（2015）新民三初字第5号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-06-18
案件名称
李琳与新疆汇嘉时代百货股份有限公司乌鲁木齐北京路购物中心、新疆汇嘉时代百货股份有限公司、乌鲁木齐惠鑫祥物业服务有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
法院
乌鲁木齐市新市区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李琳,新疆汇嘉时代百货股份有限公司乌鲁木齐北京路购物中心,新疆汇嘉时代百货股份有限公司,乌鲁木齐惠鑫祥物业服务有限公司
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十七条，第八十四条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民三初字第5号原告：李琳，女，汉族。委托代理人：王秀娟，新疆志通律师事务所律师。被告：新疆汇嘉时代百货股份有限公司乌鲁木齐北京路购物中心。负责人：马丽，该购物中心负责人。委托代理人：黄东，女，汉族，该购物中心综合部经理。被告：新疆汇嘉时代百货股份有限公司。法定代表人：潘锦海，该公司董事长。委托代理人：时晓萍，女，汉族，该公司法律顾问。被告：乌鲁木齐惠鑫祥物业服务有限公司法定代表人：姚碧全，该公司总经理。委托代理人：逯文革，男，汉族，该公司经理。原告李琳与被告新疆汇嘉时代百货股份有限公司乌鲁木齐北京路购物中心（以下简称汇嘉时代北京路购物中心）、被告新疆汇嘉时代百货股份有限公司（以下简称汇嘉时代百货公司）、被告乌鲁木齐惠鑫祥物业服务有限公司（以下简称惠鑫祥物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年12月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月2日及5月29日公开开庭审理，原告李琳的委托代理人王秀娟、被告汇嘉时代北京路购物中心的委托代理人黄东、被告汇嘉时代百货公司的委托代理人时晓萍、被告惠鑫祥物业公司的委托代理人逯文革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李琳诉称：2003年10月30日，我购买位于本市新市区北京中路147号西部豪庭18号楼M-2号451.05平方米尚的商铺。我于2009年与伊美娜美容院签订租赁合同，约定租期为5年，因被告2011年5月断水断电后无法经营，提前一年终止了租赁合同。2010年12月10日，我与新疆顶佳食品开发有限公司（以下简称顶佳食品公司）签订了租期为20年的租赁合同。被告2011年5月收购西部豪庭大部分商铺后，以整体改造为由，未经我同意擅自停水、停电、停暖以及上下水等设施，商铺无法使用，造成我租金损失。经评估机构评估，2011年5月至2013年12月租金为1453333元。2014年5月，我将商铺转让。被告的行为给我造成巨大经济损失，现诉至法院，请求判令三被告连带赔偿2011年5月至2014年5月租金损失1743999.60元、评估费4.35万元并承担本案诉讼费用。被告汇嘉时代北京路购物中心、汇嘉时代百货公司辩称：原告将商铺转让，已不是涉诉房产的所有权人，其本案诉讼主体不适格。我方进驻时商场已停水、停电，我方也未采取断水、断电或者停暖的行为，原告所叙述的事实不存在，其租金损失非我方行为所致。原告自身原因造成损失，租金的评估报告与事实不符、有失公正，我方不予认可。请求驳回原告的诉讼请求。被告惠鑫祥物业公司辩称：我公司仅向该小区的居民提供物业服务，未向商场的一至三层提供物业服务，原告也未向我公司交纳物业服务费，其要求我公司承担责任无事实和法律依据，请求予以驳回。经审理查明：原告于2003年10月30日购买案外人新疆西部房地产开发有限公司开发的位于本市北京北路3号（现为北京中路147号）西部国际超市小区18栋1层M2号建筑面积为451.05平方米的商业用房（以下简称涉诉房产），其于2013年2月21日取得涉诉房产的所有权。2009年3月20日，原告将涉诉房产出租给案外人马锦品，用于伊美娜美容美体及化妆品等项目经营，双方租赁合同中约定租期自2009年3月23日至2014年5月23日、年租金12万元。2010年12月10日，原告与案外人顶佳食品公司签订一份涉诉房产的租赁合同，该租赁合同约定租期为20年，租金自2012年5月1日开始计算，前十年年租金为80万元、后十年年租金为90万元，租金每5年交付一次，原告应在租期正式开始前交付房屋。2013年11月8日，原告向本院起诉本案三被告，要求停止侵权、恢复原状并赔偿损失，后原告撤诉，案号为（2013）新民三初字第1387号。2014年6月，原告将涉诉房产转让给案外人新疆德克士食品开发有限公司，涉诉房产的所有权已过户。被告汇嘉时代北京路购物中心成立于2010年11月，其开业前对原西部国际超市负一层、一至三层商业区以及门前广场进行整体装修、改造。2012年5月，案外人“提香咖啡屋”经营者王楠申请本市公证处对该咖啡屋周围及屋内的情况、现状进行保全证据，拍摄照片30张。“提香咖啡屋”与本案涉诉房产均位于一层的同侧，当时的状况为，西部豪庭门口停车场四周已用围栏围住，围栏内进行整体开挖修建地下停车场，进入提香咖啡的通道只有一条（从大厦北面进入，提香咖啡在大厦的南头），营业场所开门但没有客人。2012年9月，原告委托案外人李翔办理涉诉房产水、电、暖、消防、物业管理等相关事宜，委托书经公证处公证。（2013）新民三初字第1387号一案中，本院现场勘查时涉诉房产的前大门已被封住，室内无经营设施设备、装修也已全部拆除，二楼通往室外的大门贴有“汇嘉时代保安部”的封条。原告在该案中申请本院委托鉴定机构对涉诉房产的租金进行评估，其支付鉴定评估费4.35万元，该鉴定意见为：涉诉房产在2011年5月至2013年12月期间租金为1453333元。另，被告汇嘉时代北京路购物中心商业区的物业由其自行管理，被告惠鑫祥物业公司未提供物业服务。又，被告汇嘉时代北京路购物中心于2011年6月与本市新市区供水公司签订的《城市供用自来水合同》中用水地址为北京中路147号、用水性质系生活及其他用水、安装计费总水表1具、给水号73102，合同期限10年。2011年5月及2012年9月，被告汇嘉时代北京路购物中心与乌鲁木齐电业局分别签订单回路供用电合同及双电源供用电协议。以上事实有合同书、房屋权属证书、公证书、照片、鉴定报告书、发票、公告复印件以及庭审笔录存卷为证。本院认为，本案原告虽已将涉诉房产转让，但其现主张的是转让之前涉诉房产的租金损失，故原告诉讼主体适格。《物权法》规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。原告本案虽无证据证明被告实施了停水、停电、停暖的侵权行为，但被告汇嘉时代北京路购物中心与原告是同一大厦中的不同权利人，被告汇嘉时代北京路购物中心在进行整体装修、改造时应当考虑到相邻权利人的利益，为相邻权利人用水、用电、用暖等提供必要的便利。原告提供的公证书表明被告汇嘉时代北京路购物中心整体装修、改造时影响了同一大厦中其他权利人的正常经营，原告也为同一大厦中的权利人，本案涉诉房产的大门及通道在被告汇嘉时代北京路购物中心整体装修、改造后被封堵且有封条，应认定本案涉诉房产的承租人不能正常经营与整体装修、改造有直接的关系，在此情况下，被告汇嘉时代北京路购物中心整体装修、改造后开业经营，而由原告另接线路用水、用电、用暖既不经济也不合理。因本案涉诉房产承租人不能正常经营而造成原告租金损失与被告汇嘉时代北京路购物中心整体装修、改造有直接关系，原告向被告汇嘉时代北京路购物中心主张权利符合法律规定。原告主张自2011年5月起的租金损失，其与案外人马锦品之间房屋租赁合同约定的年租金为12万元且租期至2014年5月，但其与案外人顶佳食品公司之间自2012年5月起年租金80万元的租赁合同的真实性以及是否履行并不能确定，故涉诉房产租金的鉴定报告根据上述两份租赁合同所作出评估意见不尽合理，而原告提供的保全事实的公证书的公证时间为2012年5月，其于2014年6月将涉诉房产转让，故综合本案实际情况，本院酌情按2年时间以及年租金12万元确定原告的租金损失，即24万元。原告对于自己的租金损失负有举证责任，涉诉房产租金的评估费用应由其自行承担。被告汇嘉时代北京路购物中心是被告汇嘉时代百货公司的分支机构并领取营业执照，故被告汇嘉时代百货公司在被告汇嘉时代北京路购物中心不能给付的情况下向原告承担责任。整体装修、改造非被告惠鑫祥物业公司所为，被告惠鑫祥物业公司也非同一大厦的相邻权利人，原告要求其承担责任无事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条之规定，判决如下：一、被告新疆汇嘉时代百货股份有限公司乌鲁木齐北京路购物中心赔偿原告李琳房屋租金损失24万元；二、被告新疆汇嘉时代百货股份有限公司对以上款项在被告新疆汇嘉时代百货股份有限公司乌鲁木齐北京路购物中心不能给付时向原告李琳承担责任；三、驳回原告李琳对被告乌鲁木齐惠鑫祥物业服务有限公司的诉讼请求；四、驳回原告李琳的其他诉讼请求。以上给付款项，被告汇嘉时代北京路购物中心应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额1787499.60元，确认给付额24万元，确认给付额占诉讼标的额的13%。本案案件受理费20887.50元（原告已预交）由原告负担87%即18172.12元，被告汇嘉时代北京路购物中心应负担13%即2715.38元。被告汇嘉时代北京路购物中心应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长 郭 荣人民陪审员 付向阳人民陪审员 金安灵二〇一五年六月一日书 记 员 刘丰宇 搜索“”