（2015）镇民终字第00633号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-07-14
案件名称
江苏置业有限公司与孙海洪租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙海洪,江苏置业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第00633号上诉人（原审被告）孙海洪。被上诉人（原审原告）江苏置业有限公司，住所地镇江市中山西路206号。法定代表人楼香莲，该公司总经理。委托代理人卜林，江苏朱方律师事务所律师。委托代理人张玺鹃，江苏朱方律师事务所律师。上诉人孙海洪因租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2014）京谏民初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江苏置业有限公司（以下简称置业公司）诉称：置业公司、孙海洪于2013年6月26日签订一份租赁合同，合同约定置业公司将镇江汝山培训中心5号门面房出租给孙海洪使用，租期半年（2013年7月1日至2013年12月31日），合同到期前，置业公司已通知孙海洪不再续租。鉴于该地段已纳入城市房屋拆迁范围，根据合同约定，可以解除合同，互不承担违约责任。经多次协商，孙海洪占房不让，故诉至法院，请求判令孙海洪立即返还镇江汝山培训中心5号门面房。孙海洪辩称：孙海洪系从他人处转租涉案房屋，转租到期后，以自己名义续签了租赁协议。2013年12月31日合同期满后，置业公司并没有终止合同，直到2014年2月孙海洪仍向置业公司交纳水电费用，双方已形成不定期租赁关系。2014年2月28日，置业公司对租赁房屋断水断电。2013年6月，涉案房屋即已纳入拆迁范围，置业公司如要解除租赁合同，应先对孙海洪进行拆迁补偿。另置业公司出租房屋为违章建筑，涉及违章建筑的纠纷不属于法院受案范围，法院应驳回置业公司的起诉。原审法院经审理查明：2010年起，孙海洪从他人手中转租了本案诉争房屋，转租到期后，双方开始续签租赁合同，租期为一年，每到期后重新续订。2013年6月26日，置业公司、孙海洪续订房屋租赁合同一份，合同约定置业公司将其坐落于镇江汝山培训中心5号门面房出租给孙海洪作为经营商铺，租赁期限自2013年7月1日至2013年12月31日，租金为4700元，租金半年一付。合同的解除条款约定涉租房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，租赁合同终止，双方互不承担违约责任。合同签订后，孙海洪交纳房租至2013年12月31日。2014年1月1日至2014年2月28日，孙海洪仅向置业公司交纳了水电费。因涉诉房屋被列入拆迁范围，经置业公司通知让房，孙海洪要求拆迁补偿，遂引发诉讼。另查明，置业公司系由江苏置业集团总公司改制而来，江苏置业集团总公司性质为国有，本案诉争建筑物改制前为江苏置业集团总公司所建，但至今未取得合法报勘材料。置业公司曾先后两次向原审法院提起诉讼，要求孙海洪返还租赁房屋，后均撤回诉讼。原审法院认为：本案涉诉房屋为违法建筑物，置业公司、孙海洪所签订的房屋租赁合同无效。置业公司出租给孙海洪的房屋虽为违法建筑，但本案为租赁纠纷，置业公司向法院提起诉讼，符合我国民事诉讼法规定的起诉条件，孙海洪认为本案不属于法院受案范围的辩解，不予支持。房屋租赁合同无效，出租人有权要求承租人将房屋返还。基于以上分析，孙海洪作为承租人具有返还租赁物之义务，故对置业公司要求孙海洪迁出租赁房屋的诉讼请求，予以支持。原审法院判决，孙海洪于判决生效后十日内迁出镇江汝山培训中心5号门面房。上诉人孙海洪不服上述判决，向本院提起上诉称：1、置业公司出租的房屋无合法审批手续，属于违章建筑，因违章建筑产生的纠纷不应当由法院处理。2、原审判决认定“置业公司系由江苏置业集团总公司改制而来，江苏置业集团总公司性质为国有，本案诉争建筑物改制前为江苏置业集团总公司所建”的事实，无证据支持或者未经质证，属于程序违法。3、涉案房屋建造在集体土地上，该地段的拆迁属于城中村改造项目，原审判决适用最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》错误。4、如果需要搬迁，应先进行拆迁补偿。请求二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审。被上诉人置业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为：置业公司与孙海洪之间的租赁合同纠纷是否属于人民法院民事诉讼受案范围以及置业公司是否有权要求孙海洪返还租赁房屋。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案置业公司租赁给孙海洪的房屋并未取得相应的规划和建设手续，故双方于2013年6月26日签订的租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。虽然租赁合同无效，并不影响置业公司对租赁房屋享有的相应权益。现租赁合同约定的租赁期间（自2013年7月1日至2013年12月31日）业已届满，置业公司有权要求孙海洪返还租赁房屋。因此，置业公司与孙海洪之间的租赁合同纠纷属于人民法院民事诉讼受案范围，原审判决支持置业公司的诉讼请求，并无不当。孙海洪认为原审判决认定“置业公司系由江苏置业集团总公司改制而来，江苏置业集团总公司性质为国有，本案诉争建筑物改制前为江苏置业集团总公司所建”的事实，无证据支持或者未经质证，属于程序违法。原审审理中，孙海洪对置业公司经改制取得租赁房屋的事实并无异议，上述事实并不影响本案法律关系的判断，因此原审判决根据当事人陈述等证据认定上述事实，并不构成法定程序违法。孙海洪认为原审判决适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》错误。该《解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”。因此，即使租赁房屋附属于集体土地，原审判决依据该《解释》处理本案亦无不当。关于涉案房屋是否系违法建筑，不属于人民法院职权范围，原审法院对此予以认定不妥。另关于孙海洪主张的拆迁安置补偿问题，不属于本案诉讼范围，本院不予理涉。综上，上诉人孙海洪的上诉理由不能成立，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人孙海洪负担。本判决为终审判决。审 判 长 樊华勇代理审判员 张 剑代理审判员 甘可平二〇一五年六月一日书 记 员 周旻晶 来源：