（2015）万法民初字第02310号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-12-20
案件名称
谭安煜与向红平,向成波等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市万州区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭安煜,向红平,向成波,重庆恒森实业集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民法通则》：第五条，第五十八条第一款，第一百零六条第一款；《中华人民共和国物权法》：第十九条第一款
全文
重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2015）万法民初字第02310号原告谭安煜，男，1968年2月18日出生，汉族，住重庆市万州区和平路。委托代理人谭荣，重庆奎龙律师事务所律师。委托代理人邱德华，重庆奎龙律师事务所律师。被告向红平，女，1970年12月25日出生，汉族，住重庆市万州区和平路。被告向成波，男，1973年10月12日出生，汉族，住重庆市万州区三湾街。被告重庆恒森实业集团有限公司，住所地重庆市万州区和平广场19号1幢1－22，组织机构代码70939417-4。法定代表人郭世斌，董事长。委托代理人吴继东，重庆荣东律师事务所律师。原告谭安煜诉被告向红平、向成波、重庆恒森实业集团有限公司（以下简称恒森公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理，依法由审判员程地华独任审判，适用简易程序于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告谭安煜及委托代理人邱德华，被告向红平、向成波，被告恒森公司的委托代理人吴继东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭安煜诉称，原告谭安煜与被告向红平于1995年3月6日登记结婚，2012年12月7日由法院判决离婚，该案上诉后由二审法院于2013年3月26日作出维持判决。原告谭安煜与被告向红平在婚姻关系存续期间，于2008年8月15日，由向红平与被告恒森公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了被告恒森公司在万州区牌楼社区万安八组B幢701房屋一套，建筑面积130.88平方米，价款242298元已付清。2010年8月6日，被告向红平在原告不知情的情况下擅自申请退房（解除购房合同），并同时指定被告恒森公司将该房屋转让给被告向成波（向红平胞弟）。表面上看是两个独立的合同关系，却实为向红平与向成波恶意串通，将房屋转让给向成波，进而达到向红平转移夫妻共有财产的目的。原告知道房屋被转让后，于2011年1月18日向法院起诉，要求确认向红平与向成波对本案诉争房屋的转让行为无效，重庆市万州区人民法院于2011年3月4日判决予以确认。向成波不服提出上诉，二审法院于2011年8月10日判决驳回上诉，维持原判。后，重庆市人民检察院提出抗诉，再审法院于2013年7月11日作出判决，维持二审判决。原告凭生效判决书要求被告恒森公司及向红平协助办理房屋产权登记事宜，恒森公司以其与向成波之间的商品房买卖合同并无法律文书确认无效为由拒绝办理。但事实上，恒森公司与向成波之间交易的房屋与谭安煜所诉请的房屋为同一标的物，已有生效法律文书确认向红平与向成波之间的房屋转让行为无效，故向成波与恒森公司之间签订的商品房买卖合同也当然无效。因为向成波与恒森公司之间签订的合同是基于向红平的转让行为才产生，故此时本案诉争房屋的交易状态就归属到初始状态即还原到向红平与恒森公司之间签订的商品房买卖合同上来。诉讼请求：一、确认被告向红平与被告恒森公司解除房屋买卖合同的行为无效；二、确认被告向成波与被告重庆恒森公司之间就“万州区牌楼社区王牌路1190号恒森.阳光国际附2号B栋7楼1号房屋”所签订的商品房买卖合同的行为及该商品房买卖合同均无效；三、判令三被告协助原告办理“万州区牌楼社区王牌路1190号恒森.阳光国际附2号B栋7楼1号房屋”属于原告及被告向红平共同所有的房屋权属登记手续；4、诉讼费用由三被告共同承担。被告向红平辩称，在与谭安煜婚姻关系存续期间与恒森公司签订合同买房是事实，该房屋只付了三次款，尾款没付。恒森公司催促交款，也出了通知，原告不给钱，恒森公司要收回房子，被告向红平没办法，只有退房，把合同退了，是原告让向红平卖的。卖房子时也曾经在网上挂卖，只要有人交后面的款项，就愿意出卖，卖房是与原告商量了的，原告当时同意。合同解除后，向成波给了被告向红平房款30万，尾款是向成波直接给付恒森公司的。两个孩子当时还在读高中，所收的30万元用于家庭开支和孩子的学习、生活费用。对该房屋已经退给了恒森公司，也没有权利要求。请求驳回原告诉讼请求。被告向成波辩称，向成波与向红平和原告没有转让行为；向成波是与恒森公司买卖房屋，与原告和向红平无关；房款都已经交完，且办了相关手续。请求驳回原告诉讼请求。被告恒森公司辩称，原告的诉讼请求基础是建立在2011年诉讼后的生效判决，该生效判决确认向红平与向成波的转让无效，混淆了债权与物权的关系。向红平与恒森公司解除合同后，房屋的物权归恒森公司，原告和向红平均不享有物权。诉争房屋价款为242298元，解除前只交付了219817元，未付清房款，恒森公司未向向红平交付房屋，向红平也没有取得所有权登记。解除合同前，向红平只享有合同债权，没有取得物权，该判决的基础事实错误。原告的第一项诉讼请求与生效判决存在矛盾，因为向红平与向成波存在转让，又与恒森公司有合同解除，两者存在矛盾。向红平与恒森公司的合同，是以向红平的名义签订的，且向红平也没有告知恒森公司其与原告的关系。合同履行中，向红平经过与恒森公司协商一致解除合同符合法律规定。如果原告是合同主体之一，恒森公司解除协议无效，但是从合同上看，原告在合同上没有权益。故，原告的第一项请求不能成立。本案房屋，恒森公司因建告原始取得物权，没有转移给向红平，恒森公司卖该房屋是有效的。原告的请求没有根据，其第二项请求不成立。恒森公司与原告没有合同和其他物权关系，前两项请求都不成立，其第三项请求也不成立。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告谭安煜与被告向红平于1995年3月6日登记结婚，2012年12月7日由法院判决准许离婚，向成波是向红平胞弟。在谭安煜与向红平的婚姻关系存续期间，2008年8月15日，被告向红平（合同称乙方）与被告恒森公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定被告向红平购买被告恒森公司位于万州区牌楼小区万安八组B幢701房屋一套（建筑面积130.88平方米），价款为242298元。合同履行中，被告向红平已付购房款219817元。因向红平未按约定交购房款，恒森公司于2010年6月21日在向红平居住地张贴解除合同通知。2010年7月13日，向红平与恒森公司签订《补充协议》，主要约定“乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。自本合同约定的应付款期限之第二天开始至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之3.5的违约金，乙方愿意承担。乙方同意2010年6月1日接房，补交2009年6月1日至2010年6月30日物业管理费707元。”2010年8月6日，被告向红平给被告恒森公司出具“申请并承诺”，载明：“因本人资金方面原因，特申请退房（解除购房合同），由贵公司另行出卖给向成波，本人承诺该房屋退房的后果由本人自行负责，与贵公司无关”。被告恒森公司在原与被告向红平签订的《重庆市商品房买卖合同》上注明：该客户于2010年8月6日将此房转让给向成波名下，故此合同作废。当天，被告恒森公司与被告向成波签订了该房屋的《重庆市商品房买卖合同》，对房屋价款、付款期限、交房时间等均没有变化，其约定与原恒森公司和向红平签订的合同约定相同，签订时间落款仍是2008年8月15日。2010年8月6日，被告恒森公司给向成波出具了收据，载明：“收到恒森阳光国际B栋7楼1号房房款242298元”，其中包含原向红平交购房款219817元，2010年7月21日向成波向恒森公司交房款23000元，向成波在恒森公司退购房面积款519元。同时，向成波在2010年7月21日以向红平的名义交物业专项维修基金7269元、以向成波（向红平）的名义交2009年6月1日至2010年6月30日物管费707元、交2010年7月1日至2011年6月30日物管费1414元。对向红平与恒森公司签订《补充协议》中约定的逾期付款违约金，被告向成波与恒森公司均认可由向成波代为支付了违约金，但均未提供证据证明具体金额。2010年9月10日，向红平给向成波出具了收条一张，载明：“收到阳光国际B栋7－1房款30万元，另：尾款、罚款、过户款由向成波自己去缴纳”。现该房已由被告向成波于2010年8月6日接房，装修后居住使用，并办理《房地产权证》［301房地证2014字第31608号］。2011年1月18日，本院受理原告谭安煜诉向红平（该案被告）、向成波（该案第三人）财产权属纠纷一案，于2011年3月4日作出（2011）万民初字第948号民事判决，判决向红平和向成波对涉案房屋的转让行为无效。向成波不服判决，提出上诉，2011年8月10日，重庆市第二中级人民法院依法作出了（2011）渝二中法民终字第01095号民事判决，驳回上诉，维持原判。向成波不服终审判决，向检察机关申诉，重庆市人民检察院向重庆市高级人民法院提起抗诉，重庆市高级人民法院指令重庆市第二中级人民法院再审。2013年7月11日，重庆市第二中级人民法院依法作出（2013）渝二中法民再终字第00007号民事判决，维持渝（2011）二中法民终字第01095号民事判决。2012年8月27日，本院受理向红平与谭安煜离婚纠纷一案，于2012年12月7日作出（2012）万法民初字第07726号民事判决，准予向红平与谭安煜离婚。因涉案房屋未办理产权证，该案未作调整。谭安煜不服判决，提起上诉。重庆市第二中级人民法院于2013年3月26日依法作出（2013）渝二中法民终字第00297号民事判决，驳回上诉，维持原判。上列事实，有双方当事人提供的书证、当庭陈述佐证，本院予以确认。本院认为，原告谭安煜与被告向红平在婚姻关系存续期间购买的被告恒森公司开发的万州区牌楼小区万安八组B幢701房屋一套，支付了大部分房款，双方有共同的财产权利。被告向成波是向红平的胞弟，对谭安煜与向红平的关系是明知的，转让该房屋时未取得谭安煜同意，损害了谭安煜的利益，不属于善意取得，判决确认转让该房屋的行为无效，其法律文书已发生法律效力。虽然向红平在与向成波转让该房屋时向恒森公司写的申请及承诺中言明为退房（解除购房合同），但同时又明确要求恒森公司另行出卖给向成波，被告恒森公司与被告向成波签订了该房屋的买卖合同，对房屋价款、付款期限、交房时间等均没有变化，签订时间落款仍是2008年8月15日，恒森公司所收购房款也包含原向红平已交购房款，名为解除购房合同，实际上是合同权利义务的概括移转，属于合同名称与内容不一致，应以合同内容为准，向红平与恒森公司之间没有解除购房合同的行为，是合同转让。生效法律文书已确认向红平与向成波对涉案房屋的转让行为无效，经本院释明，原告坚持不变更诉讼请求，其请求确认向红平与恒森公司解除房屋买卖合同的行为无效的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。既然合同转让无效，则受让人向成波不能取得原合同当事人向红平的权利义务。表面上看，恒森公司与向成波签订了房屋买卖合同，但实际上只是对向红平与向成波对涉案房屋买卖合同转让的认可，恒森公司与向成波之间无买卖行为。因向红平与向成波的转让行为损害了谭安煜的利益，恒森公司与向成波所签订的关于涉案房屋的商品房买卖合同，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，是无效合同。原告要求确认被告向成波与被告恒森公司之间就“万州区牌楼社区王牌路1190号恒森.阳光国际附2号B栋7楼1号房屋”所签订的商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求确认向成波与恒森公司之间签订合同的行为无效，因签订合同的行为只是合同协商过程，其目的是追求合同的签订，合同已签订，再去确认协商过程的效力无实质意义，该行为不具有可诉性，本案不予调整。三被告的抗辩理由均不成立，本院不予采纳。双方诉争的房屋已由被告向成波接房，装修后居住使用，并办理《房地产权证》。但房地产权登记机构是基于无效合同为该房屋办理的产权登记，应由登记机构依法予以处理，不属于民事诉讼调整的范围。对原告要求三被告协助原告办理“万州区牌楼社区王牌路1190号恒森.阳光国际附2号B栋7楼1号房屋”属于原告及被告向红平共同所有的房屋权属登记手续的诉讼请求，本案不予调整。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条第一款第（四）项、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第十九条之规定，判决如下：一、确认被告向成波与被告重庆恒森实业集团有限公司之间就“重庆市万州区牌楼社区王牌路1190号恒森.阳光国际附2号B栋7楼1号房屋”所签订的商品房买卖合同无效。二、驳回原告谭安煜要求确认被告向红平与被告重庆恒森实业集团有限公司解除房屋买卖合同行为无效的诉讼请求。三、驳回原告谭安煜要求被告向红平、向成波、重庆恒森实业集团有限公司协助原告谭安煜办理“重庆市万州区牌楼社区王牌路1190号恒森.阳光国际附2号B栋7楼1号房屋”属于原告谭安煜及被告向红平共同所有的房屋权属登记手续的诉讼请求。四、驳回原告谭安煜的其他诉讼请求。案件受理费4934元，减半收取2467元，由原告谭安煜负担800元，被告向红平负担834元、被告向成波负担833元。原告已预交，被告向红平、向成波迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，也未提出缓交、减交、免交申请，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。（本页无正文）审判员 程地华二〇一五年六月一日书记员 付艳绢 百度搜索“”