（2014）滨塘民初字第7791号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2015-12-01

案件名称

张哲梅与天津明晟阳光物业管理有限公司、天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市滨海新区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨塘民初字第7791号原告张哲梅，无职业。委托代理人张宪廷，天津悦德律师事务所律师。被告天津明晟阳光物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽上海道海河外滩。法定代表人郝爽，董事长。委托代理人刘忠义，天津同文和律师事务所律师。委托代理人李凤慧，天津同文和律师事务所律师。被告天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司（原企业名称天津市塘沽区宏达实业发展有限公司），住所地天津市滨海新区塘沽河北路宏达园10号楼底商。法定代表人郝振明，董事长。委托代理人刘忠义，天津同文和律师事务所律师。委托代理人李凤慧，天津同文和律师事务所律师。被告郝振明。委托代理人刘忠义，天津同文和律师事务所律师。委托代理人李凤慧，天津同文和律师事务所律师。被告天津市好爽心购物广场有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽上海道A区（983／1061／1073）A0区（1099）。法定代表人刘宝柱，董事长。委托代理人肖敏，天津四方君汇律师事务所律师。被告林永敏。委托代理人肖敏，天津四方君汇律师事务所律师。被告天津市滨海新区好爽心都宝路皮具店，住所地天津市滨海新区塘沽街上海道A区（983／1061／1073）A0区（1099）内*****号。经营者姓名林永敏。原告张哲梅与被告天津明晟阳光物业管理有限公司（以下简称明晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理后，原告申请追加天津市好爽心购物广场有限公司（以下简称好爽心公司）、林永敏、天津市滨海新区好爽心都宝路皮具店（以下简称都宝路皮具店）为共同被告，本院依职权追加天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司（以下简称宏达公司）、郝振明为共同被告参加诉讼。先适用简易程序，后依法组成合议庭，于2015年1月27日、2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告张哲梅、委托代理人张宪廷、被告明晟公司、被告宏达公司、被告郝振明的委托代理人刘忠义、李凤慧、被告好爽心公司、被告林永敏的委托代理人肖敏到庭参加诉讼，被告都宝路皮具店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告张哲梅诉称，2010年5月18日，作为出租方的原告与作为承租方的被告明晟公司签订名称为《外滩B区场地租赁协议》，协议约定原告将所属的该商铺（建筑面积为22平方米）出租给被告明晟公司使用；期限为2010年6月1日起至2013年5月30日止，共计3年；租金1至3年分别为每天每平方米2元、2.5元、3元；租金按季度由被告明晟公司向原告支付；同时，协议还约定，到期后被告有对该商铺恢复原状的义务，或给予同等价值的现金赔付。合同签订后，原告依约将该商铺交付给被告用，被告也依约向原告支付了3年的租金。然协议到期后，原告多次要求被告明晟公司返还该商铺，均未果。另在原告未同意的情况下，被告明晟公司擅自将该商铺转租他人。现在自协议到期后至目前，已将近2年之久，被告既不向原告支付租金，也不向原告返还该商铺。故起诉，请求依法判令：1、解除原告与被告天津明晟阳光物业管理有限公司于2010年5月18日签订的《外滩B区场地租赁协议》；2、六被告立即向原告返还位于天津市滨海新区塘沽海河外滩B区1xxx号商铺；3、六被告对该商铺恢复原状；4、六被告向原告支付租金53680元（暂自2013年5月31日至2015年1月31日，共计610天，按4元／天／平米计）；5、本案诉讼费用由被告承担。原告针对其诉讼请求，提供如下证据：1、2010年5月18日，原告与被告明晟公司签订的《外滩B区场地租赁协议》，证明原告与被告明晟公司具有租赁合同关系，租赁期限为三年，现已过期将近2年，被告明晟公司对商铺有恢复原状的义务；2、原告与被告宏达公司签订的《天津市房产买卖合同》2份，证明商铺原来有玻璃隔断；3、照片1张，证明原告使用期间的商铺状况；4、照片3张，证明被告明晟公司未经原告允许擅自将商铺转租给被告都宝路皮具店；5、通知函，证明原告曾于2014年9月2日向被告明晟公司发函，要求腾房和支付租金，被告工作人员王高杉签字确认收到此函；6、原告的个人活期明细查询，证明被告明晟公司与原告存在租赁关系，被告明晟公司向原告支付过租金，具体支付的哪部分租金原告不清楚；7、被告好爽心公司与被告林永敏签订的租赁合同，证明1、被告好爽心公司、被告都宝路皮具店占用原告的商铺；2、被告明晟公司将原告具有所有权的商铺转租给被告好爽心公司、都宝路皮具店，该合同没有经过原告授权无效。被告明晟公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告与被告明晟公司签订的场地租赁协议已经自然终止，不存在解除合同的问题，且合同到期后双方并没有续租，被告明晟公司已经口头告知将涉诉商铺交还原告，故不存在擅自转租的情况。合同期内的租金已经全部给付原告，不存在再支付给原告租金的问题。现在是宏达公司投资到好爽心公司，并不是明晟公司擅自转租的。被告明晟公司针对其陈述，提供被告郝振明与案外人刘宝柱、案外人黄丽艳签订的超市合作投资经营协议，证明包括涉诉商铺在内的整个外滩商铺已经由郝振明作为宏达公司法定代表人代表宏达公司将全部场地投资到了好爽心公司中，被告不存在擅自转租他人的行为。被告宏达公司辩称，对原告主张的第2项、第3项诉讼请求因被告宏达公司与原告之间有解除商铺买卖合同纠纷一案，因此这两项应当以另案判决的结果再确定，故现在不同意上述两项诉讼请求；关于第4项诉讼请求宏达公司同意给付租金，但认为每天每平方米租金4元的标准过高，根据宏达实际收益根本达不到此水平；2013年11月27日之前的租金已经超过了1年的诉讼时效不受法律保护，故不同意给付；诉请中的给付租金起始时间应该从好爽心公司实际使用的时间也就是2014年9月份开始起算。被告宏达公司未提供证据。被告郝振明辩称，不同意原告的诉讼请求，郝振明作为被告不适格，郝振明的行为代表宏达公司，其民事责任应由宏达公司承担。被告郝振明未提供证据。被告好爽心公司辩称，不同意原告的诉讼请求，1、被告好爽心公司出租房屋时，使用的房屋所有权人是宏达公司，与原告没有关系；2、原告与宏达公司的房屋买卖合同当中没有约定界址，具体位置都没有约定，该合同的标的是不明确的，所以好爽心公司不知道原告所诉的商铺空间与好爽心公司是否有关系；3、原告与被告好爽心公司没有法律关系，故不同意原告的诉讼请求。被告好爽心公司针对其陈述，提供如下证据：1、2013年7月1日，被告好爽心公司与宏达公司签订的房屋无偿使用协议，证明好爽心公司使用的场地是来自于宏达公司；2、2013年12月31日，被告宏达公司出具的证明，证明好爽心公司是宏达公司的参股公司，也证明了证据1的来由。被告林永敏辩称，不同意原告的诉讼请求，辩称理由与被告好爽心公司相同；另补充如下：被告林永敏承租房屋时并不知道此房屋与原告有关的任何信息，只知道从好爽心公司租赁过来，所有权是宏达公司；林永敏已经支付了租金，属于善意取得的承租权，不应当被剥夺。被告林永敏针对其陈述，提供如下证据：1、2014年5月20日，被告林永敏与被告好爽心公司签订的房屋租赁合同；2、收据，被告林永敏向好爽心公司支付了2015年1月26日至2015年7月25日的房租56666.30元；上述两份证据共同证明林永敏取得都宝路皮具店经营空间的承租权是善意的；租赁合同的租赁位置条款林永敏租赁的位置与原告所主张的商铺没有关联性。被告都宝路皮具店未作答辩，亦未提供证据。原告提供的证据1，经被告明晟公司质证提出该证据没有原件，复印件不能作为证据使用。原告提供的证据2，经被告明晟公司质证对其真实性没有异议，但提出被告明晟公司承租该商铺时，原告对玻璃隔断进行拆除是认可的。原告提供的证据3、证据4，经被告明晟公司质证对其真实性持有异议，认为此照片不能看出系涉诉的商铺。原告提供的证据5，经被告明晟公司质证提出异议，认为即便是明晟公司签收了该证据，并不能证明明晟公司对该证据上所写的条款是认可的。原告提供的证据6、证据7，经被告明晟公司质证对其真实性均无异议，但提出涉诉商铺并不是由被告明晟公司转租给被告好爽心公司的，是由被告宏达公司投资到了被告好爽心公司。原告提供的全部证据，经被告宏达公司、被告郝振明质证，质证意见同被告明晟公司。原告提供的全部证据，经被告好爽心公司、被告林永敏质证提出原告提交的证据与被告好爽心公司、被告林永敏没有关联，认为原告主张的涉诉商铺界址不清楚，在构造和使用上不具有独立性，无法证明都宝路皮具店所在的位置是原告主张的商铺空间。被告明晟公司提供的证据超市合作投资经营协议，经原告质证不予认可，提出该证据恰恰证明被告明晟公司未将涉诉商铺返还给原告，而是交给了被告郝振明；经被告宏达公司、被告郝振明质证没有异议，提出被告宏达公司认可郝振明系职务行为；经被告好爽心公司、被告林永敏质证提出由于没有原件无法确认其真实性。被告好爽心公司提供的证据，经原告质证对其真实性、关联性均提出异议；经被告明晟公司、被告宏达公司、被告郝振明质证，提出证据1没有原件需要回去核实，对证据2均无异议。被告林永敏提供的证据1、证据2，经原告质证提出对证据1的真实性没有异议，证明目的不予认可，对证据2的真实性无法确认，且与原告没有关联；经被告明晟公司、被告宏达公司、被告郝振明质证，对证据1的真实性提出异议，认为原告提交的此证据计租面积为31平方米，而被告提交的此证据计租面积为34.5平方米，应以原告提交的备案合同为准；对证据2的真实性提出异议，认为该收据未加盖公章，无法确认真实性；经被告好爽心公司质证，对上述两份证据均无异议，认可收到了被告林永敏交纳的租金。本院对双方当事人提交证据的分析认定，原告提交的证据1，基于被告明晟公司当庭陈述对该证据中的租赁期限、租金单价、租赁面积均无异议，且被告明晟公司无正当理由拒不提供此证据，故此证据可以作为认定本案事实的依据。原告提供的证据2，具备真实性、合法性、关联性特征，对其证明效力予以认定。原告提供的证据3、证据4，无法证明该证据上显示的位置系原告购买的商铺，达不到其证明目的，上述证据不能作为有效证据使用。原告提供的证据5，收件人为王高杉，经核实此人系宏达公司办公室工作人员，此证据可以作为认定本案事实的依据。原告提供的证据6、证据7，被告明晟公司对其真实性不持异议，上述证据可以作为认定本案事实的依据。被告明晟公司提供的证据，具备真实性且此事实已在另案中予以了认定，故此证据可以作为认定本案事实的依据。被告好爽心公司提供的证据，与被告明晟公司提供的证据相互佐证，能够证明被告郝振明将海河外滩11722平米的场地作为其投资（含涉诉商铺），被告宏达公司作为被告好爽心公司的股东的事实。被告林永敏提供的证据1，与备案合同不相符，对此证据的证明效力不予认定；被告林永敏提供的证据2收据，被告好爽心公司认可收到了被告林永敏交纳的租金对此证据的证明效力予以认定。依据原告、被告明晟公司、被告宏达公司、被告郝振明、被告好爽心公司、被告林永敏当庭陈述和原告、被告明晟公司、被告好爽心公司、被告林永敏提供的证据及本院对证据的认定查明，2005年7月2日，原告与被告宏达公司签订《天津市房产买卖合同》两份，原告购买了被告宏达公司开发的坐落于塘沽上海道海河外滩B区xxx号房屋两套，建筑面积共计22平方米，总价款237160元。合同签订后，原告付清全部房款，上述房屋至今未能办理房产证书。2010年5月18日，原告与被告明晟公司签订《外滩B区场地租赁协议》，约定原告将涉诉两套房屋租给被告明晟公司使用，租赁期限自2010年6月1日至2013年5月30日，合同第一年每平米日租金2元，第二年每平米日租金2.5元，第三年每平米日租金3元。被告明晟公司在合同期内负责商城的整体经营管理，盈亏自负，合同期内应按时交付租金。三年后双方另签合同，租金随行就市，双方协商。此外双方还就其他权利义务进行了约定。合同期内，被告明晟公司将应付原告租金足额支付原告。原告当庭陈述，合同到期后，被告明晟公司未将承租的涉诉房屋返还原告，被告明晟公司当庭陈述，合同到期后，已口头通知原告收回房屋。2013年6月16日，被告郝振明与被告好爽心公司法定代表人刘宝柱及案外人黄丽艳签订了《超市合作投资经营协议》，约定合作经营的场所为塘沽区上海道海河外滩，刘宝柱以现金方式出资1000万元，被告郝振明提供坐落于海河外滩总面积11722平方米的场地作为投资（包含涉诉房屋），黄丽艳对合作超市的部分货物负责经营管理作为投资，三方各占三分之一。合作协议签订后，被告明晟公司、被告宏达公司、被告郝振明将包括涉诉房屋在内的全部场地交给了刘宝柱，被告好爽心公司经营的超市于2014年7月26日开业至今。2014年5月20日，被告好爽心公司将天津市塘沽上海道外滩店内的租赁店铺（租赁区域编号为F0015）出租给被告林永敏，建筑面积为31平方米，租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止。被告林永敏成立了主体名称为天津市滨海新区好爽心都宝路皮具店，用于经营皮具、箱包批发兼零售。该租赁合同尚在租赁期限内。包括涉诉房屋在内的的塘沽外滩B区产权于2005年3月办理至被告宏达公司名下。涉诉房屋均为非独立结构和门牌号码的完整房屋，而是场地。本院认为，原告与被告明晟公司签订的《外滩B区场地租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。该协议履行期限届满后，双方未再签订租赁合同，该合同履行期限已经届满。原告要求解除双方签订的租赁合同没有事实依据。基于被告明晟公司不欠付租赁期间的租金，且被告明晟公司亦不实际占有使用该场地，故原告主张被告明晟公司承担给付租金的诉请，本院不予支持。被告郝振明在未通知原告的情况下以其个人名义将包括涉诉房屋在内的全部场地用以与他人合伙开办超市盈利，此行为明显侵犯了原告的权益。基于原告出租的房屋为海河外滩B区xxx号，建筑面积为22平方米，原告主张的该商铺现在实际使用人为被告林永敏。现被告林永敏租赁的店铺编号为F0015，计租面积31平方米，且被告明晟公司、被告好爽心公司不能证实被告林永敏承租的店铺系原告主张的房屋。同时被告林永敏作为善意承租人，已经交纳了2015年1月26日至2015年7月25日的租金，该租赁合同尚在履行期限内，故原告要求返还位于天津市滨海新区塘沽海河外滩B区xxx号房屋、恢复原状的主张，证据不足，本院无法予以支持。原告要求六被告支付租金53680元的主张，基于被告郝振明在未告知权利人原告的情况下，擅自将涉诉场地作为投资与他人合伙开办超市，而被告郝振明系被告宏达公司的法定代表人，二者作为受益人应向原告共同支付实际使用涉诉场地期间的使用费。被告宏达公司提出按每平米日租金4元计算过高。参照天津市国土房管局发布的房屋租赁市场指导租金的规定，涉诉房屋每平米日租金3.43元，以此计算原告主张的自2013年5月31日至2015年1月31日止的租金为46075元。被告宏达公司提出诉讼时效问题，鉴于原告于2014年9月2日发出通知函要求支付租金，被告宏达公司工作人员予以签收，故被告宏达公司的此项辩称，本院不予采信。原告要求被告好爽心公司、被告林永敏、被告好爽心皮具店给付租金，基于原告与上述被告不存在民事关系，原告的此项主张，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司、被告郝振明于本判决生效后十日内共同给付原告张哲梅2013年5月31日至2015年1月31日期间的房屋使用费46075元，二被告互负连带责任；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1142元，由被告宏达公司、被告郝振明负担，二被告互负连带责任。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。审　判　员　　梁凯江代理审判员　　吕东辉人民陪审员　　张万鹏二〇一五年六月一日书　记　员　　李　姗 更多数据：