。3、榆林仁山国际精品商城销售单1组，用以证明原告2014年3月份和4月份的营业额的事实。4、仁山国际招商改造规划1份、商场管理有关规定1份，用以证明2014年2月14日至2014年7月22日之间被告按照原告营业额的1.5%收取费用，2014年7月22日以后，不收取取暖费、空调费等物业费的事实。5、照片5张，用以证明双方签订合同时商定原告方为特许经营，只容许原告一家开美甲店，但现在又有其他美甲店开张，影响了原告的收入的事实。6、装修效果图1组，用以证明原告装修美甲店时，向被告提供效果图的事实。被告某商业运营管理有限公司辩称：原告与被告签订的经营权转让合同、物业管理服务合同有效应当继续履行，理由如下：1、被告未违反约定另外专门招商美甲柜台。被告与高某签订的商铺租赁合同明确约定经营项目为美发，高某违反约定擅自经营美甲，应追究高某的违约责任，而非由被告承担违约责任。2、本案不具备约定解除的条件。双方在经营权转让合同中，并未约定由原告独享仁山国际美甲柜台的经营权，该权利体现在物业服务合同中，而物业服务合同又未针对任何一方违约时应承担何种违约责任进行约定。因此，合同未赋予出现另一家美甲柜台时原告可解除合同，合同应当继续履行。3、现出现二楼经营美甲的情形，既不是被告主动专门招商，也不是被告许可其经营，被告可依据合同约定，追究擅自经营美甲的高某的违约责任，要求其向原告进行赔偿，被告与原告合同目的依然可以实现，合同应当继续履行。4、原告至今拖欠物业费共计10660元，且经被告多次催要未能给付，原告应当向被告立即支付。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提交了以下证据：1、经营权转让合同1份，用以证明被告与原告签订的合同真实有效，合同未约定只有原告一家经营美甲柜台的事实。2、物业管理服务合同书1份，用以证明该合同虽约定只有原告一家经营美甲柜台，但未设定相应的违约责任，原告请求解除租赁关系没有合同依据的事实。3、被告与高某签订的商铺租赁合同1份，用以证明被告与高某签订的合同明确约定经营范围仅为“美发”，并约定如高某更换商品，被告可对其进行处罚，由高某负责赔偿经营同品种商户遭受的损失的事实。4、三层22#美甲（慕某）所欠物业费统计表，用以证明原告应向被告支付相应的物业费的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、6的真实性和证明目的均无异议；对证据2、3、4、5的真实性均无异议，证明目的均有异议，认为对证据2原告存在迟延交付部分租金的违约行为；对证据3销售单的销售额不足以反映原告的当月全部真实销售情况；对证据4认为与原告的诉讼请求无关；对证据5认为二楼芭提雅在经营美发的同时经营美甲是事实，但是否影响到原告的经营收入无法证明。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性无异议，证明目的有异议，认为双方明确约定了只容许原告一家进行美甲经营；对证据3的真实性和证明目的均有异议，认为被告与他人签订的合同，原告不清楚具体内容；对证据4的真实性和证明目的均有异议，认为原告现在不欠被告的物业费。本院对经庭审举证质证的证据作如下认证：原告提供的证据1、6，被告对真实性及证明目的均无异议，来源合法，能够证明原告与被告之间存在经营权转让合同关系的案件事实，与本案的待证事实具有关联性，对本案有证明价值，该证据对本案有证明力，依法予以采信；证据2、3、4、5的真实性均无异议，证明目的均有异议，经审查，原告向被告交纳5年租赁费等案件事实，对本案有证明价值，该证据对本案有证明力，依法予以采信。被告提供的证据1、2原告对真实性无异议，能够证明原告与被告之间存在经营权转让合同关系的案件事实，该证据对本案有证明力，依法予以采信；证据3、4，原告有异议，经审查，原告拖欠被告物业费，被告仅提供了三层22#美甲（慕某）所欠物业费统计表，但不能提供由原告签字确认的相关证据，该证据对本案没有证明价值，对本案没有证明力，依法不予采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2013年4月10日，原告慕某（乙方）被告某商业运营管理有限公司（甲方）签订榆林仁山国际精品商城经营权转让公司书，约定：第一条、租赁面积及租金。榆林仁山国际精品商城第3层22号商铺，建筑面积41.06㎡，套内面积24.15㎡租给乙方，租金为人民币203124元。第二条、租赁期限。乙方租赁商铺期限从2013年4月10日起至2018年4月9日止。合同期内，乙方享有榆林仁山国际精品商城第3层22号商铺的经营使用收益权，但商铺的经营范围必须服从仁山国际精品商城整体规划布局要求。第三条、付款方式。签订合同时一次付款。第四条、商铺的交付装修及逾期违约责任。甲方应于2013年3月15日前将榆林仁山国际精品商城第3层22号商铺交于乙方进场装修。第七条、装修条款。1、乙方对所租赁的商铺进行装修时，不得擅自破坏甲方原有铺位装修及建筑主体结构，否则乙方应承担因此所造成的损失。第十一条、违约及合同解除约定。1、发生以下情形之一，甲方有权决定单方解除本合同，如决定解除合同的，乙方已交付的租金交付不予退还，装修部分无偿留给甲方。甲方也有权决定追究乙方违约责任后要求乙方继续履行合同，违约金为合同总租金的10%。合同还约定其他事项。同日，原告慕某（乙方）被告某商业运营管理有限公司（甲方）签订物业管理服务合同书，约定：第一条、物业基本情况。物业名称榆林仁山国际精品商城。物业类型商业物业。坐落位置3楼22号。建筑面积41.06平方米。套内面积24.15平方米。第二条、合同的期限。1、本合同期限自合同签订之日起至2018年4月9日止。第四条、物业管理服务费用构成及收费标准。物业管理服务费用，由甲方按核算制定的收费标准向乙方收取（不包括用户自用水电费）。备注：在合同期内本商场1F、2F无美甲柜，3F仅有22号铺一家美甲柜等事项。合同签订后，原告向被告支付了5年租金计人民币203124元。原告对其所承租的榆林仁山国际精品商城3楼22号铺，建筑面积41.06平方米，套内面积24.15平方米进行装修并用于经营美甲。被告与高某于2013年6月12日签订商铺租赁合同，约定租赁标的为榆林仁山国际精品商城二层，租赁期限为2013年8月10日起至2016年8月9日止，经营美发等事项。2015年4月29日，原告以本商场1F、2F无美甲柜，3F仅有22号商铺一家美甲柜即本商场内只能原告经营美甲柜而不能有其他人经营美甲柜为由向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。本院认为，本案争议的焦点是原告与被告签订的经营权转让合同及物业管理服务合同是否予以解除的问题。原告认为依双方签订的物业管理服务合同中“备注：在合同期内本商场1F、2F无美甲柜，3F仅有22号铺一家美甲柜”的明确约定，即本商场内只能原告经营美甲柜而不能有其他人经营美甲柜。而被告允许2F经营美甲柜，致原告的利润受到严重影响致原告的合同目的无法实现，原告请求解除合同。被告认为经营权转让合同与物业管理服务合同是两个不同的合同，在经营权转让合同中并未明确约定该条件为解除合同的条件，故双方签订的合同应当继续履行，请求驳回原告的诉讼请求。根据本案查明的事实，双方签订的物业管理服务合同中虽有“备注：在合同期内本商场1F、2F无美甲柜，3F仅有22号铺一家美甲柜”的注明。也存在被告与高某签订商铺租赁合同，高某用于经营美甲的事实。但该事实的存在并未构成被告根本违约，原告的诉讼请求没有必要的事实依据支持，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”之规定。原告所提供的证据不足以证明其事实主张的成立，依法应当承担举证不能的法律后果，其诉讼请求不能成立，不予支持，予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告慕某的诉讼请求。案件受理费1920元，由原告慕某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员　　李长鹏二〇一五年六月十三日书记员　　张艳婷 来自