（2015）滨汉民初字第1884号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-07-30
案件名称
于克征与天津市勃旺淼置业投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于克征,天津市勃旺淼置业投资发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第四十一条，第六条，第八条第一款，第四十二条，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第六条第一款，第十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款，第九十一条，第一百零四条第一款，第一百零八条第一款，第三百二十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨汉民初字第1884号原告于克征。被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司。法定代表人周育友，职务：董事长。委托代理人杨海，该公司法律顾问，特别授权。原告于克征与被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司（以下简称勃旺淼公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法由审判员刘卫东适用简易程序独任审判，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告于克征，被告勃旺淼公司的委托代理人杨海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于克征诉称，2011年1月12日，原、被告双方签订《天津市商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买由被告开发建设的坐落在汉沽大丰路西侧优仕名邸A-2304普通住宅一套，该房建筑面积92.25平方米，每平方米单价人民币6380元，总价款为人民币588，555元。双方还就交房期限、违约责任、建筑面积与销售面积差异的处理等方面做出了明确的约定。该《天津市商品房买卖合同》签订后，原告依约以贷款方式向被告交纳了全部房款。被告在办理产权登记过程中，明知其提供的房屋面积出现了差异，便采用了格式条款的方式制定了一份《补充合同》。该《补充合同》中原告购买的房屋面积比合同约定的面积少了3.72平方米。被告没有在此份《补充合同》中采取合理而有效的方式，提请引起原告注意，也没有与原告协商便直接写上“总房款价格不变”的字样，然后以“不签字就无法办理产权证”为由，诱劝原告签字。为了能够拿到产权证原告被迫在该补充合同上签字。原告认为，被告制定的《补充合同》没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，也没有采取合理有效的方式提起引起原告注意，更没有与原告进行协商，免除了被告退房款的责任，排除了原告索款的主要权利，又以不签字就无法办理产权证为借口，诱劝原告签字，其行为明显于法相悖当属无效。原告为维护自身的合法权益只能依法诉讼，诉请判令：1.依法确认原、被告双方签订的《补充合同》中“总房款价格不变”的约定条款无效；2.被告给付原告房屋面积差异款人民币29，810.55元；3.诉讼费用由被告承担。原告于克征为证明其主张，向本院提交如下证据：1.于克征居民身份证复印件，证明其主体资格；2.《天津市商品房买卖合同》及补充合同复印件，证明原、被告存在商品房买卖合同关系；3.原告所购房屋产权证复印件，证明原告所购房屋面积比合同约定的面积少了3.72平方米。被告勃旺淼公司辩称，对原告诉称的商品房买卖合同关系及原告已交付房款的事实没有异议。由于销售时有误，原告所购房屋合同登记的是2304号，实际应为2302号。我公司在办理产权证时，经过国土资源局和房管局核实，原告所购房屋实际建筑面积为88.53平方米，与商品房买卖合同约定的建筑面积减少了3.72平方米。经过双方协商，原、被告签订了补充合同，约定总房款价格不变。该补充合同是双方真实意思表示，原告是完全行为能力人，不存在被告诱劝其签字的行为。该补充合同不是格式条款，且已经在有关部门登记备注，合法有效，不同意原告的诉讼请求。被告勃旺淼公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.企业法人营业执照（复印件）、组织机构代码证（复印件）和法定代表人身份证书，证明其主体资格。经审理查明，2011年1月12日，原、被告双方签订《天津市商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买由被告勃旺淼公司开发建设的坐落在天津市汉沽区大丰路西侧优仕名邸A-2304普通住宅一套，该房建筑面积92.25平方米，每平方米单价人民币6380元，总价款为人民币588，555元。该房交付日期为2011年11月30日前。该合同第七条约定：“商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过±3%（包括±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按房屋建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过±3%的，双方约定：商品房建筑面积大于销售面积的，面积差异超出±3%部分的房价款由出卖人承担；商品房建筑面积小于销售面积的，每平方米成交价格保持不变，面积差异超过±3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”上述合同还就逾期交付商品房的处理、质量及保修责任、商品房配套设施的运行、商品房交接、商品房权属登记等内容进行了相关约定。由于被告勃旺淼公司销售房屋时存有失误，将原告所购房屋合同登记的商品房房号写为2304号，实际应为2302号。该《天津市商品房买卖合同》签订后，原告依约以贷款方式向被告勃旺淼公司交纳了全部房款。被告勃旺淼公司于2012年8月6日取得诉争房屋验收合格手续，具备商品房买卖合同约定的交房条件。被告勃旺淼公司在办理产权证时，经过滨海新区汉沽国土资源局和房管局核实，原告所购房屋实际建筑面积为88.53平方米，与双方签订的商品房买卖合同约定的建筑面积（92.25平方米）减少了3.72平方米。经过双方协商，原、被告于2014年5月15日签订了补充合同，该补充合同中约定：总房款价格不变。2014年7月4日，原告取得诉争房屋的房地产权证（房号为天津市滨海新区汉沽优仕名邸A座2302号，建筑面积为88.53平方米）。原、被告双方因对补充合同约定的“总房款价格不变”的效力问题和赔偿问题协商无果，原告遂诉至本院。庭审中，被告对原告提交的证据1-3的真实性均无异议，原告对被告提交的证据的真实性均无异议，上述证据客观、真实、有效，与本案有关联性，本院对上述证据予以采信。上述事实有原、被告提交的证据及原、被告庭审陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系原、被告双方在平等、自愿基础上协商签订，双方意思表示真实，内容合法、有效，并已实际履行，其行为不违反我国法律规定，应确认为有效合同，依法予以保护。原告依照该合同约定履行了交付全部房款的义务。被告勃旺淼公司应依约向原告交付无瑕疵的商品房。被告勃旺淼公司因销售有误，导致原告所购房屋房号变更、建筑面积减少，造成原告经济损失，是形成此纠纷的根本原因。被告勃旺淼公司对此应承担全部民事责任。被告勃旺淼公司未采取合理的方式提请原告注意补充合同中免除或者限制其责任的条款（总房款价格不变），亦未按照原告的要求，对该条款予以说明。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”、第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款的一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”、第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”的规定，原、被告在诉争房屋面积减小、房屋总价款应减少的情况下在《补充合同》中约定“总房款价格不变”，实质系免除被告勃旺淼公司返还多收房款的义务，该约定排除了原告主要权利，显失公平。该《补充合同》中“总房款价格不变”的约定属于《中华人民共和国合同法》规定的格式条款，依法应当认定该格式条款无效。原告主张确认原、被告双方签订的《补充合同》中“总房款价格不变”的约定条款无效的诉请符合我国相关法律规定，本院对原告此项主张予以支持。被告勃旺淼公司抗辩主张该约定是双方真实意思表示，原告是完全行为能力人，不存在被告诱劝其签字的行为，该补充合同中“总房款价格不变”的约定不属格式条款且合法有效，因其未提交相关证据证实其采取了合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任的上述约定，且按照原告的要求，对该约定条款予以了说明，本院对被告勃旺淼公司的抗辩主张不予支持。原告要求被告勃旺淼公司给付原告房屋面积差异款的主张符合我国相关法律规定和合同约定，本院予以支持。被告勃旺淼公司应依据原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》第七条“商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过±3%（包括±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按房屋建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。商品房建筑面积小于销售面积的，每平方米成交价格保持不变，面积差异超过±3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的约定返还原告房款29，810.55元（6380元／平方米×2.7675平方米＋6380元／平方米×2×0.9525平方米）。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零八条、第三百二十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告于克征与被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司签订的补充合同中“总房款价格不变”的约定条款无效；二、被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告于克征所购房屋（天津市汉沽区大丰路西侧优仕名邸A座2302号）面积差异款人民币29，810.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币272元（上述款项原告已预交，原告于本判决生效之日起十日内到本院汉沽审判区办理退费手续），由被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司负担，上述费用于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（递交上诉状后七日内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，逾期未交纳上诉费，按自动撤回上诉予以处理），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 刘卫东二〇一五年六月一日书记员 刘媛媛附：法律释明1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款的一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第一百零四条人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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