（2015）南川法民初字第01477号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-08-06
案件名称
肖德秀,袁小江与重庆市南川区马脑城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖德秀,袁小江,重庆市南川区马脑城房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2015）南川法民初字第01477号原告肖德秀，女，1972年11月12日出生，汉族，住重庆市南川区。原告袁小江，男，1969年12月4日出生，汉族，住重庆市南川区。上列二原告共同委托代理人熊学华、汤善文，重庆祥永律师事务所律师。被告重庆市南川区马脑城房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区东城街道渚堰塘，组织机构代码75306339-9。法定代表人李成西，重庆市南川区马脑城房地产开发有限公司董事长。委托代理人徐晓明，男，1962年7月13日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人黎先进，重庆黎先进律师事务所律师。原告肖德秀、袁小江与被告重庆市南川区马脑城房地产开发有限公司（以下简称马脑城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理后，依法由审判员王昕独任审判，适用简易程序于同年5月12日公开开庭进行了审理。原告肖德秀、袁小江共同委托代理人熊学华、汤善文，被告马脑城公司委托代理人黎先进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖德秀、袁小江共同诉称，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同对买卖房屋的价款、支付方式及房屋交付、办证等事项进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告交付了购房款，被告于2012年12月29日向原告交付了房屋。但被告未按合同约定于交房后60日内办理商品房产权登记，应属违约行为，依法应按合同约定承担违约责任。请求判决被告向原告支付违约金16699元（268905元（已支付房价款）×1／10000／日×621日（逾期日2012年12月29日至2014年11月11日-60日）］。被告马脑城公司辩称，1、原、被告双方于2010年12月2日签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议属实；2、交房时间属实；3、被告未在交房后60日内取得土地房屋登记部门出具的登记受理单属实；4、被告向原告交付房屋后，于2014年2下旬向房屋权属登记中心提交了办理商品房产权登记的全部资料，但登记部门以被告提交的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》系复印件，未提供原件而拒绝受理。未能提供原件系由于政策变化对配套费进行了调整，至今工程建设项目配套费的缴纳标准和方式仍未确定，导致被告无法缴纳，致使重庆市南川区建设委员会未发放《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的原件，被告已经积极履行了办证的相关义务，未能办理房屋产权登记系政策变化及有关主管部门的影响，按照《补充协议》第五条第9款第（2）项约定“若因甲方（即被告）原因不能在规定期限内办理房地产权属证书时，从逾期之日起，甲方每日按乙方（即原告）已付购房款的万分之一向乙方支付违约金。若因政策变化或相关主管部门办事程序的影响，造成不能按约定时间办理相关手续的，甲方不承担违约责任。”因此，被告在本案中不应承担违约责任。5、由于原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》与《补充协议》约定的违约金计算标准不一致，《补充协议》约定的按日以原告支付已付房价款万分之一计算系笔误，如认定被告承担违约责任，违约金应按日以原告支付已付房价款万分之0.1计算，在计算违约时间时应扣除南川建委对配套费研究、请示的时间。综上，被告系因《补充协议》约定的政策变化以及相关主管部门办事程序的影响，造成不能按约定时间办理《房地产权证》相关手续，被告逾期办证没有给原告造成实际损失，不应承担违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，“×××××”工程建设项目系原南川市味精厂片区旧城改造项目，原南川市马脑城生态农业综合开发有限公司（2007年12月24日更名为被告马脑城公司，系从事房地产开发等经营的企业法人）于2006年12月28日取得对坐落于南川市XX街道XX路（原南川市味精厂片区）国有土地6290.79㎡的《房地产权证》（304房地证2006字第04631号）的开发权。2009年，经有关部门批准由被告马脑城公司依法进行开发过程中，由于城市规划原因，要求将味精厂与东环路之间的1996.21㎡土地纳入整体开发的范围。由于味精厂与东环路之间的1996.21㎡土地系集体土地，需要征收后再出让，故国土部门将原南川市味精厂的国有土地6290.79㎡的《房地产权证》收回，待集体土地征收完毕后将合并的8287㎡一起重新挂牌出让，2010年才完善了出让手续。被告马脑城公司开发的“XXXX”工程建设项目，总建筑面积38487.37㎡，占地面积8287㎡，共分为A幢（即1幢）、B幢（即2幢）、C幢（即3幢）三幢房屋，A幢至今未开工建设，B、C幢于2010年7月12日开工建设。2010年12月2日，被告马脑城公司（甲方）与原告肖德秀、袁小江（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：1、乙方购买甲方开发建设的坐落于南川区XX街道XX巷XX号XXXX幢X单元XX号预售住宅房屋一套（建筑面积80.27㎡）；2、购房价款为268905元；3、甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款约定：在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第十三条第4款（1）项约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期在60日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金（不作累加），并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。双方还签订了《补充协议》，《补充协议》第五条第九款（2）项约定：若因甲方原因不能在规定期限内办理房地产权属证书时，从逾期之日起，甲方每日按乙方已付购房款的万分之一向乙方支付违约金。若因政策变化或相关主管部门办事程序的影响，造成不能按约定时间办理相关手续的，甲方不承担违约责任。2012年12月29日，被告马脑城公司向原告肖德秀交付了买卖的房屋，原告肖德秀、袁小江亦按合同约定支付了购房款及相关的费用。被告马脑城公司开发建设的“XXXX”B、C幢工程建设项目，于2012年12月28日竣工验收，2012年12月31日取得重庆市南川区建设委员会发放的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》［建竣备字（2012）33号］。2014年9月25日、10月15日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局分别向被告马脑城公司发放了开发建设的坐落于南川区XX街道XX巷XX号（XXXX）XX幢、XX幢房屋的《房地产权证》（总证，XXX房地证XXXX字第XXXX号、XXXX号）。2014年11月11日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局受理了原、被告申请办理原告肖德秀、袁小江买受的坐落于南川区XX街道XX巷XX号（XXXX）XX幢XXXX号预售后房屋权属登记（转移登记），嗣后，重庆市南川区国土资源和房屋管理局向原告肖德秀、袁小江办理了买受房屋的《房地产权证》（XXX房地证XXXX字第XXXXX号）。2003年6月30日，南川市人民政府关于印发《南川市城市房地产开发优惠政策》的通知［南川府发（2003）66号］规定：对凡在南川市城市旧城内从事房地产开发项目的市内外房地产开发企业，由市财政对该企业按所交企业所得税的市内分成部分、首次土地交易契税和房产交易契税的30%、销售不动产营业税的80%予以扶持；对旧城（2002年底形成的城市建成区）改造综合开发项目的房地产开发企业，采取“一费制”的办法向市行政审批服务中心按20元／㎡（建筑面积）缴纳行政事业性规费（证照工本费和建筑工程质量监督费除外）。该通知自发文之日起执行。2011年4月20日，重庆市人民政府公布了自2011年6月1日起执行的《重庆市城市建设配套费征收管理办法》（重庆市人民政府令第253号），该管理办法第五条第二款规定“主城区外配套费（即城市建设配套费）的征收标准，由区县（自治县）价格主管部门会同同级财政、建设行政主管部门根据经济社会发展状况和城市基础设施建设需求提出，报经本级人民政府批准后公布执行。”第七条第一款规定“建设项目业主（即建设项目的单位和个人）应当在申领建设工程施工许可证或开工许可手续前，按照建设工程规划许可确定的建筑面积申报缴纳配套费。”第二款规定“建设项目拟分期办理施工许可证或开工许可手续的，可以分期申报缴纳配套费。”第三款规定“未按规定办理配套费缴纳手续的，有关部门不予办理建设工程施工许可证或开工许可手续。”第十二条第一款规定“建设工程竣工验收备案环节应当对配套费缴纳情况进行查验。”第三款规定“未按规定缴清配套费的，有关部门不得办理竣工验收备案。”重庆市南川区人民政府根据《重庆市城市建设配套费征收管理办法》（重庆市人民政府令第253号）的规定，于2012年6月6日发放了《关于进一步规范城市建设配套费征收政策的通知》［南川府发（2012）30号］，该通知规定南川区城市建设区内的城市建设配套费按160元／㎡（建筑面积）计征。该通知从发文之日起执行，该通知发文之前，建设项目业主未开具《非税收入一般缴款书》（即应缴纳配套费金额凭据）的，一律按调整后的规定和标准执行。由于被告马脑城公司开发建设的“XXXX”工程建设项目系原南川市城市旧城改造项目，按《南川市城市房地产开发优惠政策》的通知规定，应按20元／㎡（建筑面积）缴纳行政事业性规费。但自2011年6月1日起执行的《重庆市城市建设配套费征收管理办法》公布后，重庆市南川区人民政府根据《重庆市城市建设配套费征收管理办法》的规定，于2012年6月6日发放的《关于进一步规范城市建设配套费征收政策的通知》的规定，被告马脑城公司开发建设的“XXXX”工程建设项目应按160元／㎡（建筑面积）缴纳配套费。2012年11月15日，被告马脑城公司向南川区政府提交了《关于味精厂片区旧城改造项目配套费人防费等税费政策的请示》［马脑城司文（2012）12号］，请示味精厂片区旧城改造项目的规费按《南川市城市房地产开发优惠政策》的通知［南川府发（2003）66号］规定的20元／㎡（建筑面积）执行，南川区人民政府有关领导批示由建委、人防办分别提出意见报政府。由于“XXXX”工程建设项目属于历史遗留问题，如不妥善解决配套费的缴纳问题，将会引起无法正式办理竣工验收和因此造成的延期交房、延迟办理购房户房地产权证等问题，极易引发社会矛盾。故南川城乡建设委员会多次与被告马脑城公司进行协商，并于2013年、2014年分别召集国土、规划、财政局等相关部门进行研究后，提出建议意见向区政府报告，但至今，该工程建设项目的配套费的缴纳标准和方式仍未确定，导致被告马脑城公司无法缴纳。重庆市南川区建设委员会根据《重庆市城市建设配套费征收管理办法》（重庆市人民政府令第253号）第十二条第三款规定“未按规定缴清配套费的，有关部门不得办理竣工验收备案。”故尽管被告马脑城公司开发建设的“XXXX”B、C幢工程建设项目于2012年12月28日竣工验收，2012年12月31日取得重庆市南川区建设委员会发放的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但仅向被告马脑城公司发放了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的复印件。2013年2月下旬（具体时间现不清楚），被告马脑城公司向重庆市南川区土地房屋权属登记中心提供了所开发建设的“XXXX”B、C幢房屋办理房地产权登记的相关资料办理《房地产权证》，该中心审查后以被告马脑城公司未提供《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》原件为由，未予受理登记。为证明所主张的事实，庭审中，原告肖德秀、袁小江提交了《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》、发票、收据、《南川区国土资源和房屋管理局业务受理通知书》、《房地产权证》、重庆市南川区人民政府《关于进一步规范城市建设配套费征收政策的通知》［南川府发（2012）30号］、XXXX逾期办证诉讼案件基本情况统计表，被告马脑城公司提交了企业名称变更情况、《重庆市房地产权证》、南川市人民政府关于印发《南川市城市房地产开发优惠政策》的通知［南川府发（2003）66号］、《重庆市城市建设配套费征收管理办法》（重庆市人政府令第253号）、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》［建竣备字（2012）33号］、重庆市南川区城乡建设委员会出具的关于XXXX未发放正式竣工验收备案证的情况说明、重庆市南川区土地房屋权属登记中心出具的证明、《重庆市房地产权证》（XXXXX幢总证XXX房地证XXXX字第XXXXX号、X幢总证XXX房地证XXXX字第XXXX号）、被告办证经办人陈雷和韦济红共同出具的办理XXXX房地产权证的经过、XXXX业主资料及物品发放登记表、《建筑工程施工许可证》（编号为500384201011240101）、重庆市南川区人民政府对重庆市南川区马脑城房地产开发有限公司《关于味精厂片区旧城改造项目配套费人防费等税费政策的请示》［马脑城司文（2012）12号］及领导批示抄告单（收文号2172）。上述证据，经原、被告双方质证，被告对原告提供的证据的真实性除重庆市南川区人民政府《关于进一步规范城市建设配套费征收政策的通知》有异议外，对其余证据均无异议。原告对被告提供的证据的真实性除陈雷和韦济红出具的办理XXXX房地产权证的经过、《关于味精厂片区旧城改造项目配套费人防费等税费政策的请示》及领导批示抄告单有异议外，对其余证据均无异议。原、被告提供的证据，经本院审查，具有真实性、合法性、关联性，其证明力可以认定。本案的争议焦点是：1、被告是否存在逾期办理《房地产权证》的违约行为？2、被告应否向原告承担逾期办理《房地产权证》的违约责任？本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》系双方的真实意思表示，依法成立、合法，应受到法律的保护，对双方具有法律约束力，合同当事人应按约定履行各自的义务。一、关于被告是否存在逾期办理《房地产权证》违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第一款规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告马脑城公司在履行合同过程中，于2012年12月29日向原告交付了尚未竣工验收的买卖房屋。被告马脑城公司所开发建设的“XXXX”B、C幢工程建设项目于2012年12月28日竣工验收，2012年12月31日取得重庆市南川区建设委员会发放的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（复印件）。按照原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款的约定，被告马脑城公司向土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的时间应从取得重庆市南川区建设委员会发放的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时起的60日内，即应以2013年3月1日为届满日，但被告却于2014年11月11日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。据此，应当认定被告马脑城公司存在逾期办理《房地产权证》的违约行为。二、关于被告应否承担逾期办理《房地产权证》的违约责任的问题。被告马脑城公司于2013年2月下旬已向重庆市南川区土地房屋权属登记中心提供了办理原告买受房屋《房地产权证》的相关资料，虽然土地房屋权属登记中心未予受理登记，但造成未予受理登记的原因系对被告应缴纳配套费标准因政策变化而增加，南川区政府及有关部门至今对“XXXX”工程建设项目的配套费的缴纳标准和方式仍未确定，导致被告马脑城公司无法缴纳。工程建设项目竣工验收后，重庆市南川区建设委员会根据有关规定未向被告马脑城公司发放《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》原件，仅发放了复印件的政策变化原因所致，并非系被告马脑城公司主观恶意不提供《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》原件造成。因此可认定被告已积极履行了有关办证义务，未及时取得土地房屋登记机构出具的登记受理单非被告方的主观原因，而系政策变化及有关部门办事程序的影响。根据《补充协议》第五条第九款第（2）项约定“……若因政策变化或相关主管部门办事程序的影响，造成不能按约定时间办理相关手续的，甲方（即被告）不承担违约责任。”故被告马脑城公司存在逾期办理《房地产权证》的违约行为，但按照上述约定，应当免责，不应承担逾期办理《房地产权证》的违约责任。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：驳回原告肖德秀、袁小江的诉讼请求。案件受理费220元，减半收取110元（原告肖德秀已预交），由原告肖德秀、袁小江共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费220元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员 王 昕二〇一五年六月一日书记员 谭丽媛 更多数据：搜索“”来源：