（2015）鼓民初字第0447号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-10-22
案件名称
徐州华美物业管理有限公司与侯金安物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市鼓楼区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百六十二条
全文
徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第0447号原告徐州某某物业管理有限公司。法定代表人沈某某，该公司总经理。委托代理人霍某。被告侯某某。原告徐州某某物业管理有限公司与被告侯某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月5日受理后，依法由代理审判员尹某某适用简易程序于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告徐州某某物业管理有限公司的委托代理人霍某到庭参加诉讼，被告侯某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州某某物业管理有限公司诉称：原告与被告某某小区的开发商徐州某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告购买了涉案小区29号1单元301室的房屋。原告按照约定履行了物业服务义务，但被告未能及时支付物业费，拖欠原告2013年1月1日至2014年12月31日的物业费及公共能耗费。为维护原告的合法权益，原告依法诉至法院，请求判令被告支付原告物业管理费1103元、公共能耗费245元，合计1348元（房屋面积102.15平方米，自2013年1月1日其至2014年12月31日止，物业管理费按照0.45元／平方米／月计算，公共能耗费按0.1元／平方米／月计算）；诉讼费用由被告承担。被告侯某某经法院传票传唤无正当理由拒不当庭，亦未向法庭提交书面答辩意见。原告徐州某某物业管理有限公司为证明其主张，向法院提交以下证据：身份证复印件一份、前期物业服务协议复印件一份、催费公示一份、物价局收费复函一份，证明根据双方签订的协议及物价局批复标准是0.6元每月，公共能耗费每月每平方0.1元，但原告根据实际情况将物业费调整为0.45元每月，另能够证明被告涉诉房屋的面积。被告侯某某未向法庭提交证据。为查清案件事实，本院于2015年3月24日前往某某小区进行实地勘察，针对涉案小区制作相关照片。针对原告提供的上述证据，本院审查后认为，原告提供的《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》及《关于徐矿城某某小区前期物业服务收费标准备案的复函》与原件核对一致，且与其陈述相一致，本院依法予以认定作为定案依据。经审理查明：原告徐州某某物业管理有限公司与徐州某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》一份，约定原告为徐矿城提供前期物业管理服务，其中合同第六条约定：“物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：1、多层住宅：0.6元／月•平方米；小高层住宅：0.9元／月•平方米；高层住宅：0.9元／月•平方米；其他物业：2元／月•平方米。……”，合同第三十五条约定：“本合同期限自2010年12月1日起至2013年12月1日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2011年4月21日被告侯某某与原告徐州某某物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》一份，协议约定由原告为徐矿城小区提供物业服务，其中协议第十二条约定：“本物业管理区域业主委员会成立前，由发展商公开招聘的物业管理企业负责该物业区域的前期物业管理服务工作，前期物业管理服务期限为整个物业管理区域房屋交付使用后3年，或至本管理区域业主委员会成立之日止。”另查明，被告侯某某系徐矿城某某小区29号楼1单元301室的业主，房屋建筑面积为102.15平方米。2013年1月1日至2014年12月31日，被告未向原告缴纳物业费用。2015年3月24日，本院前往某某小区进行实地勘察，发现涉案小区存在公共绿化用地养鸡、种菜、停车、水沟盖缺失毁损、单元门损坏、公共设施破损、公共景观毁损、安全设施管理不到位等现象。本院认为，根据相关法律规定，新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与徐矿城某某小区建设单位徐州某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。虽然《前期物业服务合同》已于2013年12月1日到期，但是被告仍然为涉案小区提供物业服务，故原被告之间的物业管理关系仍然存在，被告仍然负有支付相应管理费的义务。另外，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人应诚信、全面履行协议约定的内容。根据原告的诉讼请求，本院依法认定2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费和公共能耗费为1348元。但是因原告提供的物业服务中存在公共设施维修维护、车辆停放、环境卫生、公共绿化、消防管理等方面服务不到位的情况，依照物业服务收费标准应当与服务水平相适应的原则，故对原告的物业管理费进行酌减，即按照原物业管理费的80%缴纳，即1078.4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告侯某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州某某物业管理有限公司支付物业费1078.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由被告侯某某负担（与上述款项一并给付原告）。本判决为终审判决。代理审判员 尹某某二〇一五年六月一日见习书记员 杜某某 来源：